调控助推团购买房 第三方收费服务陷灰色拷问
每经记者 叶书利 发自北京
楼市滞销之下，急于卖房的开发商携手第三方机构，幕后助推下的团购买房再现江湖，但类似新型服务目前仍属于无政策监管的灰色地带，不少专家强烈建议政府介入，加以规范，以引导该行业的健康发展。
楼市兴起团购热
持续调控的打压之下，部分城市新盘签约率不断走低。
以北京为例，北京市房地产交易管理网上的数据显示，截止
中国房地产学会副会长陈国强指出，从楼市过去几年的发展轨迹来看，行业处于僵持或低谷之际，开发商往往会在营销手法和营销渠道上进行创新，以期待破局。
时下，一些房地产行业性平台网站，充分利用楼市僵持下开发商揽客及购房者更低价买房的需求，以及自身所积累的庞大客户群优势，从而在购房者与开发商之间充当居间搭桥角色，组织买房人对特定楼盘进行办卡团购，以帮助购房者实现优惠买房和开发商招徕生意的目的。
据本报记者了解，这种团购买房的行为中，被购买楼盘可分为两种，一种为已拿到预售证，并开盘销售的在售盘，另一种则是未拿到预售证的待售盘。
而在类似的团购中，参与的购房者一般需先向居间组织团购活动的中介商缴纳一定金额的费用，从而获得买房时类似一万抵三万或总价9.7折等优惠资格。在这个过程中，购房者缴纳的一定金额的办卡费用，最终用途上也可分为两种：一种可以在与开发商处买房时，用作抵消房款，另一种不能抵消房款，被中介商截取。
第三方收费服务属灰色地带
首先，提供收费服务的第三方的资质问题。
中国消费者协会秘书长助理王前虎指出，目前团购买房仍属于一块有待开发的荒地，不少第三方急于介入开垦，但在开垦过程中，第三方公司的营业执照上是否允许提供这种服务。如果这种服务不在公司营业执照所允许的经营范围之内，即便第三方提供了这种服务，依然没有权力收取相应的服务费，否则就是违规。
而据本报记者了解，目前第三方组织的办卡团购买房的对象，不少仍为未拿到预售证的待售盘。
中国房地产业协会副秘书长何琦对此分析说，《住建部关于完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明文规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”因此一个楼盘在没有拿到预售许可证前，开发商委托第三方来做办卡团购买房，等同于变相预售，本身就是个违规的行为。在这种情况下，即使具备提供相应服务资质第三方，也不能这么做。而对于一个在售盘，没有资质的第三方也不允许如此操作。也就是说，类似服务需在楼盘拿到预售证，且第三方具备相应服务资质的两个条件下，开发商才能委托第三方组织团购买房。
第二重质问为中间的服务费应该由开发商承担，而不应该转嫁到消费者身上。
王前虎认为，组织买方到某个具体楼盘去团购买房，本质上是为商家招徕生意，服务费用应该由商家来支出，而不应该分摊到消费者身上。目前部分团购买房活动中，消费者缴纳的办卡费用，被第三方截取，不能在后来的买房行为抵消房款，这是不合理的。
不过，对于王前虎的这个观点，中国房地产学会副会长陈国强却持有不同的看法。他认为，在团购买房中，第三方为消费者提供了一些服务，消费者从中也得到了一些实惠，因此第三方收取一定的合理费用，倒也无可厚非，关键在于，第三方是否具备提供相应服务的资质，以及相应收费的性质，属于咨询费还是其他服务收费，得向消费者说明白，且需要出具相应发票。
王前虎对于第三方的类似收费服务提出的第三重质问就是团购买房中消费者的知情权和公平交易权问题。
他具体解释说，以二万抵五万或96折买房等优惠为噱头的团购买房活动，期间，第三方需清楚地告诉消费者，办卡费用是否能抵消房款？如果不能，第三方也需告诉消费者这笔被收取费用的性质，并开具发票。这是消费者的知情权。至于公平交易权，就是如果没有第三方这个环节，消费者直接与开发商进行商洽，能否拿到相同的优惠？如果能够，那第三方这个环节就等于没有价值，消费者为第三方的服务支付的费用，就是没有必要的支出。消费者支出了这笔没有价值的费用，对消费者来说，就是交易不公平。
疏为上策
对于目前一些第三方对于一些待售盘而组织的团购活动，北京市京华律师事务所律师孙涛提醒道，目前在办卡参与团购买房中，办卡费用不能抵消后来的房款，而是被第三方截取作为服务费，因此消费者相当于花了一笔办卡费，购买了一个享受一定折扣的资格。而且据了解，第三方在收取这笔费用时，一般没有与消费者签订合同及开具发票，未来如果因房子质量等问题而需要退房时，消费者很难要求第三方承担相关的责任。此外，孙涛还指出，未售盘没有拿到预售证，便让第三方组织团购，相当于未售先卖，可能是因为开发商资金链有问题，希望通过此举回笼资金，因此后期开发商出现延期交房等问题的可能性也较大。
虽然如此，包括王前虎、陈国强等业内人士皆认为，既然市场上客观存在这样一种现象，至少说明类似服务有其存在的合理性，现在的关键是在发展中加以规范，而不是一刀切地打、挤、睹。
何琦说，类似服务只要具备以下个条件，即可规范运行。首先，团购买房的特定楼盘需为已拿到预售许可证的楼盘；其次，第三方机构具备房地产中介居间代理、房地产中介和交易代理资格；第三，具备资质的第三方机构需接受特定楼盘开发商的委托，从而具备对特定楼盘组织团购买房的资格；最后，在组织团购买房，向消费者收取一定佣金时，需向消费者开具相应的发票。