谢逸枫:广州首次实施大型“勾地”卖地
广州最大规模推地高潮爆发 主推2.2k㎡共54宗商用地
提要：2011年6月3日,广州市国土房管局表示，广州首次大型土地推介会将在2011年6月8日召开。在此次土地推介会上，广州将重点推介琶洲-员村、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站等重点功能区的54宗共2.2平方公里商服用地，以突出给力转型升级的主题；同时特别宣传推介广州27个保障房项目以吸引社会力量参建，突出给力幸福广州的特色。此外，还将推出3.37平方公里商品住房用地,六成在中心六区。2011年广州市辖10区已正式计划出让商品房用地、商服用地和产业用地总计约13平方公里。对于此次推介会推出的项目，已有约百家企业报名参会，一些国内大型房地产企业有意“勾地”，现场将有12宗商服用地现场签订“勾地”意向书。
今年出让计划住宅用地量大域广，北至花都，南至南沙，包括天河、荔湾、黄埔、海珠、白云、番禺、花都、南沙和萝岗等9个行政区，均将在今年内陆续推出。纳入正式出让计划的3.37平方公里商品住房用地中，中心六区约1.97平方公里，占58%。计划出让的商服用地以满足优质项目用地需求为前提，集中、不限定出让规模，与住宅用地供应量的比例约为2：3，地块包括了琶洲、大学城、广州南站以及珠江新城、白云新城等重点功能区约0.57平方公里。产业用地优先保障高新技术产业、先进制造业、现代物流等现代产业园区2.85平方公里用地的供应。
南站：推350米高标志性建筑用地
广州南站地区是华南城市新门户，将建设成为中国规模最大、功能最齐、地位最高的综合交通枢纽区域，南站的核心商贸区，将形成集国际金融、总部商贸等高端商务功能为一体的综合性商贸空间。在今年的推地计划中，南站地区是重要一块，计划推出包括住宅、商住、商业等各种性质用地20宗，总用地面积约30万平方米，总建筑面积225万平方米。
其中，居住用地4宗，总用地面积8万平方米，建筑面积30万平方米；商住及商服用地16宗，总用地面积22万平方米，建筑面积195万平方米，其中包括了将来拥有广州南站地区制高点——350米高标志性建筑项目地块，该地块将建设350米标志性塔楼。此外还预安排了商服用地12宗，总用地面积16万平方米，将根据市场情况陆续推向市场。
珠江新城：仅剩2块地
在珠江新城-琶洲-员村这一广州的战略核心区域，可以说是地块卖少见少。特别是珠江新城，几乎找不出地块了，而今年，该地区计划推出15宗商业金融和总部经济用地。其中在琶洲会展区域，将推出地块13宗；在珠江新城CBD区域，推出2宗。两者总用地面积19万平方米，总建筑面积117万平方米。目前已经有4宗该地区土地挂牌成交。此外，琶洲地区还安排了7宗商服用地，并计划在员村地区增加昊天化工厂等旧厂用地，这些预安排地块和新增地块，也将视土地储备和市场情况，适时推向市场。
奥体中心周边：推7宗居住用地
奥体中心周边地区将是今后广州东部的宜居新区，通过以奥体中心为核心，发展以体育休闲为特色，商业、文化娱乐等配套功能齐全的广州东部大型综合居住新区。该区域包括了奥体中心综合服务区，奥体生态宜居社区、广氮居住社区、棠下居住社区、岑村居住区、高塘综合发展区和文化创意高新产业片。
在今年，该区域将推出7宗居住用地，包括广氮地区4宗，茅岗路以东1宗，茅岗路以西1宗，珠吉路以西1宗，总用地面积约55万平方米，总建筑面积超过100万平方米。本次推出的地块均位于奥体中心地区的居住社区内，分属奥体中心服务片区的东西两侧，城市区位与交通条件十分优越，适宜居住。
白云湖：出让1块地面积58万m2
白云湖地区位于广州市白云区中部，西邻佛山，东南紧邻白云新城，拥有广州市目前最大的人工湖——白云湖。该地区将定位为白云湖滨生态宜居新城、主城区北部片区级公共服务中心和广州区域性物流园之一，分为西部居住组团、中部综合组团、东部居住组团、北部商贸物流组团。结合白云湖人工湖的建设，该区域将充分利用现有景观优势资源，建设湖滨宜居新城。
今年，该区域计划出让1宗地块，地块位于石井大道西侧，总用地面积58万平方米，总建筑面积109万平方米。主要功能为商业金融，兼容科研教育。该地块为白云湖地区启动项目，位于白云湖北部商贸物流组团，华南快速路以北，滘心涌以东区域。
大学城：出让地块集中南区北区
大学城区域是广州“南拓”轴上的重要节点，是华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心，学、研、产一体化发展的城市新区。大学城内已建成多所高校，为解决大学城各高校教师住房问题，已安排2宗教师公寓用地，目前正在按计划开发建设当中。
今年，大学城区域内共有9宗居住、科研教育等用地列入出让计划内，集中在大学城中心服务区南区和北区两个区域。其中包括居住用地4宗，总用地面积3.7万平方米，总建筑面积11.7万平方米；科研教育用地5宗，总用地面积12万平方米，总建筑面积31.4万平方米。
亮点一
重点推介商业地
首次推介综合体项目
广州的中心城区已超负荷承载了资源、人口和环境压力。广州GDP、常住人口的60%集中在越秀、荔湾、白云、天河、海珠5个老城区，而这5个老城区仅占全市总面积的13%，即面积不到全市1/8的老城区集中了全市3/5的人口和经济总量。因而，这次推介会的一大亮点，就是突出给力转型升级的特色，重点向市场推介位于琶洲-员村、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站等重点功能区的商服用地。
共有54宗用地，用地面积2.2平方公里；推出实施“勾地”的12宗用地全部为商服用地；按照宜居宜业、提升开发品质的思路，还首次推介城市综合体项目用地。
亮点二
不竞最高价竞配建
本次推地的另一大特点是，按照亚运城的做法，实行经营性储备与公共服务配套、市政基础设施同步储备、同步建设。在供地上，采取适当配建一定比例的保障房，以及稳妥实施‘限地价、竞配建’的出让方式等措施，将控制地价过快上涨、控制房价过快上涨与加强保障住房三者有机结合。”。
所谓限地价，就是在竞价的时候设置一个拐点，超过了这个价格之后，就不再继续。想拿到地块，谁愿意无偿建设的公建配套项目越多，谁就得到地块。这样一方面避免了地王的出现，避免因为地王而推高市场房价；另一方面，又避免了政府低价卖地、企业高价买房，造成开发商拿走利润的现象。
亮点三
不出“生地”全部出“熟地”
本次推地的另一亮点是：坚持“熟地”出让，杜绝以往曾部分出现的按现状出让的情况。以前有开发商说，拿到的土地不是很“干净”，需要处理一段时间才能开发，以后不会出现这种情况了。为了加快已出让土地的开发，广州市房管局将着手制定闲置土地增值地价计收办法，大幅提高土地保有成本，从利益源头上遏制闲置土地的行为。
建立“阳光用地”信息公开系统，向社会全面公开项目用地的规划条件、开工期限、竣工期限等各项审批信息，通过“晒太阳”实行全社会监督。还将全面禁止有闲置土地、土地出让合同违约行为的企业或关联企业，进入土地公开市场。广州已经累计收回闲置用地约27平方公里，其中房地产类闲置土地11平方公里，是全国清查处置闲置土地最早、力度最大、收回闲置土地最多的城市之一。
广州财政没有过分依赖土地收益
2011年广州市辖10区正式计划出让商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。如此大规模的推地，在广州还是第一次。特别是在如今房地产市场的敏感期，自然也会引来各方猜测。广州市政府财政收入没有过多依赖土地出让收益。广州市国土房管局局长李俊夫强调。
“十一五”期间，广州年均土地出让收入约230亿元，土地出让总收入和土地平均价格，在一线城市中是最少和最低的。经济总量和财政收入居全国第3位，但土地出让收入在全国大中城市中排名15位左右；国内部分城市的年土地收入超过了千亿元，楼面地价超过2万元/平方米甚至更高。
27个保障房项目 鼓励社会力量参与
在土地推介会上，还将重点推介广州在建和计划开工的27个保障房项目，鼓励和引导社会力量参与保障房建设。今年全市计划筹集各类保障房8.5万套，比“十一五”保障房建设总量还要多，相当于1000多家房地产开发公司过去每年在广州市商品房市场的平均开发量；“十二五”期间，初步计划建设各类保障房24万套左右，惠及市民预计接近100万人。
而为了加大保障房建设，也需要鼓励和吸引社会力量如开发商等参与开发。鼓励企事业单位利用自有土地建设保障性住房，允许配套建设一定比例的经营性配套设施，由政府回购的保障性住房部分，成本核算后允许项目业主获取合理的开发利润。
12宗土地现场“勾地” 鼓励社会力量参与
土地推介会上，房管局、规划局、发改委等多个部门负责人将介绍今年广州具体的土地供应、三旧改造等情况。现场还将有12宗用地进行“勾地”，与开发商现场签署“勾地”意向书。此前广州已推出了17幅住宅和商业用地的预公告，欢迎开发商“勾地”，土地推介会上已有开发商“勾地”了。本次大型土地推介会已引来开发商的注意。去年在广州拿下白云新城商业地块的上海绿地集团也对一些地块很感兴趣，他们还表示要在广州再建一个大型的综合体项目。而美国一大型企业也投入几百亿元打造一个商业综合体。
2011年6月8日星期周三，广州市将在广州花园酒店国际会议中心首度举行大规模土地推介会，广邀国内外开发商，现场将签约对12宗商服用地进行“勾地”。广州市国土房管局局长李俊夫昨日透露，此次土地推介会筹备了3个月，主推琶洲、大学城、广州南站以及珠江新城、白云新城等重点功能区用地，共54宗地，主要为非住宅地块。目前已有包括上海绿地在内的上百家国内外房企慕名而来，想在广州觅地。值得关注的是，广州南站板块350米商业“地标”用地也将抛出“橄榄枝”。此外，广州还计划在员村地区增加昊天化工厂等旧厂用地。
有12宗商业地块将现场“勾地”
此次“在榜”的54宗推介土地，可实施“勾地”政策。现场只要有开发商对地块感兴趣，就可以填写预申请表进行申请。在填表预申请登记时，开发商要报意向价格和意向竞买时间，并且可沟通取得该地块的要求、建议和开发设想。广州市国土房管局相关人士介绍，在广州市土地推介会当天，将有12宗地块将进行现场签约“勾地”。“勾地”地块全部是商服用地，不是住宅地块。
此次计划出让的商服用地结合广州市发展战略，以满足优质项目用地需求为前提，集中、不限定出让规模，与住宅用地供应量的比例约2:3。今年计划出让的商服用地包括了琶洲、大学城、广州南站以及珠江新城、白云新城等重点功能区约0.57平方公里。另外，广州还将首次推介城市综合体项目用地，目前已有一家美国企业表示愿意投资几百亿元，开发一个城市综合体项目用地。
焦点一：会否推高地价房价？
2011年6月3日，广州市国土房管局表示，土地推介会意不在推高地价，而是将城市转型升级的载体——土地亮出来。而且，此次土地推介会主要涉及的是商服用地，并非住宅用地。住宅用地方面，为防止“地王”出现，广州市采取适当配建一定比例的保障房，以及稳妥实施“限地价、竞配建”的出让方式等措施，将控制地价过快上涨、控制房价过快上涨与加强住房保障三者有机结合。
焦点二：为何重点在新功能区？
此次土地推介会的对象主要是在5大重点功能新区。对此，广州市国土房管局有关人士表示，这是因为广州的中心城区已经超负荷承载了资源、人口和环境压力，导致中心城区的教育、医疗、交通、房价压力加大，城市要实现全面、协调、可持续发展，必须拓展空间、优化布局。
据统计，广州GDP、常住人口的60%集中在越秀、荔湾、白云、天河、海珠5个老城区，而这5个老城区仅占全市总面积的13%，即面积不到全市1/8的老城区集中了全市3/5的人口和经济总量。市委、市政府要求在战略性重大发展平台上取得重大突破，要加快建设东部山水新城和南沙滨海新城，加快琶洲—员村、奥体新城、白云湖、白云新城、白鹅潭、广州南站、空港经济区等重点功能区的招商开发。
焦点三：广邀开发商会否烂尾？
广州市国土房管局表示，广州已累计收回闲置土地约27万平方公里，其中房地产类闲置土地11平方公里，是全国清理处置闲置土地最早、力度最大、收回闲置土地最多的城市之一。另外，广州市着手制定闲置土地增值地价计收办法，大幅提高土地保有成本，从利益源头上遏制闲置土地的行为；建立“阳光用地”信息公开系统，向社会全面公开项目用地的规划条件、开工期限、竣工期限等各项审批信息，通过“晒太阳”实行全社会监督；全面禁止有闲置土地、土地出让合同违约行为的企业或关联企业，进入土地公开市场。
此外，广州与全市所有商业银行的联网，实现了商品房预售款全额全程监控，从根源上杜绝了项目烂尾、挪用预售款、一房多售、销售抵押等违法违规问题，为市民营造了阳光买房、放心购房的良好市场环境。