谢逸枫：江门领先打响全国二三线城市限购号角
广东珠三角首个江门“限购”令恐“形同虚设”？
摘要：2011年7月15日国务院新版“国四条”出台。2011年7月19日，住建部已经对全国二三线城市房价完成全面布控，并着手草拟新一轮限购城市的名单。谁是下一批被限购的城市将成为萦绕在房地产市场的最大疑问。从目前二、三城市的楼市涨幅来看，将被限购的城市可能超过100个。特别是在大城市周边，经济和交通都比较发达的二、三线城市最可能被限购。根据国务院要求出台限购政策的标准是“房价上涨较快，房地产市场热度较高”而不是“具体区分城市规模和地位”。
我认为，这意味着，“遴选”新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。在一二线城市几乎全面限购的情况下，目前，部分二、三线城市却成为楼市调控的“洼地”。同属沿海地区的广东至今仅广州、深圳、佛山三城限购。新一轮限购城市名单中，粤18个地级市谁将榜上有名？在东莞和惠州，在今年“两会”后就曾出现限购传言，最后还是无果而终，但无论如何，限购令是悬在珠三角楼市上空的一把达摩克斯之剑，楼市的神经始终保持紧绷。
自从国务院明确房价上涨过快的二、三线城市也要限购后，一则消息就在江门房地产业内流传开来———江门将限购。江门限购风声频传，与楼价不无关联。4月22日，江门市住建局公布了蓬江、江海区一季度的房地产市场数据。一季度，蓬江、江海区一手住宅成交2321套，均价6318元/平方米。这个房价已经超越了今年的年度房价控制目标6203元/平方米。未到8月，江门限购的消息已经蜂拥而至，那么谁是调控的下一个目标呢？
2011年7月22日，江门市住建局有关人士表示，江门暂无限购计划，但已经约谈了几个开发商，要求对方采取措施控制房价。2011年上半年，蓬江、江海区一手住宅均价6492元/平方米，超越年度房价控制目标（6203元/平方米）289元/平方米。江门已传出将限购的消息，挖掘刚需和改善性需求将是出货的选择。一方面是严厉的房地产调控政策，另一方面是轨道交通建设带来的契机，江门房地产企业如何应对有利与不利因素交错的政策和市场环境？普通市民在复杂的楼市中又将何去何从？
2011年7月29日上午《第一财经日报》报道，广东江门8月1日起限购,为首个限购三线城市。江门房管局信息管理科相关工作人员7月29日接受《第一财经日报》采访时表示，该市8月1日起将全面实施限购措施，以抑制房价的过快上涨。这是7月12日国务院召开会议要求房价上涨过快的二三线城市严格执行限购策划之后，首个正式宣布限购的二三线城市。目前出台的政策暂时只针对境外人士购房，对于境内非本地人口购房的政策还未公布。
江门市政府相关人士透露，住建局此前曾经研究过相关细则，但没有最后确定。早在7月初就已经收到风声，预计会在8月开始限购，为此，江门许多楼盘都在7月底争相开盘，赶末班车现象明显。上半年房价涨得比较火爆，不限购也不行。
2011年7月29日上午，有媒体报道称，有记者专门致电江门市住房和城乡建设局信息管理科，工作人员在请示领导之后，明确表示，8月1日起，江门将全面实施限购。
2011年7月29日上午,有记者致电江门市房产局房地产交易中心，知情的工作人员表示：暂未收到针对本地限购文件，将对境外限购。现在没有收到对持中国身份证的内地居民进行限购的文件，但8月1日后，有很大可能会对境外、香港、澳门等买家进行限购。目前江门限购未正式落地，无论是当地人还是外地人，在购房的套数上均没有限制性要求。外地人在当地购房贷款则需要纳税证明或社保证明。
2011年7月29日下午,有记者打电话到江门市住房和城乡建设局信息管理科，对方证实“有此一说，但现在具体细节还不方便公布”，而其咨询台的工作人员表示，江门市8月份起将开始限购，相关细节还得“等上面通知”。就在两天前该局官方网站上，曾发出一篇公告《关于严格执行进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，其中要求严格执行住建部关于规范境外机构和个人购房管理的通知。其中要求“境外个人在境内只能购买一套住房”，且需要提供在境内工作一年的证明。
此前江门市住房及城乡建设局房产科科长黄笑娴公开表示，江门上半年楼市持续走高，带来调控压力，楼盘如果定价过高，等于逼政府限购。而截至目前，“涉外人士将被限购”是唯一能确定的江门市限购措施，但如何限购还未公布。
数据显示，江门今年的房地产开发投资总额为66亿元，比去年同期增长27.7%，同时房价也在同步增长。 以蓬江、江海区为例，去年的一手住宅均价为5394元/平方米，但其1月和2月的均价分别达到了6248元/平方米和6666元/平方米，而按15%的涨幅上限，蓬江、江海两区住宅均价上限为6203元/平方米。
其中，江门市房产管理局网7月20日商品房交易数据统计显示，江海、蓬江两区商品房销售均价分别为5432元/平方米、6646元/平方米；其中住宅均价分别为5334元/平方米、6741元/平方米，也就是说蓬江区房价已经超过调控目标。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，这也是7月12日国务院召开会议要求房价上涨过快的二三线城市严格执行限购政策之后，住建部限购城市名单出来之前，首个正式宣布限购的二三线城市。意味着广东目前仅有广州、深圳、佛山三个城市实行限购的局面很快会被打破，将促使珠三角更多二三线城市进入限购名单。广东江门率先吹响全国二三线城市限购号角，也加快全国二三线城市限购的步伐。一方面是地方政府担心住建部的问责和约谈的压力。另外一方面是今年如完不成价格控制目标，可能面临巨大的政绩压力，搞不好，头顶上的乌纱帽也有被摘的危险。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出，广东作为大城市“后院”的二三线城市最容易加入限购队伍，将有9个城市（珠三角范围内的珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆的九个二三线城市均面临“被限购”）主要位于珠三角地区。这些城市都有其共同特点：房地产投资增速持续高涨，土地、二手房、一手住宅、非住宅的成交量和成交价格均呈现快速上涨，其中不乏外地资金和境外人购房大量介入当地房地产市场。
2011年7月29日下午,我接到江门一记者打电话问我,江门限购令只限境外人购买一套,并提供纳税或社保一年,是否能够控制住房价?
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,假如按照目前媒体报道的广东江门限购政策，从限购政策的对象和套数及限国内外地购房条件等限购时间未确定的因素来看，江门限购政策力度几乎为“零”，采取的措施是“有保有压”，有可能出现限购政策“形同虚设”的现象。
首先是限购的对象，主要是针对境外人，而不是国内购房者。意味着本地人有购买多少套都不受限制，或者国内外地人只需要提供纳税或社保缴纳的证明，可以购买二套以上。因为没有明确表示国内人在江门购房只能够购买一套还是二套，还是禁止购买三套。国内外地人在当地购房贷款则需要提供纳税证明或社保证明，没有明确规定纳税或社保缴纳的期限究竟是多少年？是一年还是二年还是三年，或者是五年，比如北京的限购政策规定是5年。是不是表示只需要提供纳税或社保缴纳可可以购买二套以上。
其次是如果是根据该局官方网站上，曾发出一篇公告《关于严格执行进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，其中要求严格执行住建部关于规范境外机构和个人购房管理的通知。其中要求“境外个人在境内只能购买一套住房”，且需要提供在境内工作一年的证明的规定，境外人只需要提供纳税或社保缴纳的一年证明文件就可以购买一套房。其实，只提供这个文件太简单了，充其量对境外人士来说是“手到擒来”的事情。
最后是限购期限也不明确。限制到什么时间，到底是什么时间退出，也无明确的规定。目前在江门购房的人群中,本地和国内外地人是最多的,而境外人士是比较少。可想而知,广东江门的限购政策如果是粗糙式的规定,不但完成不了今年价格控制目标，甚至会导致房价报复反弹上涨。
2011年7月22日《第一财经日报》报道，C2版头条大标题“东莞率先表态楼市不限购, 二三线城市陷入纠结”。文中报道东莞市住房和城乡建设局有关官员接受该报记者采访时表示，目前房价仍处于可控范围之内，东莞市暂时没有出台楼市限购政策的相关计划。这也是在国务院要求将限购政策扩大到更多的二三线城市后，官方较早表态暂无限购计划的城市。上述接受采访的官员称，虽然有个别月份的房价数据会偏高一些，但东莞整体房价涨幅并没有突破今年东莞的房价涨幅警戒线。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫强调，在住建部未出限购城市名单之前，地方政府自己决定不限购显然行不通的。总体而言，一方面是一些城市房价上涨幅度已经超过警戒线，限购政策势在必行；另一方面是毗邻限购城市的二三线城市，因为投资需求挤出效应导致这些城市房价上涨较快，被列入限购名单成为大概率事件。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，房价疯涨的二三线城市陷入楼市限购的漩涡中心，新一轮限购城市名单处于紧锣密鼓地拟定之中，地方政府新一轮房地产调控如箭在弦。但楼市限购范围进一步扩大，无疑给地方政府带来不小的压力。一方面要从严遏制房价过快上涨，另一方面又要确保其能平稳健康运行，地方政府正面临艰难抉择。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称，由于二、三线城市的限购名单还没有出来，大多数二三线城市政府目前正在研究限购方案。但是否限购地方政府显得比较慎重处理，限购是不得已的下策。其实背后也是隐藏内情的。首先是土地财政。特别是下半年卖地任务关系到土地财政收入和保障房建设任务。其次是保GDP的增长。上半年开发投资额占到GDP比例上升，一旦限必然受影响。再次是开发商强烈反对限购，而地方政府考虑到本地经济发展。最后是政府认为自己可控制房价，不属于上涨过快城市和高房价区域，加快经济发展。没有哪个地方政府会愚蠢到主动出台对自己不利的楼市调控政策，况且住建部名单上目前暂时没有出，除非住建部点名。”
7月22日江门日报报道，江门楼价一向低于珠三角其他主要城市，房价受整体市场的宏观调控影响较小，中心城区的楼价仅为广州的四分之一。江门楼市最为活跃的蓬江、江海两区，2010年住宅均价5394元/m2。今年以来，江门楼市则发生了一些变化。由于广州、深圳、佛山限购，有大量的资金涌入江门。今年上半年江门的楼价已超过6000元/m2，涨幅超过11%，甚至个别月的整体价格达到“7”字头，明显超过今年价格控制目标。 或许正是在房价的压力下，从4月份开始，江门市住建局不再公布房地产成交数据。5月10日，覃先生向江门市住建局官方网站公众互动板块的领导信箱中发信，询问4月份市场数据什么时候公布。得到的答复是：“您好！4月份市场数据近两天就会公布。”
随后，多人反映这一问题，但4、5、6月的数据直到7月19日还迟迟没有公布。 江门市住建局一人士透露，房地产成交数据之所以没有公布，是因为正在采取新的统计方式。以前的房价用算术平均法，并不能真正客观地反映市场，现在将改为加权平均数，别墅、大户型、90平方米以下户型等不同类型的住宅都有不同的加权。总体来讲，还是会比较客观地反映市场。今年上半年，蓬江、江海区一手住宅新批预售4640套，但成交4943套，处于供应偏紧的状态。而市场上批而未售的住宅也不多，只有五六千套房。
目前，江门许多发展商并不太缺资金，尚能扛得住。但一旦市场萎靡时间过长，资金压力或迫使发展商降价出货。限购的达摩克利斯之剑高悬头顶，发展商对市场充满了担忧是可以理解的。国家已经明确二、三线城市限购，希望不限购是不现实的，应该以正确和正面的心态去面对限购。限购已经不是贷款不贷款的问题，而是买与不能买的问题。这一点，无法改变。只能发掘刚需和改善性需求，来弥补限购可能会带来的影响。其实，已经有楼盘开始行动了。无论是下调一定的价格，还是推出特价房，都是来吸引刚需或改善性需求。
虽然从4月份开始，江门市住建局没有再公布房价数据，但是根据江门市住建局官方网站的网签数据。今年上半年，蓬江、江海区一手住宅共成交4943套，同比猛增45.3%；成交均价6492元/平方米，同比增长25.9%.江门中心城区今年的房价控制目标为6203元/平方米。上半年的均价已经达到6492元/平方米，超越警戒线289元/平方米。不限购，恐怕难以完成年度房价控制目标了。虽然市场数据反映出来的房价压力会比较大，但政府还是应该及时公布。房价上涨太快，还是有很多措施可以控制的，比如限购。而不是不公布数据，藏着掖着。
2011年3月份，江门房协会长黄德文表示，江门房价在珠三角九市中倒数第二，并不赞成江门限购。江门房价现在是高了，但还算合理。2008年以前，江门每年都有100万平方米左右的房地产开发土地出让，但2009年只有66万平方米左右，2010年只有30多万平方米，所以未来房地产市场的产品供应将越来越少，为江门房价上涨提供了基础。前两年江门房价上涨幅度较低，但去年达到了31.7%。上涨的原因有很多，供不应求是核心。另外，通货膨胀、开发成本增加、交通更加便利等也是主要因素
2011年3月份，广东省房协会长蔡穗声认为，限购范围不要轻易扩大，在房价不是上涨明显过快、过高的地方不适宜限购。江门等中小城市不宜限购，甚至可以利用其他大城市限购的机会发展房地产业，“这样房地产发展更均衡，不会过度集中于大城市。房地产市场发展主导因素包括：①通货膨胀水平，其中包括产品供给周期、酿成上升压力、输入型因素、大宗商品价格上涨、PPI的上行压力、美国货币政策的转嫁等因素；②流动性状况和热钱进入程度。为了改善流动性过剩和通货膨胀情况而采取加息政策，将增加企业融资成本，并引发大量热钱涌入，进而搅乱国内经济市场；③货币政策转向稳健的程度；④房地产价格的回调，供求关系的改善状况等。如果这些因素不能得到较好的缓解，通货膨胀预期依然强烈，则房地产调控政策将不具备松动的条件。
2007年以来，珠三角房地产市场价格的涨幅已经高达50%，这是很大的幅度。去年新建住宅的销售均价是7000多元/平方米。这个房价的统计数据来自统计部门，可能与住建部门的数据不一样。高于全省均价的城市有广州、深圳、珠海、佛山、东莞，江门的房价在全省来说，算是中等。有一个现象值得指出，如果把房价划成高、中、低三种，高于均价的算高，高于均价的一半至均价的算中，低于均价一半算低。江门2007年之前属于低房价地区，而2007就从低房价地区进入中等房价地区。
从房地产发展经验来看，谁掌握了土地资源，谁就最有发展潜力。在珠三角一体化的背景下，江门人均土地资源排在珠三角的第二名，江门房地产市场是很有发展潜力的。从珠三角来看，江门目前的房价排9个城市的倒数第二位，仅高于肇庆。从土地资源和人口密度来看，江门的房地产市场发展空间非常大。蔡穗声建议江门的房地产企业，不要把江门的房地产看成是江门本地的房产，而应放眼珠三角，把产品看成是珠三角整个区域的产品，吸引更多的客户来置业。目前，房地产企业必须与政府沟通，在目前相对低迷的市场也要推出一定的货量，保持市场的活跃度。
谢逸枫
2011年7月29日