——深圳一周楼市百态（2011年6月27日-7月3日）
久违“地王”重出江湖
昨天，招商局蛇口工业区有限公司以唯一竞买人的身份，以64.39亿元的挂牌底价获得深圳市南山区蛇口太子湾的一宗编号为K202-0014地块，创下深圳总价地王新纪录。6月27日（本周一），合景泰富旗下子公司拿下北京崇文菜市场（含西侧地）地块，楼面价超4万/平米，成为北京新单价地王。这也是时隔15个月后北京市场再次出现“地王”。让我们再将时间拉长12天，6月15日，浙江义乌市现代房产以2.26亿元的总价拿下面积仅为1500平方米，最大可建面积5715平方米的迷你住宅用地，最终的楼面价达39545元/平方米，溢价率达347%。此价格超过当年7月上海世博会边一幅宅地35500元/平方米的楼面价，刷新了全国住宅类地块单价“地王”纪录。
“地王”频繁现身的同时，部分地区土地市场也渐渐呈现出升温回暖的势头，昨天，武汉市2011年上半年规模最大一次土地使用权拍卖会如期举行，总供应面积约2000亩的土地让武汉成功吸金超过70亿元，其中5宗城中村地块贡献近41亿元。其中，位于武汉后湖近十万平方米的纯住宅地块，由中海地产以10.4090亿竞得。而在北京，6月13-19日一周，该市经营性用地成交大幅回升，共计成交土地5宗，成交面积高达91.1万平方米，创今年经营性用地单周成交新高。同样，7月份深圳市也将推出今年以来最大规模的住宅土地拍卖，届时将有7宗住宅用地，共计38.6万平米土地推出市场。
事实上，自去年国家实行房地产市场政策调控以来，全国多数地区的土地市场是呈现一片凋零的景象的。据相关数据统计，今年1-5月份全国128个城市土地成交及出让金额比去年同期下滑了5%。5月，一线城市的土地成交溢价率已回落至18.93%。不少城市出现底价成交甚至流派的现象。
土地市场的成交惨淡，直接影响到地方政府的财政收入。而最近这段时间以来，部分地区土地市场的突然“活跃”是否暗示着全国土地市场全面“回暖”呢？深圳搜房网数据监控中心分析师李永鸥认为，下半年土地市场升温回暖的可能性确实较大。而这种回暖则是有多方面原因的。
下半年土地市场成交将更活跃
自年初国家下达1000万套的保障房建设任务以来，各地完成情况参差不齐。大部分地区开工面积不及总任务的一半。其中极为重要的原因是地方政府缺乏有力的财政支持。1000万套保障房建设资金大约需1.3万亿，这其中80%靠地方政府筹措。近日，中央批准地方融资公司可以通过发行企业债的方式筹集保障房的建设资金，也算是为地方政府找到了一条不错的融资渠道。但企业债的发行情况目前暂且不得而知。对于各地政府来说，通过土地出让获得保障房的建设资金一直是以往的传统经验。因此，在保障房总体任务雷打不动非完成不可的情况下，通过土地出让获得建设资金是各地政府必将要采用的一大策略。可以预料，下半年各地将有更多的地块推向市场。
而此番二三线城市土地成交火爆以及地王出现的缘由，还与各大房企的企业战略转移有很大关系。以恒大地产为例， 2010年新增的67幅土地，有一半以上位于三线城市。而在过去的几个月中，先期在三、四线城市布局的开发商已经尝到了甜头，万科、保利、中海等地产巨头业绩之所以仍较去年有八成以上的增长，主要就是靠三、四线城市的销售。房地产企业巨头的加入，提高了二三线城市的土地成交活跃度和土地溢价率。另外，一线城市限购限贷限价之后，不少投资客和刚性需求者不得不向二三线城市回流，由此促成了二三线城市市场的持续“高烧不退”。义乌天价地王的出现就目前来看尚属于资金高度集中的“个案”，但如果全国各地都出现这样的情况，相信届时，二三线城市的限价限购限贷也将不远了。
深圳本周“零开盘” 开发商欲调整下一步营销策略？
与上周深圳6盘齐开的盛况形成鲜明对比，本周深圳将以“零开盘”的姿态回馈市场。从目前收到的信息来看，本周仅有中粮鸿云和泛海拉菲花园二期（论坛）开放样板房。西荟城本来预计在本周末开盘，目前来看基本已经确定延期。无独有偶，上海本周也将仅有1个别墅项目投入市场。人们不禁要问，为何市场在经历了上周的狂飙突进之后，本周却全部偃旗息鼓了呢？
实际上，只要细细观察一下上周个盘开盘销售的情况，我们就可以找到部分原因。上周，上百间以8800元/.平米的限价现房开盘，最后仅销售20余套，离其开盘清盘的设想相差甚远。双子座以10000元/平米的价格开盘，所推50-91平米户型全部N+2，但最终成交情况也不理想。益田大运城邦8800元/平起带精装修，首付仅12万，但上周末也仅有几位购房者交了诚意金。由此可以看出，上周限价开盘的几大楼盘大多销售业绩并不理想，而这或许就是导致这一周开发商集体“哑火”的原因。
自5月限价政策落实以来，深圳市场上已经有10余个盘限价开盘，其中不乏招商观园、招商雍景湾、莱蒙水榭春天等限价旺销楼盘。但上周几个限价盘的开盘却并未受到市场礼遇。开发商不可能不进行营销策略上的调整，推迟开盘，静观其变也就成了顺理成章的事情。
另外，开发商一般都以半年为周期，对企业自身发展和营销定位作出总结和调整，而7月则是下半年的开始，不少企业也将在这个节点调整自己的营销策略。此前，个别楼盘限价之后，导致一二手房价格的严重倒挂，如招商观园以1.2万元/平价格入市，周边二手房价格也在1.5万元/平，价格相差3000元/平，不少人指出此种现象必将成为整体市场转向的前兆。而也有业内人士指出，目前一二手房价格的倒挂是政府限价政策下所采取的强力行政手段所导致，而并非市场自主行为。但深圳搜房网数据监控中心分析师李永鸥认为，限价政策作为政府的一种市场干预手段还将在未来一段时间内继续实行，由此，下半年众多楼盘都难逃“限价”的命运，大范围限价楼盘的出现届时将完成演变成为市场的一种自主行为。对于这种形势开发商也看得非常清楚，于是在此时延期开盘，重新调整自己的营销策略成为了共识。
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