逸枫：巨大库存会压垮开发商降房价？
摘要：在被称为“史上最严厉调控政策”的打压下，2011年的楼市充满各种变数。统计显示，2月成为多个城市的楼市成交拐点――1月出台的“新国八条”进入执行期后，限购、限贷的双重“紧箍咒”让楼市从躁动趋于平静。目前，各地房源库存压力俱增。国际物业顾问公司戴德梁行DTZ最新研究报告指出，从北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、厦门、长沙这十大样本城市住宅库存量分析，短期内多数城市将维持供大于求局面。 其中，武汉及厦门(特别是岛外项目)的库存过剩状态因持续放量的市场供应再度深化，去库存时间(截至2011年4月末)升至近年来高位，分别为18.3个月及9.1个月；而长沙及上海的负库存状态改善趋势明朗，库存补足时间分别降至1.7及0.3个月。
全国主要城市住宅库存量持续上升，成为市场关注的热点，这对开发商销售策略或产生直接影响。在一系列“限购和限贷及限价等限售政策”的强迫调控下，全国大部分城市一手住宅库存量凶猛暴升，北京、深圳、上海、广州、南京、杭州等多数城市将维持供过于求局面，开发商销售压力大增。多数城市住宅供大于求 根据广发证券研报统计，上周末11大重点城市的存货总量突破60万套，环比上涨1.4%，连续14周上涨。比如，北京商品房库存量已经越来越高，给市场的压力也越来越大。
一方面，今年上半年，受限贷、限购等政策的影响，主要城市成交量明显下降。1-5月，北京、上海、杭州、广州、深圳、武汉、大连、长沙、宁波、南昌、沈阳、郑州等12个重点城市住宅销售面积同比2010年下降9%，比2009年同期下降23%。其中京、沪、广、深、杭等5个城市销售面积比2009年同期下降超过四成，甚至低于2008年同期。同时，随着越来越多的新房转入销售，市场销售速度明显下降。京、沪、广、深、杭等5个城市5月份三月移动批售比（销售面积/批准预售面积）仅为80%，与2008年同期水平相当，比年初下降了28个百分点。
另外一方面，《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，尽管强力政策频繁出台，限购城市观望氛围严重，但标杆企业仍旧保持了高速的增长势头。其中，十大企业卖楼3323亿元，同比增长八成多。万科继续以644.2亿元领跑全国，金科集团、新城控股以及复地集团等也表现不错。上半年销售金额再创新高、6月房价继续上涨，一线“地王”重现市场。
市场担心的不是能否引发更加严厉的调控，而是市场会逐步进入寡头垄断。对比去年上半年开发商销售排行榜发现，2010年上半年销售金额达到105亿元就能进入前十名，而今年要155.5亿元，同比大幅提升了48.1%。在销售面积上，今年进入前十名的门槛为116万平方米，而去年也仅为93万平方米。近八成标杆房企销售均价逆势升，由此可见，在政策面趋紧、大环境每况愈下的市场条件下，完全竞争市场趋向集中化、垄断化，大量小开发商会死掉。
2011年6月20日，据统计，截至6月19日，北京商品房期房住宅库存再次回到了7万套以上，达到了71163套，现房住宅库存为35917套，总库存达到了107080套，相比第三轮调控后2月17日的库存期房住宅62536套、现房30364套，总量上涨了近1.5万套。 而且，开发商有加快推盘的迹象，数据显示，6月份北京已经取得预售许可证的项目合计为19个，提供的商品房期房住宅为6536套，相比5月份的10个项目3029套商品房期房住宅，供应量已经上涨了115.8%。
6月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅（不含保障房）项目合计为30个，提供住宅套数为10224套，创造了最近半年来的新高。而北京中原不完全统计显示：预计在下半年上市的项目目前已经达到了110个左右，这些项目主要集中在近郊区。从数据看，房价下调也将首先从郊区开始蔓延。预计这些项目在下半年提供的住宅将超过7万套，而年内库存量很可能明显上涨。
2011年6月23日，北京房地产数据显示，截至6月22日，北京市商品房住宅库存量，相比调控前的9.29万套，已增加至10.76万套，多增了1万多套。应该说，这还不是准确数据，实际库存量应该比这还要多，因有些并没能统计进去。如北京市场，商品房库存量早已突破了十万套，已显露出供大于求的危机苗头。从北京房地产数据来看，目前，北京商品房住宅库存量中，期房面积为1508万平米，现房面积为1823万平米。
依据北京房地产显示的项目成交额和成交价格计算得出上半年期房均价为24675元/平米，照此计算可知，目前北京商品房住宅积压库存总市值已经达到了8219亿元。基于目前房地产形势和近几年房地产投资额、土地出让面积、开工面积等增速来看，北京商品房住宅积压库存总市值或很快就将突破万亿元，甚至更多。北京中原不完全统计显示：预计在下半年上市的项目目前已经达到了110个左右，这些项目主要集中在近郊区。从数据看，房价下调也将首先从郊区开始蔓延。预计这些项目在下半年提供的住宅将超过7万套，而年内库存量很可能明显上涨。
5月末，全市商品房施工面积为8926.2万平方米，比上年同期增长18.5%。1-5月，全市商品房新开工面积为1310万平方米，比上年同期增长49.5%。 1-5月，全市商品房竣工面积为402万平方米，比上年同期下降28%。预计在下半年的供应量将出现明显的变化。
根据北京土地储备中心网站数据显示：09年来，供应的包含居住属性的土地，房山区达到了29个项目，而供应的面积更是达到了560万平米，虽然其中部分为配建等面积。但是依然以19%的比例占据全市第一。而大兴区也达到了557万平米。特别10年一年供应的住宅总面积，全市达到了1450万平米。预计将在下半年开始到12年初的一年内能够提供住宅套数超过10万套。北京房地产网数据显示：11年上半年进入预售的保障房项目合计为16个，总面积合计为116万平米，预计提供住宅总套数根据90平米计算，大约为1.2万套。
再计算部分不计算产权的公租房等供应，估算11年上半年北京供应的保障房套数已经超2万套。而且保障房不存在部分商品房的签约率低问题。上半年的北京新建住宅合计期房现房总签约为43353套，其中期房为36571套，在期房签约中已经包含超万套的保障房签约。 在上半年已经签约的有产权的新建住宅中，保障房已经占到了3成左右。叠加公租房，保障房的占比已经超过3成，而在下半年预计保障房占比将超过6成。
今年新开工20万套保障性住房建设任务的用地供应已基本完成。保障房占住宅总用地52%，预计下半年的供应量将明显加速。 (1-5月，全市政策性住房完成投资209.7亿元，比上年同期增长2倍，增幅比1-4月提高12.3个百分点。5月末，全市政策性住房施工面积为2591.5万平方米，比上年同期增长99.1%，增幅比1-4月提高8.8个百分点。新开工面积为398.1万平方米，增长1.9倍，增幅比1-4月提高55.9个百分点。)
全年难过9万套，将创2003年近十年来最低，北京房地产网数据显示11年上半年，北京商品房住宅交易总套数达到了43975套，特别去年同期51869套下调了15.7%。预计全年成交量很难突破9万套。这一成交量将创造数年新低：2008年商品房住宅成交量：9.42万套，2007年商品房住宅成交量121463套，2006年商品房住宅2205.0万平方米。06年1-6月，全市商品房买卖成交就达到了14.15万套，而有详细记录的从03年的1826万平米、04年2819万平米、05年的2378万平米、06年的2249万平米。从上半年的交易量来看11年的楼市成交量将创造近十年的新低。
2011年6月29日，根据北京房地产数据，截至6月28日，北京商品房库存总面积分别为：期房面积15120532平米，现房面积18048620平米。总库存面积为33169125平米相比春节调控前的31812614平米增加了136万平米。北京市场长期以来的供不应求局面正发生扭转。目前全市积压库存总市值已经达到8185亿。北京供需比已经出现了明显的逆转，供需比从上月同期的0.9/1的供不应求，已经转变成本月的供应明显超过需求。
据测算，截至目前，6月供应套数为9170套，签约套数为6490套，供需比为1.4∶1。楼市调控已初见成效。目前北京楼市签约量仍低迷的情况下，成交价格是否下调将主要受到供应量的影响，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始明显的价格调整。目前通州等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山、大兴等新增供应可能突然上涨的区域也存在价格率先变化的可能。
经多家机构测算，供应大于需求的局面的确还将继续恶化，北京接下来将面临供应井喷将是不可避免的局面。据21世纪不动产监测数据显示，2009年下半年（自2009年6月1日起）到2010年上半年（2010年6月30日为止），北京土地市场中，成交的住宅用地以及含住宅用地的地块总规划建筑面积为1586万平米，同比上一年度（2008年6月-2009年6月）的607万平米，上涨幅度为161%。从拿地到开盘出售的时间周期，以一年为计，2011年下半年起，北京住宅市场将出现供应高峰。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“从6月开始，新房市场在供应量上，将出现拐点，下半年北京市住宅市场将出现供应的井喷现象。在限购政策持续运行的情况下，新盘供应的持续增加，将逐渐导致供需关系的变化，也将为新房价格下行带来较大的压力。7月预计将有40个项目开盘销售，其中有12个项目是首次开盘的纯新盘。从目前统计情况看，7月将是北京市供应最高峰的月份/7月份开盘项目入市量会有明显增加，主要是受到市场因素及销售压力的影响，尤其是地产上市公司开发的项目，更是如此，迫于业绩要求，不得不加快推售力度，以求取得较好的业绩。
而对一些资金相对紧张的公司来说，由于受到政府货币紧缩政策的影响，资金状况愈加紧张，为此不得不在项目推售上多做文章，由此造成了7月开盘项目明显增加的现象。由于今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，给房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。在银根继续收紧之下，下半年开发商不得不加快出货。
截止28日，北京房地产交数据显示，北京今年上半年，商品房住宅签约总量为42935套，创三年来最低，同比去年同期下调了17.2%。成交量全面下滑。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“出现成交量下滑的主要原因有几点：首先：限购限贷等调控政策抑制了投资投机等非理性需求，目前市场上需求9成以上都为自住需求。在春节后限购政策执行后，89.6为首次置业，本市户籍购房更是达到了91%，这一比例相比之前提高了40个百分点。
其次：贷款难度加大，多次提高存款准备金率使得购房全款比例明显上涨，而贷款难度非常大，贷款的成数也明显减少。第三：调控也一定程度上使得开发商延缓了开盘速度。为了避免大量可售积压。开发商一定程度延缓了开盘。供应量减少，也减少了成交量。第四：市场供应结构变化，相比去年，今年城区房源供应明显减少。而房山、大兴等区县的房源供应占比比例明显上涨。目前市场正处于量跌到价格变化的博弈过程中。
6月成交量受到供应上涨的影响出现上涨，均价下调3.5%。6月截止28日从各月情况可以看到，库存量目前已经升至年内最高，而6月受到供应量上涨的影响，一定程度上成交量也出现了回升。但是成交均价依然在低位徘徊。而且主要受到成交结构变化的影响。6月开始，受资金链紧绷与销售萎缩的双重影响，新房推盘节奏明显加快。然而，供应的放量却并未带动成交的显著回升，市场存货压力继续增加。限购及限贷政策叠加效应，明显的抑制了市场过半需求，市场交易量依然处于低谷。近几周开发商在陆续加大推盘节奏的同时，也扩大了楼盘优惠促销的范围。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“从今年上半年来的供应量看，依然相比20年同期减少了近3成，但是因为签约量低迷，使得库存量继续增加，而根据目前在建面积推算，预计在下半年将上市的商品房及保障房量都会有明显增加。库存压力也将更加明显。从全国的市场走势来看下半年的楼市调控依然将保持比较大的力度。
虽然目前楼市的价格调整主要体现在结构中，保障房的逐渐增加供应给市场代来的良性调控影响需要在年底以后才会有比较大的影响。目前来看市场依然处于量价调整的转换过程中，而主要影响调控效果的将会是，通货膨胀是否能够被控制和二三线城市的楼市降温。上市房企很可能在3季度出现明显的分化，而为了使得年报不会太差，部分之前业绩不理想的企业可能率先开始降价求量。
2011年5月30日，数据显示，截至5月29日，全上海市的商品住宅可售面积已达到836万平方米，与今年1月31日的667万平方米可售面积相比增加25%，与2010年元旦时的539万平方米可售面积相比增加55%。另一方面，房地产成交已连续数月大幅下降，楼盘普遍性滞销，甚至4月至今已有34个楼盘的一手商品住宅一直是零成交，而这种低迷的市势还在蔓延，预期这种市势将来还将继续。再加上二手房存量，未来上海房地产市场的库存量无疑还持续增长。
2011年5月30日，截至5月29日，上海全市商品住宅的可售面积达到836万平方米，比今年1月31日的667万平方米的可售面积多出25%，比2010年元旦时的539万平方米多出55%。而在去年，存量在500万平方米左右。据统计，6月初，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，1个多月前，这一数据还仅约为670万平方米。 即使是上海，其商品住宅库存量也不再如去年持续稳定在约500万平方米，而正以惊人速度激增。
2011年6月27日，世联地产发布的监测数据显示，上海新建住宅的存量面积已达到850.17万平方米。这个存量比2008年同期楼市低迷之际750万平方米的商品住宅存量还大，创下三年来新高。那么这样的存量，是否会造成上海楼市供大于求的局面，进而促使价格有所下调。 虽然开发商目前还没有到资金链断裂的地步，但银根的持续收缩却在很大程度上影响了商品房的销售。那么这样的存量，是否会造成上海楼市供大于求的局面，进而促使价格有所下调。今年6月份，上海新建商品房的库存量创下了三年以来的新高。
如果和前几年的成交量相比，应该说上海目前850万平方米的存量并不大。因为上海每年商品住宅的成交量都在1000万平方米以上。而2009年和2010年上海的成交量在1200万和1500万平方米左右。上海三十多个楼盘在近两个月的时间内销售量零成交。数据显示，从今年4月至今，上海共有34个楼盘已经连续两个月没有成交。其中别墅有19个，纯住宅15个。而这些住宅项目中，2万-5万元/平方米的项目有21个，2万元/平方米以下的项目有7个。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“尽管目前的总体房价水平未见明显下滑，但同比增幅却有放缓趋势。去年1~5月全市新建商品住宅成交均价的同比涨幅在44%~68%之间，而今年这一指标已回落至10%以内，最近的4、5月份更是双双呈现负增长，幅度在3%左右。 与此同时，部分高档住宅的价格也依然“坚挺”。
21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年截至6月22日，全市单价在10万元/平方米以上的新建商品住宅累计成交70套，同比提升125.8%。而去年一年，全市仅共成交78套单价在10万元/平方米以上的新建商品住宅。今年上海上半年商品住宅均价居高不下，恐怕也在一定程度上受到单价10万元/平方米以上的豪宅集中成交拉动。
2011年6月29日，截至6月28日，2011年已然过半，上海上半年商品住宅成交均价依旧“坚挺”，与去年下半年基本持平。或许因为开发商卖房“诚意”不足，上海2011年成交商品住宅仅约376万平方米。这一数据略高于去年同期的约353万平方米，但环比去年下半年的约612万平方米，却大降近四成，几乎腰斩。
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，今年5月，上海商品住宅成交面积约为83万平方米，虽然环比4月增长约29.8%，同比去年新政后的5月也有约166%的大幅上涨，但与过去5年以来的126.5万平方米的月均成交水平相比，却仍有较大差距。今年1月，上海商品住宅成交面积为105.1万平方米，为今年至今为止的最大量，成交均价为22992元，也为年内的最高值。随后的2月，量价均大幅下跌，商品住宅成交面积迅速萎缩至17.8万平方米，成交均价也下跌10%左右，跌至20625元。
不过这一跌势在接下来的几个月没有延续，，随着市场对政策影响的慢慢消化，上海市商品住宅市场自2月份开始供应量和成交量均出现连续4个月的持续增长，5月份成交价维持在22500元/平方米左右。目前已有个别“挺”不下去的开发商开始降价促销试图打破僵局。并且，在近期个别楼盘降低价格之后，上海商品住宅成交量还是出现了10%以上的回升，预计未来半年，“以价换量”将成为大势所趋。 受此影响，在低迷的成交之下，上半年上海商品住宅成交均价依旧在高位企稳，约22600元/平方米，和去年下半年的约22800元/平方米几乎持平。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“目前上海一手商品住宅的库存量约在850万平方米左右，即使按成交暴涨的上周去化速度，仅消化库存就需三个季度，给了开发商巨大的资金压力。从历史数据看，在2008年楼市上一个大低潮期间，上海商品住宅库存量也仅750万平方米，对开发商而言，供求形势比上一个大低潮还要严峻，加之目前信贷相当紧张，对握有中低档商品房库存的开发商而言，尽快降价促销以加快资金回笼似乎是惟一的自救方式。
事实上，从上周市场成交热点看，刚性需求青睐的低总价楼盘仍是成交主力，近期符合市场主流需求的公寓类项目集中入市，且多数实际售价与前期所推批次基本一致，或有优惠的项目去化速度较快，这些楼盘热销有望产生示范效应，三季度开发商降价推盘动力可能进一步增强。目前为止，多数上海楼盘还都选择放弃部分成交量而“力挺”价格，随着调控的深入和成交的持续低迷。“坚挺”的房价将在下半年出现扭转。
一个最为明显的标志是，上海商品住宅库存量不再如去年一样持续稳定在500万平方米，而是正在以惊人的速度激增——网上房地产数据显示，6月初，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，而在4、5月份，这一数据还仅约为670万平方米。昨日，记者再次查询网上房地产，发现不到一个月的时间，上海商品住宅可售面积再次激增30万平方米，达到约780万平方米。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“截至6月28日，上海2011年商品住宅新增供应面积约525万平方米。也就是说，在商品成交面积环比大降近四成的同时，商品住宅新增供应较去年下半年的约656万平方米仅下降了约两成。供需失衡，商品住宅大量积压也在预料之中。预计下半年上海会出现房价调整。三季度新房市场价将率先有明显松动。在近期成交价格出现下滑的情况下，成交量还是出现了10%以上的回升，未来‘以价换量’不仅是大势所趋，在个案上也会更多出现，但出现大降的可能性不大。
在成交量不振的同时，上海楼市的库存量在持续增长。多轮调控叠加，已经显示出较好的“退烧”功能，如果以5月商品住宅约83万平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超过10个月，如果限购令不解除，由于成交有限，可售量水平还会继续上涨，去化可售量的时间会继续拉长，开发商“库存”将越来越大，资金会越来越紧张。自年初新一轮调控以来，上海商品住宅市场一直供过于求。中房信数据显示，自2月份以来累计有180万平方米新增房源的积压。限购令继续压抑市场一部分需求，价格未见松动又使有购买资格的购房者继续观望，胶着状态还在持续。
据统计，截至2011年6月22日，广州十区二县纳入网签的新房库存量（可售）为3.56万套，涉及总面积为474.75万平方米，未售面积更是达到963.85万平方米。如果按照5月份标准计算，在不增加新货的情况下，广州接近4万套的存货至少需要10个月来消化。说明广州目前楼市库存接近500万平方米，加上下半年大量推盘，广州新房存量接近千万平方米，预计要15个月才能消化，并且不包括今年8.5万套保障房。广州下半年将有129个新增项目入市。以广州2008、2009年两年的情况来看市场低迷的情况，2008年广州一年的成交量只有550万平方米，2009年就翻了一番，接近一千万。
最近的数据显示，广州目前的库存也接近500万平方米，加上下半年大量推盘，消化库存至少需要15个月。广州国土房管局公布的最新数据称，今年5月份全市10区新建商品住宅网上签约面积51.14万平方米，同比增加56.7%，环比增加12.4%，花都、番禺、南沙、萝岗四区的新建商品住宅成交量出现上升。
阳光家缘网站上看到，截至2011年6月22日，广州十区二县纳入网签的新房库存量(可售)为3.56万套，涉及总面积为474.75万平方米，未售面积更是达到963.85万平方米。如果按照5月份标准计算，在不增加新货的情况下，广州接近4万套的存货至少需要10个月来消化。据搜房数据监控中心最新统计，截至2011年6月22日，广州全市十区二县市预计将于今年下半年开盘/推货的项目达129个，其中全新项目48个，老盘新推81个。而中心城区也有49个项目预计开盘。因此，广州要消化库存至少需要15个月。
最新统计数据显示，今年下半年，广州十区新增商品住宅供应量约4万套，环比上半年增加近一倍，同比约增长8%。从区域来看，新货供应重心仍在外围区域，中心六区部分板块也出现供应增加的现象。一手房成交量的持续下滑也没能使房企放慢推货的“步伐”。据合富辉煌、中原地产最新统计数据显示，今年下半年，广州十区新增商品住宅供应量约4万套，环比上半年增加近一倍，同比约增长8%。从区域来看，新货供应重心仍在外围区域，中心六区部分板块也出现供应增加的现象。同时来自某网站的数据显示，下半年将要推新品的楼盘逾140个，全新项目高达55个。今年下半年广州房地产市场在供应集中放量的情况下，房价或将面临下滑压力。
来自合富辉煌和中原地产两家机构的数据显示，今年下半年广州十区预计将推出新增商品住宅供应量约4万套，环比上半年增加近一倍；与去年下半年的37098套相比，增长约8%。从供应面积来看，新增量逾550万平方米，中心六区约200万平方米。新货供应比重仍以旧盘新推为主。据某网站的数据（截至6月28日）显示，下半年预计将有140个楼盘推出新品，旧盘新推就占85个，全新盘则占55个。
从新盘分布来看，新盘较集中在番禺、海珠、增城、花都等区域。从整体货量分布来看，区域供应结构失衡仍较严重。中原统计数据显示，在一手房新增加供应量中，中心六区仅占总量的36%，花都、番禺、白云和南沙仍然是新货供应最多的区域，合计比例超过五成。新货供应量在1000套以上的板块中，以花都的狮岭、汽车城、新华，番禺的广州新城、华南板块、南沙以及白云金沙洲的货量居多。
数据显示，花都、增城在下半年预计开盘的项目达24个，占比高达20%。其次为番禺，预计于下半年开盘的项目有18个。南沙下半年预计推货的11个项目中，龙光棕榈水岸、万科府前一号、碧桂园豪庭、珠光流溪御景、南沙珠江湾等项目前期推货的销售情况都相当火爆，下半年这些项目的新产品仍是南沙的供货主力，但全新盘仅有创鸿房地产的两个项目。
中心六区总体供应占比虽然相对较低，但总量有明显增加，特别是黄埔、海珠中心等长期缺货的板块，今年下半年将有较大量新货推出。中心区板块新货推售的再度活跃，将在一定程度缓解中心区供应不足的矛盾。此外，预计将于下半年开盘或推货的别墅项目有17个，包括纯别墅全新项目中信香樟墅、迪亚春天。这部分产品以联排和双拼别墅为主，独栋别墅相对稀缺。在成交量回落、供应量持续增加的情况下，下半年广州的一手房市场会不会出现供过于求的现象？
据阳光家缘的数据显示，6月30日，广州十区两市一手房可售存货35302套、471万平方米，如果加上下半年约4万套的新增货量，广州下半年一手房可售存量房高达7.5万套，总可售面积1020万平方米。而且，即使新政频繁出台也没能放慢开发商推货的“步伐”。其中新推住宅约4万套,开盘及推货的项目逾140个，供应放量或成房价下行动力。数据一览，套数：在售3.5万套，新推4万套；供应面积：在售471万㎡，新推550万㎡，中心六区新推200万㎡；楼盘：全新盘55个，旧盘新推85个。
据某网统计数据显示，限购出台后一月新增供应套数为3605套，新增供应面积为49万平方米，第二个月新增供应套数为6851套，新增供应面积为81万平方米，第三个月新增供应套数则为6004套，新增供应面积为64万平方米，而第四个月的新增供应套数为7396套，环比增长23%，新增供应面积为87万平方米，环比增长36%，处于不断攀升的状态。供应持续放量，成交量如何？根据某网站对阳光家缘网数据的监测显示，2011年上半年（截止到6月28日），广州共成交35266套，上半年一手房的成交量还不到下半年供应量的一半。
2011年上半年，广州(以下均指十区二市)一手商品房成交量同比大涨18%却是不争的事实。根据某网对阳光家缘网数据的监测显示，2011年上半年(截至6月28日)，广州全市一手商品房网签35266套，同比2010年上半年29862的网签量上涨18%.从各月的成交情况来看，上半年的网签数呈倒“抛物线”状。据经纬行研究中心监测显示，由于去年12月中旬和元旦期间一波接一波的集中推货，市场的成交量再度回升，今年1月广州达到8594套网签量的高位后，2月急转直下，而3月广州调控细则真正落定，加上3月中上旬新货推出较少，市场成交更是持续低迷，继续下跌至4035套。4月新货陆续登场，成交量又开始回暖，5月多盘集中推售，成交量继续攀升至7240套。尽管如此，但仍未能达到1月成交量的高位。到了6月，抛物线又往下走了。据某网统计显示，6月(截至28日)全市的网签量为6670套，虽然有所下降，但成交量尚属正常。
今年上半年成交量以2月为分界，按照“抛物线”轨迹起伏，究其原因，无不围绕政府对楼市的调控及其“并发症”展开。2011年1月处于“旧一轮调控”与“新一轮调控”之间的空当期;2、3月开始推出以限购为主的第三轮楼市调控，广州出台“新国八条”，导致广州楼市成交量大跌;年初开始至今央行六次上调存款准备金率，银行信贷收紧，直接导致房企资金链收紧，难免出现减缓开发步伐等举措，市场供应量相对减少，对成交量势必造成影响;但4月后，成交量逐步回升，至此新政满3个月，楼价涨幅受到抑制，但仍未出现明显下降，购房者基于“不寄希望于大幅降价”的心理，逐渐停止观望，趁房价再次飙升之前出手，也就不难理解成交量回升了。
2011年上半年广州签约均价11447元/平方米，基本与2010年上半年11440元/平方米的均价持平，只是微涨0.06%.从月度走势来看，全市均价自1月开始总体呈现下跌趋势，1月均价12003元/平方米，2月有小幅攀升达12216元/平方米，三月又降至11368元/平方米，4月小幅攀升至11829元/平方米，5月虽然成交量上去了，但成交均价却大幅下降至10720元/平方米。其中，尽管1月环比2010年12月仍呈下跌态势，但中心城区房价却维持高位，个别高档楼盘的价格表现抢眼，如天河区猎德街均价43122元/平方米、白云区三元里街均价21325元/平方米。而4月的小幅回升，则得利于3月底新盘、新货的大量出街。
为度过“限购”的低谷，部分楼盘自4月起开始有所松动，小幅优惠折扣冒出头来，但始终是遮遮掩掩羞羞答答。直到史上最有效的退烧贴“增城限价令”在五一前迅速出台执行，按照增城去年7033元/平方米的均价，意味着第二季度增城的全市均价不得超过7385元/平方米。于是增城一些原本定位高端的产品贱卖了。买家也疯狂了，齐心协力将凤凰城送上成交榜首。不过，也有开发商选择捂盘等方式等待“限价政策”过期。
然而调控的组合拳还是对开发商的业绩及资金链造成了影响。就融资而言，国家统计局的数据显示，房企今年资金来源25362亿元，同比增长17.4%.然而国内贷款仅增长5.4%;相比之下利用外资与自筹资金大幅上涨，分别增长62.3%与27.2%.在银根收紧的境遇下，房企面临难以从银行贷款的尴尬，高风险、高成本的境外融资、民间融资等渠道已成为“不得已而为之”的选择。融资困难直接导致了房企拿地速度及开发进度的减缓，最终将导致房价的浮动。
2011年5月17日，深圳商品房（含住宅、办公楼和商业）市场可售套数为29778套，仅为历史峰值的一半，为历史最低水平。其中，住宅部分的存货预计年底可以消化完毕，今年供求缺口约为5000套。就库存而言深圳开发商的包袱并不重。库存为历史最低水平，随着市场调控向纵深方向演进，限购、限贷、限价促成市场成交量和供应量的剧减，商品房库存跌入低谷。深圳市规划国土委官方网站数据显示，截至5月15日，深圳全市商品房可售套数为29778套，住宅可售套数为20535套，当日成交85套，目前可售房源大约需要8个月时间即可销售完。
国信证券近期一份研究报告称，目前深圳商品房存货仅为2008年峰值的一半，为历史最低水平。数据显示，深圳商品房库存在2009年3月为5万套，同年5月降为4.7万套，至去年年底，这一数据为3.5万套，呈递减态势。国信证券房地产行业分析师欧瑞明表示，深圳商品房库存已经处于历史底部，市场可售量在减少，而购买需求一直存在，如限购松绑，库存量将很快消化。由于前两周销售回暖使得深圳一手住宅出清周期有所下降同时促销使得去化速度显著提升。如某楼盘八折促销使得当天去化率达到100%远超目前60%的平均水平。
来自美联物业的研究数据表明，目前深圳全市一手住宅日均销售套数仅为75套左右，与调控前（2009年同期）相比，降幅超过六成。但同期，楼市的供应量水平也出现明显下降。今年1－4月，全市新增取得预售许可证的住宅单元套数为8240套，同比减少31%，与2009年同期相比减少43%。而5月15日的一手住宅可售套数与2009年同期相比，则锐减了五成左右。受调控影响，楼市投资需求受到遏制，成交量锐减，新房供应速度低于消耗速度，因此，尽管楼市成交量在调控压力下下降明显，但楼市实际上仍处于“供不应求”的状态。
美联物业研究报告称，从新房存量的区域分布来看，截至5月15日，罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗一手住宅可售套数分别为449、1846、2544、1104、4626、9966套，龙岗区占全市新房存量近一半，罗湖、福田、南山新房存量则较少。与去年同期相比，六区新房存量分别增加－67%、－12%、－55%、199%、－29%、71%，罗湖、南山两区新房存量下降明显，福田、宝安两区有一定程度下降，龙岗、盐田两区新房存量则有较明显上升，从各区新房存量的同比变化，不难解释目前出现的区域楼价走势分化的现象。
根据社科院《2010年城市白皮书》，深圳城市建设土地开发强度已达47%（香港仅19%），又据深圳城市发展规划，深圳城建用地将控制在城市总面积的50%以内，因此，深圳将遭遇越来越严峻的土地供应瓶颈。去年，深圳市土地房产交易中心共出让居住用地7宗，宗地面积为60.5万平方米，同比减少17%。在2010年出让的居住用地中，保障房、安居房及企业配套住房供应占据全部居住用地供应的65%，纯商品住宅用地仅有三宗。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“预计今年全年一手住宅成交套数将达到3.1万套左右，比去年下降1－2成，全年新增一手住宅供应2.6万套，低于市场消耗速度，供求缺口约为5000套。“供不应求”仍将主导一手住宅市场。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“深圳的新增商品房供应自去年四季度到现在始终以关外为主，因此关内的在售项目反而成为稀缺资源。加上持续低迷的供应量，使得库存的房源很难出现明显的价格调整。4月份，全市一手住宅成交均价为20295元／平方米，环比上升4%。虽然深圳楼市已经历一年多的密集调控，但楼价依然维持坚挺，部分片区楼价甚至还有明显上升。不同片区的楼价走势有着不同的表现，实质上是楼市“供求关系”的一种体现。深圳商品房低库存，市场销售压力并不大，近期房价并不会因为库存原因而进行调整。基于目前货币供应量依然比较高，而保障房的有效供给量及商品房的供应效果只能在下半年才能明显显现，深圳大部分区域的房价在上半年将依然坚挺，商品房价真正得以调整尚需要一定的时间。
据统计，截至6月20日，南京可售商品房已达到了35125套，较今年2月同期增加了17.3%。今年下半年南京即将上市的纯新盘会达到52个。房源蜂拥上市，开发商面临的竞争压力不言而喻。调查显示，在6月份开盘的多个楼盘中，大多数楼盘的开盘认购比例不超过两成，个别楼盘认购数量甚至只有十几套。成交量下降导致楼市库存量飙升，目前库存量已经达到了35741套，和两个月前相比增加了近3000套。销售面临压力，多家楼盘开始促销，6月份房价基本停止了上涨步伐。365网尚数据监控中心抽取了全市8大片区、89个楼盘样本进行了房价涨跌分析。结果显示，6月全市89个楼盘样本的房价平均涨幅不到0.1%。其中，“喊涨”和“喊跌”的楼盘标本各5个，其余近九成的楼盘价格维持平稳。
来自南京网上房地产的数据：1―6月南京商品住宅成交19455套，创2008年以来“半年报”新低；苏州“第一房产”的统计显示，1―6月苏州新建住宅类房源成交19843套，环比减少8261套，降幅为29.39%；无锡365房地产家居网提供的数据显示，1―6月无锡商品住宅成交总量为13143套，同比下降了32.8%。即便是没有执行限购政策的常州、扬州、徐州等省内三线城市，迫于市场大环境，也均出现了住宅成交量的同比或环比下降。南京当前待售房源量高达3.57多万套，而有统计表明，今年下半年还将上市房源3.5万套。如此，全年可售房源将突破7万套，按照上半年日均100余套的成交量计算，仅现有库存即可销售一年。
截至6月30日下午17时，南京网上房地产数据显示，南京半年来成交了19397套商品住宅，是5年来同期成交量最低的一次，也是5年来除了2008年下半年受金融风暴影响楼市大滑坡之外，半年成交量最少的一次。此外，南京打折楼盘不断增多，二手房价格松动。种种迹象表明，由于受到限购、限贷、存款准备金率连续上调等楼市调控政策的影响，楼市“冷象”日渐增加。
据南京网上房地产数据显示，南京楼市五年来卖得最差的是2008年下半年，仅13665套。而今年前5个月1.9万套的成交量是五年来的“第二差”。截至昨天下午17时，南京库存房源数据已到了35760套。如果按照这个速度，到今年底，南京可售房源量或将突破4万套。而在去年同期，南京库存房源仅在25000套左右，目前的库存房源量和去年相比涨幅达到了40%。
数据显示，上半年南京在售218家楼盘中，有31家楼盘房价出现下跌，最高跌幅为19.23%。另据365房地产家居网统计，至6月，南京新建商品住宅房价环比上涨已不足0.1%。 一方面开发商在降价自救，而另一方面，“暗渡陈仓”、“曲线救国”式的“自救”也相伴相生。为了达到快速出货目的，开发商降价是必然的。指望开发商大幅降价“不太现实”，大起大落对市场没有好处。从调控很严的2008年的历史经验看，1年左右的库存量还在开发商所能承受的范围内，如果库存量超过了1年半，那就真的很难扛过去了。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“在低迷的楼市下，加上庞大的库存量，后市压力依然巨大。除了限购与限贷，契税补贴政策的取消，营业税征收方式的调整，也在影响着买房人的出手决心。面对被称为“史上最严厉的调控”，开发商或将扩大优惠，为缓解资金压力促销举措频频。面对全年销售任务的压力，开发商在经历了上半年的博弈和观望，在调控没有放松迹象、巨大的库存量以及比较大的上市体量重重围压之下，为迅速回笼资金，下半年或将抛出更大幅度的优惠活动。
自1月份以来，南京楼市经历了限购令、限价令和限贷多个方面政策的打击。1月份全市的认购量一度飙升到7365套。但2月成交量一下子降至2000套。根据世联地产数据显示，2011年上半年南京住宅日均成交量约110套左右。尽管这一数据与2010年日均109套的成绩相差不大，但是上半年楼市的整体表现令人堪忧。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“原因有三：一是信贷政策和房地产政策持续收紧，消费者观望情绪日趋浓厚；二是今年库存量明显增加，比如江北板块早已经突破万套，再加上发展商因工程进度或是政策等原因推迟供货，整体市场供应有限；三是价格依然处于高位，虽新政后优惠增多，但未及消费者可承受范围内，实际降价措施并不多，对买房人吸引不大。这一情况的出现，主要还是因为限购令与信贷导致新房延期开售，对市场造成了比较大的冲击，开发商对市场信心严重不足。
截至今年6月6日，杭州主城区住宅库存高达28000套。2008年下半年杭州楼市的大降价，曾经引起轰动。当时杭州主城区的住宅库存量为12523套，总库存为21227套。对比可见，此次杭州的住宅库存量，已经远远超过了2008年楼市时的库存。
截止6月26日晚，合肥(不含肥东，不含尾盘及结束销售的楼盘的可售量)住宅、商业和办公类房屋可售套数达62739套(住宅38446套)。按照近两个月来各类商、住楼盘一共不足6000(住宅不足4000)的 成交量来看，需要近一年的时间来消化，而住宅市场相对时间则更长。再加上下半年大量楼盘集中入市，合肥楼市出现转机的可能性会大打折扣。
据不完全统计，2011年下半年合肥即将入市新盘达到141家。其中庐阳区以24家也是唯一一个超过20家的区域，稳登冠军宝座，经开区、包河区和高新区分别以19、18、18家入市新盘的量紧随其后。与限购后的4至6月份每个月推盘入市不足15家的数量相比，下半年的推盘量出现了井喷现象。
据初步统计，2011年合肥上半年成交土地26宗，共2398.81亩。对于多数人来说， 3月份大面积土地流拍、延期到4月的冷淡收场、5月的土地“零成交”到6月的冰冻升级，这些惨淡的场景犹历历在目。如今30多宗超过万亩的土地再次引得60余家开发商的观望，合肥土地市场 是否将迎来新的春天?
数据显示，截止到6月26日，无锡市商品住宅成交共计12685套，成交量与去年同期（2010年1月1日-2010年6月26日）相比降幅达33.81%，同比降幅超过三成。与此同时，土地市场趋冷清，开发商拿地热情降低。尽管楼市遇冷，但房价并未明显松动，开发商在博弈中煎熬，购房者则在政策从紧和房价下跌预期中徘徊，市场僵持并未打破。
6月大连市内商品房源住宅存盘70612，非住宅存盘60016，突破13万大关。日前，广发证券发布的一份房地产周报中的数据格外引人注目，11大重点城市存销比首次突破9个月，其中，大连存销比已超过12个月警戒线。与此对照，中国指数研究院发布的数据显示，6月大连住宅均价较5月下跌0.72%，跌幅远超北京、上海、广州等一线城市。各方数据为市场留下了想象的空间，房地产库存的上升究竟能否导致房价的下跌，各方均拭目以待。
6月27日，广发证券发布一份房地产周报。全国房地产前一周“单周去化率”为47％，为今年来次低水平，存货大幅提升是去化率大幅下降的主要原因。存销比首次突破9个月，而其中，大连存销比超过了12个月的警戒线，总可售与半年月均成交量的比值达到26。
6月20日，大连市房地产交易登记中心信息显示，市内商品房源住宅存盘70612，非住宅存盘60016，突破13万大关。这一消息在一些地产论坛中一度引起了网友的热烈讨论，而事实上，大连市场库存的上涨还仅仅是个开始。 据搜房网数据监控中心显示，截至目前，7月份大连确定将有19个项目开盘、3个楼盘加推，开盘和加推数与6月持平。
而据无锡房地产网商品房预售证发放备案情况显示，上半年无锡共有近百个项目拿到预售证，可销售房源超过2.5万套，但入市房源已出售仅为5000多套，所占比例仅为20%左右，存量房高达八成。因库存较大，不少楼盘销售量和销售速度均无法达到预期目标，一些开发商开始主动出击，从早期的试探性优惠到后来“动真格”的各种优惠举措轮番上阵，上半年“红五月”出现的成交小高潮与开发商灵活的营销策略不无关系。
2011年上半年无锡土地虽在供应量上高于去年同期，但在土地性质上却有较大的不同，据统计今年全市含住宅类产品地块成交总面积共计158.07万平米，与去年同期成交441.26万方相比降幅达64.18%，而在商业办公类地块成交上，今年全市以成交78.19万平米同比增幅91.17%，可见受新政影响，在今年土地出让成交上也出现了大幅的变动，商业办公类地块成为主要市场。
在成交地块价格上，无论是居住类地块还是商业办公类地块，今年上半年与去年同期相比也有一定幅度的回落，其中含居住类产品地块今年上半年平均成交楼面价约为2566.64元/平米，同比去年3076.05元/平米降幅15.56%，商业办公类地块今年上半年成交总价共计25.44亿元，平均成交楼面价约为1742.49元/平米，同比降幅约18.13%。
富辉煌市场研究部的数据显示，今年上半年，东莞商品住宅均价为8100元/平方米，同比上升16%。需要看到的是，2010年东莞房价同比2009年已经上升了26%，超过7000元/平方米。毫无疑问，目前打击炒房政策不断深化实施，开发商资金链出现紧张，住房供给平稳增加等因素都对抑制房价上涨起到一定效果，但刚性需求积累释放，担忧后市价格继续上涨，投资地产保值资金等因素又有力托起房地产市场，“量跌价滞”是走向“量升价涨”还是“量跌价跌”，还需看后市各项调控政策能否继续加紧。
从3月18日出台佛山版限购令后，佛山楼市历经了3个多月的政策消化期。新推货量预计约300万m2。预计将在今年下半年全新开盘的楼盘超过20个，而且有不少都是品牌开发商的升级力作。除了全新的大盘外，不少在售的项目也将推出全新的货量。粗略估计，下半年新增的供应大约在300万平方米左右。今年上半年新增的供应量预计也就300万平方米左右，余货大约100万~200万平方米左右。今年下半年新增供应量虽然还未统计，但是预计大约在300万平方米左右。所以下半年整体的可售货量大约在400万~500万左右。有些数据说上半年余货就有500万平方米，今年下半年可售的货量高达800万平方米，这个数据有些太夸张了。不过今年下半年货量加大，可能会导致供过于求的局面，这个确实是事实。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫接受广州日报记者采访时认为，商品房供应压力巨大，已经严重威胁到开发商的资金流动性和市场供求关系扭转，“特别是当前调控不放松的背景下，库存犹如压垮开发商资金链最后一根稻草。”因此，在他看来，下半年开发商加速推盘，应该跑量为主，尽快释放库存，以量换价。限贷限购将严重影响市场资金回笼，开发商只有采取两个办法，一方面是推出一些优惠促销；另一方面是加大推盘量。市场库存及新增供应被调控迫出，导致集中释放，加之银根的紧缩，开发商的资金链受到重创，必然通过销售回收资金。因此，下半年房地产价格或将出现下行的通道。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出：“避免将销售压力全部集中到年底，房地产开发商不得不从现在开始加大推盘力度。下半年全国将迎来房地产供应的“高峰期”。一方面，为了避免将压力全部集中到年底，开发商不得不从现在开始加大推盘力度，预计下半年供应量将明显增加。另一方面，由于从中央到地方都力推保障性住房建设，下半年保障房的建设和推出将提速。下半年全国将迎来房地产供应的“高峰期”，房地产宏观调控将基本维持不变，一旦购房者的“降价预期”形成，则房地产成交市场将延续今年上半年的冷淡，以京沪广等为代表的一线城市房价下行压力增大。
而下半年保障房建设的全面提速，将在很大程度上加大房地产市场的供给。下半年的房地产宏观调控政策将基本维持不变，但是调控效果将进一步加强。消费者的“降价预期”一旦形成，则市场观望情绪将更浓重。“虽然目前房地产开发商在价格方面有所让步，但是并没有达到多数购房者期望的降价空间，因此下半年的房地产销售市场并不乐观。”多重压力下各地的房价下行趋势愈加明显，尤其是房价基数较高的一线大城市。而且，目前房地产开发商对于价格的调整尚留有较大余地，如果未来一段时间内市场的成交不发生明显好转，房地产开发商或许会在价格上有大幅度让步，以提高新盘的销售业绩。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫称：“最新统计数据显示，今年全国主要城市住宅库存量持续上升。北京、上海、深圳、广州等多个主要城市呈现“供过于求”局面。因成交量低迷，开发贷款越来越严、按揭贷款迟迟不到账、自有资金比例节节提高等，房企资金链趋紧已是不争的事实。开发商已通过暂停拿地来实现“节流”，并可维持一段较长时间的运营。然而，目前全国楼市成交量明显下降，开发商想“开源”，最直接、最靠谱的措施还是采取降价促销以加速回笼资金。对于部分资金吃紧的开发商而言，在下半年可能从目前的“策略性降价”，转变为实质意义的价格下调。
我们不能仅仅用供求的角度，还需要从需求的角度来看。此轮房地产调控的持续性使得房地产成交量不会过快反弹，各地住宅库存化的周期正在拉长，开发商销售压力骤增。虽然开发商目前还没有到资金链断裂的地步，但银根的持续收缩却在很大程度上影响了商品房的销售。银行贷款的减少会对开发商产生致命影响，而在上半年销售业绩不佳同时存货量较大的开发商，很可能成为下半年率先降价求售的主力。 由于资金面趋紧，近期开发商已纷纷加大推盘力度，新房市场供应开始增加。近几周开发商在陆续加大推盘节奏的同时，楼盘优惠促销的范围和力度明显扩大。这样做目标很明确，就是为了加快销售速度。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“今年大部分城市下半年楼市集中供应放量，主要是受调控影响，特别是限购和限贷及限价等新国八条政策一系列调控，前6个月成交维持低位，下半年库存高筑，新增供应巨大，另外房企资金链趋紧和抢下半年楼市传统销售旺季黄金周之金九银十时机。一方面是由于调控抑制购房需求，市场购买力下降，上半年开始广州开发商库存不断升高。而广州新增供应猛增，被迫挤压到下半年。另一方面是开发商受到调控干预，推迟了市场供应和推货时间。特别是下半年货币政策不放松和融资环境依然恶劣及个人住房贷款等开发贷款继续收紧张的情况下，市场观望气氛浓厚。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出：“楼市成交维持低位，供货量大幅上升,导致半年楼市供大于求。广州下半年将有129个新增项目入市，意味着开发商未来六个月销售压力大增，“以价换量”将成趋势。限贷限购将严重影响市场资金回笼，因此，很多开发商只有采取两个办法，一方面是推出一些优惠促销；另一方面是加大推盘量。商品房供应压力巨大，已经严重威胁到开发商的资金流动性和市场供求关系扭转，特别是当前调控不放松的背景下，库存犹如压垮开发商资金链最后一根稻草。因此，下半年开发商加速推盘，应该跑量为主，尽快释放库存，以量换价，不排除部分开发商进行大规模的价格促销，至少有5%-10%的价格折扣。由于开发商的资金链未全面恶化和货币政策未实质收紧及实际可供应量有限，房价大跌20%或30%的希望不大。
下半年广州楼市的走势如何?刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，广州今年下半年房地产市场行情依然是稳中有调，由于供求关系不平衡,价格不会有太大波动。一方面是人民币的升值，依然吸引大量的热钱进入房地产，而通胀的压力和存款负利率的因素，使得购房保值的现象增加。另外一方面是刚性需求和改善需求将受到限购政策和限贷政策及新国八条调控等一系列政策影响，购房动力越来越强。同时，调控已过一年，前5个月50城市房价依然上涨，全国前5个月房价上涨8.2%,而广州前5个月房价依然上涨,尤其是5月份环比0.3%,同比上涨5.1%,销售额和投资额及销售面积都大量增加,说明广州房地产市场价格比较稳定。
虽然开发商的自筹资金比如提高,银行信贷下降,但是开发贷款前5个月依然环比增加4.15%,海外融资渠道利好,销售业绩良好,说明开发商资金链不紧张,缺乏房价下降的动力。不过，由于广州保障房的集中供应和投资炒房需求的减少及未来库存增加等贷款政策收紧的关系，广州小部分中小开发商存在一定的资金压力，下半年广州房地产市场上将出现价格促销的现象.而销售成交方面,由于保障房的增加和市场供应放量,广州今年下半年销售成交比较稳定,整年与去年基本持平.
什么时候会出现拐点?并分析原因.刀客地产顾问机构董事长谢逸枫称，房地产价格“拐点”为时过早，市场小部分楼盘价格促销5%-10%左右，房价未实质下调，不代表价格拐点。从整体来看，大部分城市房价上涨的压力依然存在，虽然部分城市的房价涨幅不管是环比同比都有所下降，但是下降的空间有限。
从统计局公布的数据看，今年前五个月的商品房销售均价同比上涨8.2%，其中住宅上涨10.7%。“而1月~4月的增幅分别是6.6%和4.9%。说明5月份均价涨幅有所扩大，这对于调控而言并非好消息。2011年全国房价难以有明显的下降。不过，全国楼市成交仍然没有回暖。数据也显示，5月份全国新建商品房销售面积8034万平方米，比4月增长10.7%，却明显低于3月的9500万平方米。
从当前房价数据看，住宅价格增幅得到控制，商办类价格增幅偏大 。通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1～5月，全国商品房成交均价同比上涨8.2%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1～4月增加1.6个百分点，商品住宅价格增幅渐渐回归合理区间，这一涨幅基本与通胀水平相当。
从开发商资金链看，目前开发商前5个月销售业绩和销售成交面积及金额等投资额比去年同期上涨;而货币政策未实际收紧，特别是房地产开发贷款比去年同期增加。况且，去年房价在经历快速上涨后有惯性上冲因素有关。不过，从城市下降的城市看，比4月份增加，而下降幅度的城市，也比4月份增加，说明调控作用越来越明显。说明开发商缺乏降价的动力,前五月房地产开发仍火热 开发商资金面未恶化。
从长期来看，调控还会继续，房价的涨幅应该说相对的是被遏制住了，房价上涨未来将继续。从房地产调控趋势看，下半年不会有新的严厉政策出台，基本维持上半年前的政策，继续执行。从投资角度看，房地产投资额占到GDP比例比4月提高，而人民币升值和热钱及通胀等负利率的因素影响，投资渠道比较紧的情况下，房地产依然是投资首选。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,下半年开发商基本不抱调控放松的幻想,尤其是目前开发商的自有资金比例高位增加和货币政策收紧及个人贷款紧缩期等融资环境恶化的情况下.因此,开发商要杀出一条路,就必须加快推售房源和加大价格促销力度及调整产品策略等,方可确保下半年销售业绩完成和保持利润增长及稳定资金链.由于一手住宅商品房市场的限购和限贷及限价等新国八条政策的影响,部分持有商业地产项目的开发商,可以考虑增加商业地产项目销售和推广,增加销售业绩.另外是考虑到购买力的经济条件,可以考虑把价格下降到10%左右,必然可以产生大量的刚性需求和改善型需求.同时,增加中小户型的产品供应,并且在提高销售服务和推广活动及产品的品质.
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,房产税今年再继续其他城市试点的可能性大,虽然房产税在上海和重庆的试点效果不大,既不能改变市场供求关系预期达到遏制房价上涨;也不能遏制投资投机炒房,达到稳定房价的目的,也代替不了地方政府土地财政收入;也不能杀富救贫.但是考虑到继续遏制投资投计炒房需求的功能,也是配合国务院房地产调控的需要,因此,有继续实施的必要性.
今年下半年货币政策不会过分收紧,而宽松的可能性不大.主要是中国部分中小企业和银行等金融机构压力大,同时市场流动性过剩和物价上涨的压力大.如果货币政策过分收紧,将影响到中国经济发展和企业的生存.因此,下半年的货币政策主要是控制贷款的数量和规模.其实,央行也对加息很顾忌,主要是银行金融机构的地方政府债务融资大和外汇高及中小企业资金紧张。
谢逸枫称:“标普的论调显然过于“自我臆想”的悲观，不代表中国房地产市场未来走势。如果仅仅从开发商帐面和营利的资金及货币政策，就判断中国房地产价格会大跌或出现拐点，缺乏客观的数据和市场真实的判断。标普没有从市场供求关系和中国房地产项目资本金运作模式及政策下的楼市等中国土地制度等方面进行分析，说明标普是外行，根本不懂中国房地产行业，对对中国房地产行业是否成房价拐点和是否出现大跌，压根起不到任何“推波助澜”的作用，反而会让人感觉，标普在做空中国市场，动机不纯，想抄底中国房地产市场。
谢逸枫认为，中国下半年房地产市场行情依然是稳中有调，价格不会有太大波动。一方面是人民币的升值，依然吸引大量的热钱进入房地产，而通胀的压力和存款负利率的因素，使得购房保值的现象增加。另外一方面是刚性需求和改善需求将受到限购政策和限贷政策及新国八条调控等一系列政策影响，购房动力越来越强。同时，调控已过一年，前5个月50城市房价依然上涨，全国前5个月房价上涨8.2%,销售额和投资额及销售面积都大量增加,说明房地产市场受到调控的影响力小。
国家统计局14日公布的统计数据显示，5月份，食品价格上涨11.7%，非食品价格上涨2.9%，居住价格同比上涨6.1%。新国八条即将满5个月，而全国房价继续走高。根据国家统计局最新公布的数据测算，1月~5月份全国商品房销售均价上涨8.2%。从统计局公布的数据看，今年前五个月的商品房销售均价同比上涨8.2%，其中住宅上涨10.7%。“而1月~4月的增幅分别是6.6%和4.9%。说明5月份均价涨幅有所扩大，这对于调控而言并非好消息。2011年全国房价难以有明显的下降。不过，全国楼市成交仍然没有回暖。
数据也显示，5月份全国新建商品房销售面积8034万平方米，比4月增长10.7%，却明显低于3月的9500万平方米。从当前房价数据看，住宅价格增幅得到控制，商办类价格增幅偏大 。通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1～5月，全国商品房成交均价同比上涨8.2%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1～4月增加1.6个百分点，商品住宅价格增幅渐渐回归合理区间，这一涨幅基本与通胀水平相当。
虽然开发商的自有资金比如提高,信贷下降,但是开发贷款前5个月依然上涨,5月份开发商贷款达1003亿元，环比增加4.15%。个人按揭为690亿元，环比增加2%左右。当月涉房信贷总额为1693亿元，占5月份新增贷款的30.69% 1-5月，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；自筹资金12486亿元，增长30.9%。海外融资渠道利好,销售业绩良好,说明开发商资金链不紧张,缺乏房价下降的动力。
中国人民银行2011年6月13日公布的统计数据显示，5月份人民币贷款增加5516亿元，同比少增1005亿元，环比少增1880亿元。央行数据显示， 5月份新增存款较高,主要原因是5月新增财政存款较多,此外汇占款增加较多。其中，住户存款增加713亿元，非金融企业存款增加4697亿元，财政性存款增加3531亿元。5月份开发商贷款达1003亿元，环比增加4.15%。个人按揭为690亿元，环比增加2%左右。当月涉房信贷总额为1693亿元，占5月份新增贷款的30.69%，创今年以来的新高。从新增房地产贷款的比重上升幅度看，房地产贷款，特别是开发商贷款收紧效果不明显。根据央行最新数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。
不过，由于保障房的集中供应和投资炒房需求的减少及未来库存增加等贷款政策收紧的关系，中国小部分中小开发企业存在一定的资金压力，下半年市场上将出现价格促销的现象，当然，5%或10%左右的价格促销根本不代表着房价跌或拐点，中国整体房地产价格依然保持上涨的趋势。一线城市房价上涨，主要是供求不平衡和保障房建设缓慢及高端物业集中等土地价格上涨过快的因素导致的。另外是一线城市的投资价值比较大，不仅城市的市政配套和资源最丰富及外来人口增加快，具有强大的购买力。关键是通胀压力下，热钱和民间资本依然是一线城市比较多的地方。
谢逸枫表示，硬扛与降价，一道两难的选择题。很多圈内人士都喜欢把楼市现在的低迷与2008年时相提并论，但两者形势截然不同，今年将继续保持高压调控态势，而2008年已看到政府救市的曙光。2008年万科率先降价自救，吹响了降价的第一声号角。在金华,新都会购房一次性优惠6万元，当时因被解读为释放降价信号而轰动一时。尽管交易低迷，品房市场至今并未有降价的风声。从国家统计局公布的今年四五月份房价指数看，基本上处于一个滞涨趋稳的状态势；已出现较为明显的价格松动迹象，但幅度很小。
持续收紧的调控政策也好，购房者的呼声也好，都在促降，但开发商显然已形成共识，不好卖暂时也会扛着，不到迫不得已不言降。开发商讳言降价，实有难言之隐。第一，销售已进入中期的楼盘，利润空间不小，但如果降价，前期的客户是不是都会来退房？2008年万科降价就有客户闹上门，难以收场。第二，今年的新盘有不少是去年或前年高位拿的土地，地价成本已占到房价的一半甚至3/4，这样的盘子要明显降价也是难事。5月份市区新开的一个楼盘，均价每平方米1.1余万多元，看看价格不菲，其实楼面价已接近8000元，其余成本、利润和税金总共才3000多元空间。
第三，2009年至2010年的房地产大牛市行情，使相当一部分开发商赚了个盆满钵满，手中现金流充裕，即使现在销售不理想，也有实力继续扛下去。第四，除了这些看得见的原因，开发商对降价能否撬动销量心里没底也是关键原因。市场投资历来是“追涨不追跌”，涨了立马有人追着买，跌了则担心没有见底。目前有些项目的开发商普遍采用了“缓兵计”，放缓开发进度和节奏将销售期限往后推到第四季度或明年，以缓待变。拿了地块还没有动工的，如果没有资金压力，则索性按兵不动，静观其变，以避免开发风险。不管怎么样，我们不妨将目前的低迷、萧条，视为是宏观调控挤掉楼市泡沫带来的必然阵痛，和必须付出的代价。下一步，房地产调控会往何处去，房价到底会不会明显下降，相信市场和时间会告诉我们答案。
谢逸枫
2011年7月5日
在被监测的33个城市中，上周'单周去化率'为64%，较前两周50%的去化率有一定程度的提升，但仍远低于2010年90%以上的平均去化率。截至上周末，被监测城市的存销比为8.7月，连续19周上涨。其中，存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京，供应的放量使得大连和杭州的存销比迅速提升。高华证券研报对14个城市过去12个月滚动销售面积计算后也注意到，目前，宁波、杭州、厦门、深圳、东莞和北京的库存月数高于12个月；而青岛、长春、南京、福州和重庆的库存月数在6-12个月之间，仅上海、广州和苏州的库存月数低于6个月。