摘要:据统计，截至2011年6月22日，广州十区二县纳入网签的新房库存量（可售）为3.56万套，涉及总面积为474.75万平方米，未售面积更是达到963.85万平方米。如果按照5月份标准计算，在不增加新货的情况下，广州接近4万套的存货至少需要10个月来消化。说明广州目前楼市库存接近500万平方米，加上下半年大量推盘，广州新房存量接近千万平方米，预计要15个月才能消化，并且不包括今年8.5万套保障房。广州下半年将有129个新增项目入市。以广州2008、2009年两年的情况来看市场低迷的情况，2008年广州一年的成交量只有550万平方米，2009年就翻了一番，接近一千万。最近的数据显示，广州目前的库存也接近500万平方米，加上下半年大量推盘，消化库存至少需要15个月。
广州国土房管局公布的最新数据称，今年5月份全市10区新建商品住宅网上签约面积51.14万平方米，同比增加56.7%，环比增加12.4%，花都、番禺、南沙、萝岗四区的新建商品住宅成交量出现上升。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫谢逸枫指出：“楼市成交维持低位，供货量大幅上升,导致广州下半年楼市供大于求。截至2011年6月22日，广州十区二县纳入网签的新房库存量（可售）为3.56万套，涉及总面积为474.75万平方米，未售面积更是达到963.85万平方米。如果按照5月份标准计算，在不增加新货的情况下，广州接近4万套的存货至少需要10个月来消化。说明广州目前楼市库存接近500万平方米，加上下半年大量推盘，广州新房存量接近千万平方米，预计要15个月才能消化，并且不包括今年8.5万套保障房。”
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出，下半年保障房建设一旦加强，必然影响到商品房供应。不过，保障房建设开工率前5个月才34%，说明保障房建设比较缓慢，也表明中国经济增长点和保证投资上涨，必须依靠商品房投资，靠保障房投资可能很难支撑GDP。下半年开发商的日子不好过，不排除开发商三季前提前降价促销的可能。一方面目前调控放松的可能性虽然存在，但是资金链的紧张，将逼迫开发商“投降”降价，避免被调控“淘汰”的局面。另外一方面上半年销售成交面积下降，说明开发商的自有资金减少，而房贷收紧和开发贷款困难及融资被堵塞的情况下，要想回收资金，只好调整价格，迎合市场需求，降价保量，防止资金链破裂。同时，完成今年销售业绩和任务。
谢逸枫表示，通胀依然是房价上涨最后一根稻草，如果要遏制房价反弹上涨，必须把这个稻草拨掉，否则房地产价格很难下降。虽然5月是楼市传统的“红五月”，房产商寄予厚望，推盘速度加快，新房集中上市。在观望、僵持一段时间后，不少购房者特别是刚需族将选择出手。楼市调控政策效果初显，尤其是销售成交面积下降和房价上涨的趋势得到遏制。新开工面积增加，主要是因为去年四季度开发商拿到的土地，经过相关手续的办理后进入施工阶段，加上国家禁止开发商囤地，致使房屋新开工面积增长较快。
阳光家缘网站上看到，截至2011年6月22日，广州十区二县纳入网签的新房库存量(可售)为3.56万套，涉及总面积为474.75万平方米，未售面积更是达到963.85万平方米。如果按照5月份标准计算，在不增加新货的情况下，广州接近4万套的存货至少需要10个月来消化。据搜房数据监控中心最新统计，截至2011年6月22日，广州全市十区二县市预计将于今年下半年开盘/推货的项目达129个，其中全新项目48个，老盘新推81个。而中心城区也有49个项目预计开盘。因此，广州要消化库存至少需要15个月。
据统计，广州全市十区二县市预计将于今年下半年开盘/推货的项目达129个，其中全新项目48个，老盘新推81个，即使供应量日渐萎缩的中心六区货量仍呈指数式上升。外围区域供应的大幅增加，将使比较大范围的促销成为可能，楼价会有小幅度振荡。据统计，下半年中心六区共有49个项目预计开盘，其中全新项目26个，占比超过50%。新货主要集中在天河、海珠和白云区。而在供应日渐萎缩的老城区越秀和荔湾，下半年也有13个项目集中上市，这些新盘大多是未售先热，像中信西关海、富力唐宁花园、东方文德广场等。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为：“广州下半年将有129个新增项目入市，意味着开发商未来六个月销售压力大增，“以价换量”将成趋势。限贷限购将严重影响市场资金回笼，因此，很多开发商只有采取两个办法，一方面是推出一些优惠促销；另一方面是加大推盘量。商品房供应压力巨大，已经严重威胁到开发商的资金流动性和市场供求关系扭转，特别是当前调控不放松的背景下，库存犹如压垮开发商资金链最后一根稻草。因此，下半年开发商加速推盘，应该跑量为主，尽快释放库存，以量换价，不排除部分开发商进行大规模的价格促销，至少有5%-10%的价格折扣。由于开发商的资金链未全面恶化和货币政策未实质收紧及实际可供应量有限，房价大跌20%或30%的希望不大。
番禺区、花都区、南沙区、萝岗区此“新四区”，近期供货量显著，价格多较为平和，销售市场相对十分热闹。下半年，新四区同样给力，近五十个新盘新货推出，各种户型、价位与条件的楼盘定将满足各种消费者的需求。上半年持续活跃的增城片区，在下半年仍维持着极大的供应量，预计开盘的项目24个,其中大多数为旧盘新货，例如前段时间开盘的尚东阳光和尚东紫御下半年均有新货推出。相对而言，从化片区的货量较少，但亦不乏潜力新盘，如大城云山及利泰花林湖畔等等。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，房地产开发投资增长较快，主要是人民币升值吸引大量的热钱，大量的资金进入房地产市场，开发商对房地产项目投资的加大，尤其是房地产开发投资和住宅投资，占到72.4%，说明保障房投资和建设比较缓慢，仅仅占到27.76%，尤其是资金和土地的缺乏，导致保障房投资比例不断下降。由于受到货币政策收紧和融资困难及限购等因素，开发商新开工面积和竣工面积缓慢，导致市场供应不平衡，价格上涨。
开发商的资金链已达破裂边缘，自筹资金比例越来越高，而开发贷款和外资及按揭贷款等在其他资金的比例越来越小，说明房企的资金主要依靠销售成交回收资金。毫无疑问，第三季度，很有可能引发降价高潮。目前一 手销售成交面积明显下降，而商业地产销售成交面积不断上升，主要是限购政策和房贷及一房一价等新国八条政策的影响。另外是开发商死扛房价不愿降价，甚至出现捂盘销售的现象。因此，下半年市场供应必然出现高峰。
最新统计数据显示，今年下半年，广州十区新增商品住宅供应量约4万套，环比上半年增加近一倍，同比约增长8%。从区域来看，新货供应重心仍在外围区域，中心六区部分板块也出现供应增加的现象。一手房成交量的持续下滑也没能使房企放慢推货的“步伐”。据合富辉煌、中原地产最新统计数据显示，今年下半年，广州十区新增商品住宅供应量约4万套，环比上半年增加近一倍，同比约增长8%。从区域来看，新货供应重心仍在外围区域，中心六区部分板块也出现供应增加的现象。同时来自某网站的数据显示，下半年将要推新品的楼盘逾140个，全新项目高达55个。今年下半年广州房地产市场在供应集中放量的情况下，房价或将面临下滑压力。 刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，商品房供应压力巨大，已经严重威胁到开发商的资金流动性和市场供求关系扭转，“特别是当前调控不放松的背景下，库存犹如压垮开发商资金链最后一根稻草。”因此，在他看来，下半年开发商加速推盘，应该跑量为主，尽快释放库存，以量换价。限贷限购将严重影响市场资金回笼，开发商只有采取两个办法，一方面是推出一些优惠促销；另一方面是加大推盘量。市场库存及新增供应被调控迫出，导致集中释放，加之银根的紧缩，开发商的资金链受到重创，必然通过销售回收资金。因此，下半年房地产价格或将出现下行的通道。 来自合富辉煌和中原地产两家机构的数据显示，今年下半年广州十区预计将推出新增商品住宅供应量约4万套，环比上半年增加近一倍；与去年下半年的37098套相比，增长约8%。从供应面积来看，新增量逾550万平方米，中心六区约200万平方米。新货供应比重仍以旧盘新推为主。据某网站的数据（截至6月28日）显示，下半年预计将有140个楼盘推出新品，旧盘新推就占85个，全新盘则占55个。从新盘分布来看，新盘较集中在番禺、海珠、增城、花都等区域。 从整体货量分布来看，区域供应结构失衡仍较严重。中原统计数据显示，在一手房新增加供应量中，中心六区仅占总量的36%，花都、番禺、白云和南沙仍然是新货供应最多的区域，合计比例超过五成。新货供应量在1000套以上的板块中，以花都的狮岭、汽车城、新华，番禺的广州新城、华南板块、南沙以及白云金沙洲的货量居多。数据显示，花都、增城在下半年预计开盘的项目达24个，占比高达20%。其次为番禺，预计于下半年开盘的项目有18个。南沙下半年预计推货的11个项目中，龙光棕榈水岸、万科府前一号、碧桂园豪庭、珠光流溪御景、南沙珠江湾等项目前期推货的销售情况都相当火爆，下半年这些项目的新产品仍是南沙的供货主力，但全新盘仅有创鸿房地产的两个项目。 中心六区总体供应占比虽然相对较低，但总量有明显增加，特别是黄埔、海珠中心等长期缺货的板块，今年下半年将有较大量新货推出。中心区板块新货推售的再度活跃，将在一定程度缓解中心区供应不足的矛盾。此外，预计将于下半年开盘或推货的别墅项目有17个，包括纯别墅全新项目中信香樟墅、迪亚春天。这部分产品以联排和双拼别墅为主，独栋别墅相对稀缺。在成交量回落、供应量持续增加的情况下，下半年广州的一手房市场会不会出现供过于求的现象？ 据阳光家缘的数据显示，6月30日，广州十区两市一手房可售存货35302套、471万平方米，如果加上下半年约4万套的新增货量，广州下半年一手房可售存量房高达7.5万套，总可售面积1020万平方米。而且，即使新政频繁出台也没能放慢开发商推货的“步伐”。其中新推住宅约4万套,开盘及推货的项目逾140个，供应放量或成房价下行动力。数据一览，套数：在售3.5万套，新推4万套；供应面积：在售471万㎡，新推550万㎡，中心六区新推200万㎡；楼盘：全新盘55个，旧盘新推85个。 据某网统计数据显示，限购出台后一月新增供应套数为3605套，新增供应面积为49万平方米，第二个月新增供应套数为6851套，新增供应面积为81万平方米，第三个月新增供应套数则为6004套，新增供应面积为64万平方米，而第四个月的新增供应套数为7396套，环比增长23%，新增供应面积为87万平方米，环比增长36%，处于不断攀升的状态。供应持续放量.根据某网站对阳光家缘网数据的监测显示，2011年上半年（截止到6月28日），广州共成交35266套，上半年一手房的成交量还不到下半年供应量的一半。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“广州今年下半年房地产市场行情依然是稳中有调，由于市场供求关系不平衡,房地产价格不会有太大波动。一方面是人民币的升值，依然吸引大量的热钱进入房地产，而通胀的压力和存款负利率的因素，使得购房保值的现象增加。另外一方面是刚性需求和改善需求将受到限购政策和限贷政策及新国八条调控等一系列政策影响，购房动力越来越强。同时，调控已过一年，前5个月50城市房价依然上涨 ，全国前5个月房价上涨8.2%,而广州前5个月房价依然上涨,尤其是5月份环比0.3%,同比上涨5.1%,销售额和投资额及销售面积都大量增加,说明广州房地产市场价格比较稳定。 虽然开发商的自筹资金比如提高,银行信贷下降,但是开发贷款前5个月依然环比增加4.15%,海外融资渠道利好, 销售业绩良好,说明开发商资金链不紧张,缺乏房价下降的动力。不过，由于广州保障房的集中供应和投资炒房需求的减少及未来库存增加等贷 款政策收紧的关系，广州小部分中小开发商存在一定的资金压力，下半年广州房地产市场上将出现价格促销的现象.而销售成交方面,由于保障 房的增加和市场供应放量,广州今年下半年销售成交比较稳定,整年与去年基本持平。” 刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,下半年开发商基本不抱调控放松的幻想,尤其是目前开发商的自有资金比例高位增加和货币政策收紧及个人贷款紧缩期等融资环境恶化的情况下.因此,开发商要杀出一条路,就必须加快推售房源和加大价格促销力度及调整产品策略等,方可确保下半年销售业绩完成和保持利润增长及稳定资金链。 由于一手住宅商品房市场的限购和限贷及限价等新国八条政策的影响,部分持有商业地产项目的开发商,可以考虑增加商业地产项目销售和推广,增加销售业绩.另外是考虑到购买力的经济条件,可以考虑把价格下降到10%左右,必然可以产生大量的刚性需求和改善型需求。同时,增加中小户型的产品供应,并且在提高销售服务和推广活动及产品的品质。 刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,未来房地产调控放松不太可能,房产税今年再继续其他城市试点的可能性大,虽然房产税在上海和重庆的试点效果不大,既不能改变市场供求关系预期达到遏制房价上涨;也不能遏制投资投机炒房,达到稳定房价的目的,也代替不了地方政府土地财政收入;也不能杀富救贫。 但是考虑到继续遏制投资投计炒房需求的功能,也是配合国务院房地产调控的需要,因此,有继续实施的必要性。今年下半年货币政策不会过分收紧,而宽松的可能性不大。主要是中国部分中小企业和银行等金融机构压力大,同时市场流动性过剩和物价上涨的压力大。如果货币政策过分收紧,将影响到中国经济发展和企业的生存。因此,下半年的货币政策主要是控制贷款的数量和规模.其实,央行也对加息很顾忌,主要是银行金融机构的地方政府债务融资大和外汇高及中小企业资金紧张。 谢逸枫 2011年7月9日
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“今年广州下半年楼市集中供应放量，主要是受调控影响，特别是限购和限贷及限价等新国八条政策一系列调控，前6个月成交维持低位，下半年库存高筑，新增供应巨大，另外房企资金链趋紧和抢下半年楼市传统销售旺季黄金周之金九银十时机。一方面是由于调控抑制购房需求，市场购买力下降，上半年开始广州开发商库存不断升高。而广州新增供应猛增，被迫挤压到下半年。另一方面是开发商受到调控干预，推迟了市场供应和推货时间。特别是下半年货币政策不放松和融资环境依然恶劣及个人住房贷款等开发贷款继续收紧张的情况下，市场观望气氛浓厚。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出：“避免将销售压力全部集中到年底，房地产开发商不得不从现在开始加大推盘力度。下半年全国将迎来房地产供应的“高峰期”。一方面，为了避免将压力全部集中到年底，开发商不得不从现在开始加大推盘力度，预计下半年供应量将明显增加。另一方面，由于从中央到地方都力推保障性住房建设，下半年保障房的建设和推出将提速。下半年全国将迎来房地产供应的“高峰期”，房地产宏观调控将基本维持不变，一旦购房者的“降价预期”形成，则房地产成交市场将延续今年上半年的冷淡，以京沪广等为代表的一线城市房价下行压力增大。
而下半年保障房建设的全面提速，将在很大程度上加大房地产市场的供给。下半年的房地产宏观调控政策将基本维持不变，但是调控效果将进一步加强。消费者的“降价预期”一旦形成，则市场观望情绪将更浓重。“虽然目前房地产开发商在价格方面有所让步，但是并没有达到多数购房者期望的降价空间，因此下半年的房地产销售市场并不乐观。”多重压力下各地的房价下行趋势愈加明显，尤其是房价基数较高的一线大城市。而且，目前房地产开发商对于价格的调整尚留有较大余地，如果未来一段时间内市场的成交不发生明显好转，房地产开发商或许会在价格上有大幅度让步，以提高新盘的销售业绩。