谢逸枫:保障房抑制房价“希望变失望”
2011年1-4月全国保障房住房建设开工率小于30%
提要：前5个月，房地产市场在不温不火中酝酿“退烧”。而保障房建设作为房地产调控的重要内容，若能按计划推进，将对楼市的健康稳定起到莫大的帮助。如今，年中将至，保障房建设即将迎来年度中考，能否交出令决策者和购房者满意的答卷，成为各方关注的焦点。从多方了解到的情况来看，目前各地保障房建设“雷声很大”，但“雨水量”够不够，还不明晰。虽然，房价不上不下，依然高位，但是，根据国家发改委的最新统计数据，2011年1—4月全国房地产开发投资同比增长34.3%，增速同比减缓1.9个百分点。
2011年4月份全国商品房销售额与销售面积环比下滑20%以上，均处于调控以来的相对低点。如今年中将至，保障房建设的进度为业内外所关注。根据5月24日住建部下发的《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，20个工作日内各地要公开保障房建设信息。根据记者的调查情况来看，下半年保障房建设仍需加大马力，大干快上，方能确保计划的顺利完成。
2011年保障性安居工程建设任务已进入执行的核心期，除了住建部副部长齐骥在保障性安居工程巡查动员会上公布的部分数据外，很难确切掌握各地保障房建设的实际数据，只能从各地分散的消息发布中，零碎地观察目前保障房建设进程。依据住建部通报的数据，1—4月份全国大部分省份保障性安居工程开工率超过了去年同期，其中河北省已开工13.1万套，占全年任务的37.4%。而且媒体透露，河北、安徽、北京等省市保障房开工率已经接近或超过30%。
北京市统计局数据显示，截至4月末，北京全市政策性住房施工面积2436.3万平方米，比上年同期增长90.3%，其中新开工面积为264.9万平方米，增长1.4倍，占全市施工和新开工面积比重分别为29.4%和29.1%。另外，江苏省住建厅表示，该省保障房建设进展顺利，今年储备的房源总套数已超过45万套。而从推进情况看，今年江苏省保障房总体开工率已接近30%。这一开工率目前看来是全国最高的。按江苏省透露的数据推测，全国保障房总体开工率应该在30%以下。
此前开工率能接近30%已经相当不错，5、6月份进入开工高潮后，11月底前全国保障性住房1000万套100%开工的约束性目标可以完成。从各地的不同进展情况来看，仍有一部分土地储备不足的省份尚未完成“项目落地”工作。截至3月末，还有十多个省份的开工率低于10%，这使得保障房建设目标的完成又充满变数。所以，下半年保障房建设或提速。实际上，为加强社会监督、加快保障性安居工程建设，5月24日，住建部要求20个工作日内各地要公开保障房建设信息。
具体内容包括：年度计划、开工项目信息、竣工项目信息等。此外，地方政府还需要公布保障房建设资金、土地供应等落实情况。但是，截至目前，大部分省市仍没有公布相关数据。“五一”期间，国务院总理温家宝视察京津两地的保障房建设工地，表示房地产调控的决心不动摇。国务院副总理李克强5月5日至7日在福建考察期间表示，加快公租房建设和棚户区改造，完成今年保障房建设的硬任务，关键在于建立健全资金筹措和运行管理机制。在这种背景下，河南、河北、江苏、广东和陕西等省市纷纷表态确保保障房建设落地。
其中，河南省表示，截至4月底，各地已筹措建设资金213.04亿元，占计划总投资的58.5%；河北今年保障性住房已经开工建设13.1万套，占全年责任目标的37.4%，并且河北省各地政府已落实资金64.03亿元，资金落实比例为53.4%；截至5月25日，陕西省各市、县共计划安排保障性安居工程项目1022个，计划建设保障性住房53.68万套，目前已开工建设24.96万套；今年沈阳将投资12.5亿元推广装配式建筑施工和工厂化生产方式，建成“拎包即住”式保障房5.4万套。除了公开保障房建设信息外，自5月起至11月份，住建部还将组成保障房专项巡查工作组对各地的建设情况、实际进度、竣工信息进行及时跟踪。
广东省表示，今年将投入130亿元建31万套保障房，截至4月份，广东全省新开工各类保障房8.84万套，有些市、区开工率甚至已经达到45%—47%。
广州2011年保障房的任务是开工建设8.5万套，这是去年的3倍多，占全广东任务的1/4强，进入年中，这些保障房将被陆续推出，下半年广州楼价会受此影响吗？前五个月，层层深入的房地产调控政策着实给广州的楼市降了温。据广州市国土房管局“阳光家缘”网站数据显示，1月份量价齐升的态势在3月份开始扭转。3月份，广州市网签面积直降到31.98万平方米，同比、环比分别下降14.9%和31.6%；均价12859元，同比、环比下降1.5%和8.2%。4、5月份小幅反弹。“限购令”、“一房一价”等政策的陆续实施，无疑起到了至关重要的作用。现在，保障房的影响成为政府和市场关注的焦点。据悉，广州市保障房建设所需约210公顷用地已基本落实，财政资金已落实35.34亿元。
目前广州保障房续建项目27个，总建筑面积515万平方米，约7万套。列入今年第一批保障房建设的20个项目将全部在11月底前开工建设。下半年，广州推出的保障房有7000多套。芳和花园、金沙洲新社区等在7月1日分配1947套廉租房；同德小区F区655套廉租房8月底前交付；广氮、珠吉项目10月底前预售，一次性推出4360多套；松洲项目426套经适房也将于11月公售。作为调控措施的又一手段，保障性住房能抑制广州的房价吗？谢逸枫对《上海证券报》表示，“非常难”。
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫对《上海证券报》列举了四点理由。第一，保障房供应量占商品房的比例较小，难有实质性冲击。他预计，虽然广州提出今年建8.5万套保障房，但实际供应量占商品房的比例仍会低于10%。第二，从保障性住房的购买对象来看，适合购买条件的人收入水平低，买不起；而有经济条件又有购房需求的，买不到。从这一点看，保障房并不能减少商品房的需求。第三，建设资金难筹措。一方面，土地难出让，已成交的也几乎是以底价完成。虽然广州已经将土地出让金净收入中用于保障房建设的比例由10%提高至13%，但还是不能填补巨大的缺口。第四，广州市在保障房建设的进展上还是很缓慢，而且推出的保障性住房位置偏、配套设施不够完善。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，保障房不会对今年广州的房价有所影响。如果有影响，可能会是在明年。尤其是公租房推出数量的增加，会对商品房的需求造成一定影响。根据《广州市2011年住房保障工作方案》，保障房的规模为：廉租房0.65万套、经适房0.8万套、公租房4.65万套、限价房0.23万套、拆迁安置房1.82万套，公租房占到57%。
对于下半年广州房价的走势？刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，由于开发商缺乏下降房价的动力，且市场上刚性购房者和改善需求旺盛，楼市下行通道还未打开。今年下半年开发商依然缺乏价格大降的压力，一方面是市场供求关系未根本扭转。另外一方面是开发商资金链未到破裂边缘。三是市场购买力非常旺盛。意味着房价不会进入“下行通道”，楼市不会崩盘，房价大幅度下降不现实，未来房价依然是稳中有调，基本在10%左右的范围内上下波动。由于产品结构的多元化、二三四线城市价格逐渐的回落、部分开发商资金紧缺的现象将暴露、货币政策的收紧、保障房力度的加大，今年下半年房价会小幅度下降，不会有大幅度的下降。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，受去年亚运停工影响，广州7、8月份的供应将增加，开发商可能会以10%—15%降幅来刺激需求。9、10月份以维稳为主，今年的房价是稳中有升，但升幅不大，几乎在政府调控的目标之内。
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，由于房价未整体形成下降趋势，目前通胀压力巨大和房价反弹的现象存在及热钱等人民币升值的因素，未来调控不排除新的政策。估计下半年的政策调控，主要还是严厉执行现有的政策为主，按照新国八条政策的价格控制目标，继续实施一房一价和限购及限贷等货币政策收紧的政策，另外是加强保障房的资金投入和扩大房产税的城市及增加土地供应等政策，并且至少还有三次上调存款准备金率和二次加息。
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫分析，目前停止个人贷款和开发商贷款不太可能，一方面是市场上的购买力主要来源刚性需求和改善需求，投资炒房客需求减少。另外一方面是一旦房地产投资打破36%强度，形成下降的趋势，必然影响到今年经济增长。况且今年因调控因素，导致二季经济增长缓慢，中小企业出现局部的破产，银行资金不断减少。