二手房买卖合同依法成立并有效并非就等于二手房买卖合同即履行完毕。北京盈科律师事务所陈建刚律师表示，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同义务，当事人的权利才能得以实现。作为二手房买卖合同的标的物（房屋），其履行的标志目前是以国务院发布的《城市私房管理条例》和《契税暂行条例》为准。也就是说房屋所有权的转移应以是否办理产权过户手续和缴纳契税为必要条件。
其一，关于办理产权过户手续问题。办理产权过户手续，实际上是行政管理行为而非民事行为。房屋买卖过户登记对国家来讲，体现着国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料不动产的管理，对当事人来讲则又是拥有房屋所有权的唯一合法根据。陈律师表示，在一般来说，既然有房屋买卖书面协议，就必然办理房屋过户手续。但实践表明，由于种种原因当事人虽达成了房屋买卖书面协议却并未办理过户登记。对于这些纠纷的解决，我国最高人民法院曾颁布过几个司法解释，但那些规定不仅在实践中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理论，违背了民事交易中的诚信和自愿原则，为当事人反悔提供了合法根据。而实质上，房屋买卖协议的有效成立与实际履行是两个不同阶段的问题，不能混为一谈，在履行过程中出现的问题应按履行法则处理，而不能以此否认合同成立的法律效力。
其二，关于契税问题。根据《城市私房管理条例》和《契税暂行条例》的规定，不仅办理房产过户手续须提交契证，而且房屋买卖完纳契税，应于契约成立之后3个月内办理完毕。逾期缴纳者，除照额补税外，每月加收税额的20％，不足1月者以1月计，但加收税额不得超过房价。这些规定也只能说明房屋买卖的实际履行问题，与合同成立与否也没有必然的联系。
总之，二手房买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件，登记是房屋产权转移的必要条件，而非二手房买卖合同的生效要件。换句话说，二手房买卖合同签订后未办理产权过户登记手续前，一方无正当理由的，应责令其继续履行；买受人没有支付房款的，应责令其支付；出卖人没有将房屋交付买受人使用或管理的，应责令其交付；未依法完纳契税办理契证的，应着其纳税办证；未办理产权过户手续的，应着其补办。同时任何一方不履行合同义务，都将构成违约，承担违约责任；若合同规定了定金和违约金责任，一方违约后也应当承担定金和违约金责任。
——北京律师陈建刚（13381367825）转
北京盈科律师事务所：
地址：北京市朝阳区东四环中路76号
大成国际中心C座6层盈科律师楼
★ 中国最大律师事务所-----北京盈科律师事务所
★ 北京最专业的房地产律师团队
★ 北京专业房地产律师、二手房律师
★ 盈科律师事务所高级律师
★ 全国免费咨询电话：010-571 96 571
我们为你提供以下服务：
一、审查房产相关信息的真实性、合法性，确保交易安全；
1、审查交易双方身份信息的真实性、合法性；
2、审查房屋产权相关信息，确认其真实性、合法性；
3、审查拟购买商品房的审批手续是否齐全，建设项目是否合法；
4、调查拟购商品房及土地使用权是否存在抵押、查封等权利限制；
5、审查房屋是否存在抵押、查封等权利限制；
6、审查房屋是否存在共有权、他项权；
二、协助起草定金合同，参与定金的支付，确保资金安全；
三、协助签订房屋买卖、房屋租赁居间合同，审查中介公司相应资质，避免不良中介陷阱；
四、参与房地产买卖、租赁、抵押等相关事宜协商、谈判；
五、参与起草、订立房屋买卖合同、房屋租赁合同、补充合同等相关合同，协助办理网签；
八、交付定金、购房款的风险防控；
九、协助办理过户手续，办理房屋产权证；协助办理物业交接、房屋交付；
十、参与房产纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等事项谈判、调解；
十一、代理房产纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等相关诉讼、仲裁；
十二、对房地产买卖、租赁、抵押等事项中的法律问题提供全程咨询意见；
十三、协助处理房地产买卖、租赁、抵押等事项中的其他法律问题。