谢逸枫:驳斥郎咸平楼市病根在制造业论
摘要:中国楼市发烧的根在于中国的制造业危机，目前中国的楼市发烧只是个表面现象，政府调控虽然在大量吃进“退烧药”，但是没有探究到底病根何在。而我国目前在产能大幅过剩的经济环境下，房产税的开征只会适得其反。目前信贷紧缩，政府11次提高存款准备金率，四次提高利率的大环境也使这次的宏调具有巨大的杀伤性，并担忧会造成整个社会资金大量紧缺，从而对我们民营企业带来杀伤性的打击，2011年5月14日,著名经济学家郎咸平在济南喜来登“郎咸平教授经济讲堂”上表示。
郎咸平认为，我国的危机根本不是楼市居高不下的问题，而病根在于制造业危机。中国楼市泡沫的根源，由于混淆制造业和非制造环节，包括产品研发设计，包括物流渠道等，结果丧失了定价权。在这个谁掌控了制造业和非制造环节，谁就掌控了制造业的定价权的时代，没有定价权才是中国制造业危机的真正开始，因为必然会造成制造业利润低下。再碰到03年之后遏制竞争，终于爆发了史无前例的制造业危机。很多企业家尤其是以制造业为主的制造家，就把应该投资到实业资金全部投入了股市、楼市，从而就造成了泡沫。
只要看到了楼市泡沫跟股市泡沫，那就一定是一个更大危机的前兆,制造业利润低下将泡沫挤进楼市。目前政府政策在税费、宏观调控连续方向性、劳动政策上的三个误判更加重了制造业的危机，进而引发楼市泡沫。并极为抨击目前信贷收缩的金融政策,目前的统计局发布的通胀数据极为不真实：你知道为什么通胀只有5%吗，因为我们统计局原则上只发布个位数，而今年1月份、2月份，统计局发表通胀数据是4.9%，而统计局公布的数据也只有那一天的日期是真实的。
我认为，郎咸平教授“楼市病根在制造业论”是非常“不靠谱”的，纯粹是谬论。首先是经不起市场检验和历史推敲。其次是缺乏科学的依据和客观的数据作为判断结论的根据。最后是完成忽略房地产行业最基本的资金链结构和房地产行业的特性及与中国经济发展的关系，把楼市一系列问题归结到中国制造业。把所谓的制造业不景气和产能过剩及制造业不发达，导致大量资金进入房地产，把泡沫挤进房地产，最后导致房价上涨。毫无疑问，郎咸平极端想法，导致对房地产行业认识和理解上的偏差。
我认为，中国楼市病根不在制造业，而是在中国房地产土地制度和土地财政。其他因素就是表面紧实质宽的货币政策及地方政府太依赖房地产等市场实际供求关系不平衡，另外是房地产项目资本金运作模式。制造业与房价涨跌有什么关系？制造业与楼市弊端或病根有什么关系？制造业与楼市泡沫有什么关系？难道制造业繁荣之后，房价就会大跌，楼市泡沫就会消失？难道制造业的萧条是导致大量资金进入房地产最根本因素吗？难道制造业脆弱之后，是支撑房价上涨的最主要因素吗？显然，郎咸平教授“楼市病根在制造业论”很可笑。
比如，为应对2008年金融危机，4万亿经济刺激计划和近10万亿信贷，让中国楼市繁荣握手。2009年，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策下，全年流动性猛增，基础货币投放量比30年来的平均水平高出近30个百分点。2009年全年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。
我认为,目前开发商缺乏下降房价的压力，不仅是因为通胀和人民币升值及热钱等银行负利率，或者是保障房建设不力，或者是前三轮房地产调控执行不力和市场供求不平衡及土地财政等城市化的因素，最关键是前三轮房地产政策调控“利剑”，未直插到开发商资金链的“心脏”，就是房地产项目资本金。 很显然，前三轮调控和目前的政策对开发商的资金链具有一定挤压效果。但是，无法从根本上打破开发商下降房价的预期。唯有上调房地产项目资本金到35%，才是破开发商下降房价的预期最后一道防线。因此，从国务院的监督组和银监会及央行的近期动作看，上调房地产项目资本金到35%可谓是时候到了。
自2009年国内度过金融危机后，经济发展稳定，投资增长比较快速。而房地产开发贷款和个人住房贷款过量，宽松的货币政策将影响经济。如果继续执行宽松的货币政策，必然导致投资过快和房价下降困难及银行危险出现。首先房地产价格回落比较缓慢，部分城市房价涨幅反弹。其次是房地产局部泡沫出现。再次是金融机构风险隐现。最后是市场流动性过剩，2010年底到2011年货币政策从宽松转到稳健。
我认为,在连续的紧缩货币政策作用下，新增信贷规模得到了很好的控制。预计6月新增信贷为5500亿元的规模来计算，今年上半年，新增信贷较去年同期减少5214亿元。相对于今年的CPI上涨幅度来看，这样的规模仍然很大。按照全年7.5万亿的目标值，下半年信贷投放空间会比较宽松。 逐月梳理新增信贷规模，今年前5个月，除3月份之外，其他4个月都较去年同期有不同程度的下降。1月新增信贷10400亿元，同比下降25.18%，环比增长116.35%；2月的数据为5356亿元，同比下降23.50%，环比下降48.50%；3月为6794亿元，同比增长33.03%，环比增长26.85%；4月数据为7396亿元，同比下降4.44%，环比增长8.86%；5月为5516亿元，同比下降13.73%，环比下降25.42%。
6月新增信贷数据至今尚未公布，不过申银万国和交通银行金融研究中心一致预测数据为5500亿元，这个数据较去年同期减少534亿元。据此来算，今年上半年新增信贷规模为40962亿元，而2010年1―6月的新增数据为46176亿元，同比减少5214亿元。 新增贷款低于预期，主要与宏观调控相关。在采取控制贷款额度、进行窗口指导、上调存款准备金率以及严格贷存比和核心资本充足率管理等措施下，银行的信贷投放能力普遍受到约束。
根据《中国数据观测》6月货币指标,广义货币供应量(M2)同比15.2%,新增人民币贷款(亿元) 5,900亿,人民币贷款馀额同比16.9%;外汇储备(万亿美元) 3.220.注:外汇储备为2011年3月末数值)。2011年7月12日,根据路透调查综合28家机构预测显示,中国6月末广义货币供应量(M2)同比增幅料为15.2%,与上月相当,连续三月低于16%的年增长目标,当月新增人民币贷款环比略增,至5,900亿元人民币,紧缩政策效应持续显现.总体而言,信贷控制良好,下半年信贷投放不会太过紧张。按照全年7.5万亿的目标值，下半年信贷投放空间会比较宽松。尽管为满足存贷比(贷款/存款)等监管考核要求,理财产品资金季末重回银行报表,令6月M2增速有所回升,但当前货币供应量增速趋势性放缓格局仍不会改变。
我认为,今年以来，央行通过连续6次上调存款准备金率，两次上调基准利率等政策，货币信贷增速进一步向常态回归。6月20日，央行第六次上调存款准备金率后，大型商业银行存款准备金率升至21.5%的历史高位后，货币乘数下降，信贷增长受到有力约束。土地市场遇冷和银行房贷收紧，都来自于一个共同的现实，虽然中国的M2已经近80万亿，数据表明，2008年10月至2011年5月底，M2由45万亿增加到76万亿，增加了31万亿，即使是这样，当前资金很差钱，这是为什么呢？一个合理的解释，就是过剩的货币需要更多贷款来填平物价扩张的暗沟。2011年上半年，新增信贷约4万亿元，明显低于年初制定的信贷投放进度，市场预期，下半年可能会出现松动，缓解市场饥渴。
问题在于，即使再多投4万亿，恐怕也不够投机和投资性需求。既然民间高利贷盛行，证明资金确实紧张，紧张的重要原因在于，资产和能源以及房价价格上涨，需要更多的货币来填满这种恶性循环的窟窿。价格越是上涨，需要的货币越多，需要的货币越多，价格越是上涨，这就是中国物价和货币形成一种强化机制的可怕作用。中国CPI在六月份出现了新高，同比增幅达到6.4%的水平，这只能说明一种现象，在货币过剩的驱动下，中国物价上涨已经使得国内百姓的生活压力加大，普遍感觉自己的钞票都变毛了，更不用说房价这么高，让手中的钞票显得更毛。
我认为,下半年，这些措施仍将对信贷增长产生强有力约束。下半年的信贷投放情况取决于货币政策是否会放松，全年7.5万亿的新增信贷目标，此前拟定的投放比例是3：3：3：1，下半年还有至少3.4万亿的信贷投放空间，相当宽松。不过可以肯定的是，在持续的紧缩政策作用下，今年全年的信贷增长不太可能会超过目标值。交通银行金融研究中心报告认为，年内信贷将继续呈总体平稳、增长可控的总体态势。从中长期看，货币政策转向宽松的可能性不大，信贷难以出现大幅反弹。 不过从一系列宏观经济数据看，在紧缩政策的作用下，经济增速出现一定程度的下降。近几个月以来，PMI数据连续下降，已经逼近50%的“荣枯分水岭”，不少机构纷纷开始下调全年的GDP增速。
紧缩的信贷政策让不少地区的中小企业闹起“钱荒”，倒闭的中小企业不在少数，我国当前的货币政策已出现“超调”，为此呼吁央行放松调控政策，以增强金融对经济增长的支持。对于下半年的货币政策，6月CPI创新高达到6.4%，央行在7月7日再次加息。目前还难看到下半年出现货币政策转向的趋势，信贷收紧局面或将持续。经济增速放缓是政府为了抑制通胀趋势和调整经济结构、转变增长方式实施宏观调控的必然结果。
如果不提高对经济增速放缓的承受力，宏观调控将会半途而废，各种矛盾会继续积累。鉴于当前超过70多万亿元的货币存量，继续坚持稳健的货币政策方向仍十分必要，稳健偏紧的政策力度将有利于结构调整。目前央行货币政策不会调整，或许下半年货币政策将维稳，而放松将会出现在明年。不过，值得注意的是，民间融资和外汇占款等重要融资渠道并未纳入总量统计范围。如果考虑到今年以来外汇占款的新增加部分和规模庞大的民间借贷市场，今年的社会融资总额整体上将高于去年。
比如，中国银监会统计部专题分析组2005年9月《中国房地产资金来源状况分析报告》指出：“多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35％，房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金，以低成本或无资本扩张。”
开发商用购房者的订金和预付款滚动开发，开发商利用购房者的钱（订金和预付款）借鸡生蛋赚取巨额利润的环节，是商品房预售。房地产开发通过预售来融资。开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。据建设部透露，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。企业用只占项目总投资20％的资本金，就可运作一个商品房开发项目的规定，使房地产开发的赢利空间相当大，引发开发商不断用20％去滚动开发新项目的冲动。1993年前后，我国房地产业出现不景气，出现了不少烂尾楼盘。为了阻止靠圈地空手套白狼开发房地产的做法。
中国对资本金进行约束，始于1996年。是年，国务院公布的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，根据不同行业和项目的经济效益等因素，对投资项目资本金占总投资的比例予以确定。从此，固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也成为一种风险约束机制。按照当时规定，交通运输、煤炭项目，资本金比例为35%及以上；钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为25%及以上；电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目，资本金比例为20%及以上。 比如,1996年，国务院出台《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定：投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，房地产开发项目资本金比例为20％及以上。国务院1998年发布施行的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》重申：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
此制度运行八年之后，2004年在宏观经济过热背景下，出于宏观调控的需要对上述政策进行微调，将钢铁项目资本金比例由25%及以上提高到40%及以上；对水泥、电解铝、房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。
比如,国务院2004年4月发布《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％及以上。
2009年5月18日，国家审计署公布了今年第三号审计结果公告，披露了2009年一季度政策措施贯彻落实过程中存在的问题，其中最突出的，就是中央4万亿经济刺激计划出台后地方配套资金不到位。根据其披露的数据，有的项目地方配套资金到位率低至48%。
但实行这个资本金比例，还有个衔接期问题。于是，直至2006年1至3季度，广东省开发企业自筹资金仍只占总资金来源的25.16％，而同期的订金和预付款却仍占总资金来源的50.48％（2005年1至3季度分别为30.60％、51.30％）。也就是说，建造一个楼盘开发商自已花的钱并不多，购房者的钱（订金和预付款）却占了一半。自有资金投资回报率，在社会各行业市场配置资源的机制已经基本形成的情况下，房地产投资大幅增加，表明这个行业的资本利润率明显高于社会平均利润率。
重申其提出“火山理论”。我国的房地产市场就如同一个被石头压住的火山口，随时可能出现爆发。而政府动用各种调控手段，甚至从“火星搬运红色石头真的把火山堵住”的结果令人担忧，郎咸平坦言：请问火山爆发后，火热的岩浆何去何从？它不会自动消失，一定从地壳的最薄弱环节再次冲出爆发。这样的恶性膨胀将会带来更严重的后果，因为楼市这个火山是中国的最后一个支柱行业，地位尤为重要。
我认为，中国楼市病根在中国土地制度下的“招拍挂”导致地价不断上涨和地王出现及土地越来越稀缺性，土地只有一个出口，基本被政府垄断。并且地方政府过分依靠土地财政和房地产税费收入及拉动经济发展，导致房地产行业在中国经济发展中处于支柱产业位置。比如“土地财政”占到海口财政收入的1/4，这在全国地方政府财政比重中并不算多高。随着城市化进程的加快，“土地财政”成了地方政府的依靠，成了其唾手可得的大头，甚至成为拉动地方GDP、保官升官的一大法宝。为什么今年的房地产税收就一定要比去年同期高呢？这还是“土地财政”惹的祸。一旦“房市”吃紧，必然暴露出有些政府的财政短腿，只有拼命保住房地产收入，也才能让政府财政的虚荣不被揭穿。
比如，“十一五”期间房地产税费贡献不断提高，2010年全国税收总收入为7.3万亿，和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9%，比2007年提高2.9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿，占全国财政收入的35.4%，比2009年提高14.6个百分点。“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%，这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。
我认为，土地招拍挂制度本是为遏制腐败、制止开发土地分配不公，但造成了地方政府对土地财政的依赖及与开发商的利益依存。地方政府对住宅用地市场的垄断和越拍越高的地价特别是“地王”，以及它们对土地财政不断加深的依赖和与开发商相互依存的分肥关系，又成为舆论一致抨击的靶子。地方政府成为一手低价征地、一手高价卖地的生意人，世界绝无仅有，丧失了在市场经济中的中立性和公信力。废止土地财政，回到税收财政是理顺房地产市场的起点。废止土地财政，不是简单回到开发商各显神通、“市场化”拿地囤地的时代。国家应确保按包含了基础设施建设费用的成本价充分供应普通住宅用地。
我认为，由于涉及到土地制度，相对于住宅需求，住宅供给的利益更大、更复杂，也是当前法治最混乱的领域。一年多前我曾说，所谓房价上涨，涨的从不是房子。房屋从建成那天起就在不断贬值，真正上涨的是土地价格。这些年来房地产调控屡不见效的一个主因，就是总回避土地这个核心问题。更进一步，土地问题的答案不仅是批判土地财政。打破土地垄断，回到土地招拍挂之前各显神通的“市场化”拿地，一些开发商和权势者自然眉开眼笑，但未必就是购房者的福音。太多例证表明：无论开发商拿地的成本如何不同，分期开盘的楼价向来就是随行就市，从未曾因当初拿地的价格低廉而向购房者让利。可见，尽管土地是房价的核心，但宅地问题的真正答案还不是那样简单。