谢逸枫：下半年不抄底买房纯属傻瓜蛋
抄底买房是最佳时机 否则铁定悔青肠
摘要：大家应该不会忘记，2007年全国房价一片上涨，2008年爆发金融危机时，一些听信唱空派学者专家的购房者，却丧失2008年出手抄底买房时机，房价还会继续大跌到50%。没想到，中央政府会拯救房地产，2009年4万亿经济刺激计划和9.59万亿信贷及减免房屋交易税费等利好政策,楼市稳定，房价持续上涨。2009年底国务院开始控制房价，一些专家学者又在唱空市场，不要出手，说房价还会继续大跌。2010年全面实施控制房价上涨过快，1月11日新国十一条，到4月新国十条，到9月新国五条房价，虽然在1月到4月及12月开始出现小幅度价格折扣出现，但是房价继续暴涨。
结果到2010年全国房价暴涨时才后悔， 因错过2008年和2009年，2010年房价上涨时，本来在2008年可以买一套商品房，2009年-2010年房价上涨的幅度之大，竟然发生连一个厕所也买不起的悲剧。2011年房地产调控更加严厉，今年上半年1月新国八条一出，接着房产税及限购等限价，甚至限贷和停止高端产品销售及力推保障房一系列政策出台，并且货币政策持续收紧，五次上调存款准备金率和年内三次加息。当看空派都认为房价拐点，都要下降时，到2011年上半年房价继续上涨。下半年开始，看空派又继续接着误人祸市，一些误人学者专家又开始鼓吹房价要大跌，称开发商扛不住，楼市要崩溃，市场要崩盘，甚至还讲什么谈不上抄底，当心抄在半山腰。
目前一些购房者在2011年下半年继续徘徊在抄底买房与持币观望中“纠结”。比如上半年，截至6月28日，深圳共成交一手住宅16572套，与去年上半年的14484套相比，上涨约15%。上半年，深圳房价约为1.9万元／平方米，与去年同期的21094元／平方米相比，跌幅近10%。这一涨一跌，都来源于5月份以后深圳楼市出现的变化。5月深圳执行限价政策以来，深圳约有12个限价盘入市。据统计，深圳几大热销限价项目，价格分别下调10%-15%不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即售罄。这直接促成了上半年成交量的攀升以及楼市均价的下跌。
比较明朗的是，下半年限价盘的供应量会明显增加，而楼市三限(限贷、限购、限价)政策未见松动。这将促使一方面房价暗战有所升级，另一方面，市场上可供选择的产品更加多元。在这样的背景下，置业者对下半年的置业预期也在产生着微妙的变化，近五成的置业者仍然选择观望，而对未来房价的预测中，仍然有过半置业者看涨，这部分置业者成为限价盘热销的推手。观望派表示数据说话，近五成选择观望。仍有近五成的置业者选择了继续观望。这表明更多的置业者期盼着房价的下跌，并相信能够等到房价下跌的时刻。同时近段时间调控效果的不断显现，购房者对于政策的信心不断加强，市场供求的格局也开始慢慢向购房者靠拢。
典型观点，房价或跌11%-15%。6月份，开发商的库存压力不断增加，且呈现持续增大趋势。受限购、限贷等房地产调控政策影响，短期内房地产市场成交量仍将维持在较低水平。6月，各项金融政策的综合效应表明，整体的房地产企业融资环境趋紧，融资成本、融资难度增加。保障房建设将发挥更加实际的作用。6月28日，标准普尔评级服务公司发布亚太地区银行业研究报告，报告表示，中国目前快速增长的房地产市场下半年可能出现回调，房价可能下跌11%-14%。此前，标准普尔公司评级服务将中国房地产业的展望从稳定调整为负面。今年下半年中国房地产业将迎来一定幅度的价格调整。
根据标准普尔此前发布的报告，表示由于中国内地信贷状况收紧，以及日益严厉的调控政策，使房地产市场加剧低迷，未来6-12个月内，可能还会迎来更多负面评级行动。此外，由于房地产开发商杠杆率较高且行业竞争激烈，若销售出现较大幅度下滑，将严重削弱开发商的现金流保障等信用措施。今年前5个月的房地产销售令人满意，但预计随着紧缩政策的效力显现，销售势头将有所减弱，2011年下半年将迎来一定幅度的价格调整。若成交量维持低迷，开发商的流动性将很快枯竭，零星的降价行为将会蔓延。
房价即将下跌、迎抄底时刻的五大征兆：1、现在房价刚开始松动，近两个月限价盘的入市价下调了10%-15%，下半年限价盘大量入市，深圳的房价会有一个明显的下降。2、银监会减少了开发商的贷款，地产信托也成为重要监管对象，开发商的资金压力日益加大。3、存款准备金持续上调，人们手中的流动资金正在减少，而通胀仍在加剧。4、中国加息周期会被动延长，以后可能出现更高的定存利率，贷款利率更可能大幅上调，房子月供压力不断上升。5、保障房建设已经成为制约房价的一把利剑，一旦大规模上市，将会冲击现有的商品房独霸市场的体系。 在市场格局越来越明朗的情况下，围观派更多地愿意相信下半年房市出现降价拐点一定会成为现实，主要原因是房企资金短缺的现状，国家强力的房地产调控。
限价政策的影响已经逐渐深入，经过几个月的“磨合”，买卖双方的博弈已经有所松动，一方面开发商开始降低了预期，积极推盘，或者拿出了保留的房源，采取了优惠或者价格可议的策略。对购房者而言，选择的空间变大，主动性也更强。年底或将成为抄底的最好的机会，让真正有刚性需求的购房者迎来最佳买房时机。但是抄底并不是一个简单的概念，它和供需关系、物业形态有紧密的联系。目前看来，市场成交量下滑，很多楼盘优惠力度加大，但是这并不能说明这就是抄底的好时机。
出手派数据说话，五成仍看涨。憋了半年的卖方市场已经到了释放的临界点，拨弄市场神经的除了价格还是价格，只要开发商价位一松动，置业者的回应就很给力。同时也说明了一点，他们担心房价以后还会涨。日前，有研究机构曾对2000余名购房者的调研显示，有超过5成的被访者认为房价在未来1年内，仍将有5%-15%的上涨；超过3成的被访者认为深圳房价在未来1年内将上涨10%-15%；认为房价会下降5%-15%的被访者比例不到3成。对房价预期仍是看涨，也使得置业者们对限价房的推出表示了很大的认可。
近期深圳楼市热销盘几乎无一例外是限价项目。据统计，深圳几大热销限价项目，价格分别下调10%-15%不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即售罄。这一现象说明置业者对未来的预期仍然十分谨慎。限价楼盘遭到购房者的热捧，一方面说明置业者非常渴望降价，另一方面也说明置业者对后市的判断仍然是看涨居多，所以只要价格的优惠幅度超过普通的折扣，购房者就争先恐后地入市。
在当下的限价盘市场，除了挤破头的刚性需求们以外，还混搭着想“拣便宜”的投资客。而他们买房考虑更多的则是抗通胀。房价松动，部分投资者也从“围观”转向考虑出手。不少人千方百计去找名额、弄房票，目的就是多买几套房子，一方面抗通胀，另一方面等到合适的机会出手。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,有合适的房子，不要持币观望，下半年是购房者抄底的最好时机,必须“果断抄底”,否则错过这个调控期出手,要悔青肠。可能出现本来够买套房子的钱，最后出现只能够买个厕所的悲剧。一方面是下半年房企面临业绩考核、银行催贷及发放员工年底薪资等将导致房企资金压力骤增，因此极有可能出现降价行为，购房者可考虑在此时出手买房。另外一方面是目前房地产开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择，下半年中国新房销售价格可能会有打折扣战的现象，至少有10%左右。
近期均价大幅下跌主要是由于入市产品结构偏低端和限价房等保障房及政府有意把房价上涨真相掩盖所致，虽然房价走势出现了下调的趋势，但前提仍然是限价令的强力执行。而目前，影响房价走势一个关键点还是供需市场的不平衡仍然比较突出。 据年初多家中介公司的预测，2011年深圳楼市供应量仍然紧缺。2011年深圳可能入市的住宅建筑面积约400万平方米，当前存量为230万平方米左右，市场结构性供应量依然偏紧，市场竞争激烈程度相对较低，卖方强势地位不会改变。
在多次调控之后，市场主要以刚需为主，包括首次置业和改善型置业。需求呈现一个平稳、健康的态势，这样的置业结构会促使房价不会出现大幅度的波动；但另一方面尽管下半年供应会有所加大，但供应结构并没有实现均衡。这两股力量的合力作用下，房价短期仍然难以明显下调。虽然现在入市的限价楼盘价格有所调低，但大都以取消精装修、取消赠送面积等一些“潜规则”来规避，下半年房价应该不会继续涨，但要全面下降恐怕也不是易事。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出,特别是在保障房下半年集中供应，限贷和限价及限购政策会继续收紧，不会放松。楼市新增供应和库存巨大及保障房大量供应，将增加开发商销售压力，未来一个时期将是市场集中推盘高峰期。开发商要想抢夺市场份额，价格才是最厉害的核武器。不过，不要盲目抄底，要找到性价比和合适自己居住及经济承担力等价格调整到位的楼盘，刚需和改善买家都可以考虑出手。因为这次政府调控楼市的目的是“去投资化”，当“投资”者全面退场，意味着“刚需”购房的好时机到来了。巴菲特曾经说过，在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。因此，当大多数人都不买房的时候，其实就是买房的最佳时机，只要看准了，就会成为赢家，哪怕现在借钱买房。
比如搜房网最新数据显示，2011年1~6月，广州十区二县市网签共成交37489套一手住宅，同比上涨26.94%；全市成交均价为11266.11元/平方米，同比跌6.2%；今年6月广州楼价为11358元/平方米，创今年月度新低。二手住宅方面，根据中原成交数据估算，6月广州二手成交量环比继续下降，处在低位；根据合富置业成交数据统计，6月广州二手成交均价环比微降1.1%，业主方面出现5%~10%不等的议价空间。下半年广州楼市供应量大增，可选货量相对充足，优惠力度或增大，刚需买家增多；但另一方面，调控持续加码，银根收紧，市中心楼价仍处高位。对很多市民而言，下半年买还是不买，依然是个难题。
6月份广州各区域成交量均呈不同幅度下跌态势，以白云区、海珠区最为明显，越秀区成交下滑幅度最小，但其中的北京路板块环比下降幅度较大。天河区除天河北与天河公园板块之外，其他板块成交量均呈不同幅度下降。番禺区一些中小户型成交最好，以祈福新村为例，均价约10000元/平方米的小户型成交最火爆，受到首次置业的刚需买家追捧。在利好形势下，番禺区房价一路高涨，中原地产数据显示，6月份该区成交均价为12912元/平方米，环比上涨10%。
6月份二手楼一次性付款比例继续增大。合富置业统计数据显示，6月份一次性付款购房比例突破四成，达到42.6%，比5月份提高了6.3%。原因有二：一是银行信贷政策进一步收紧，二是业主价格松动使得部分持币待购者入市。据合富置业租赁数据显示，6月份月租1000元以上的物业交投活跃度均出现增长，租金走势向上。低价月租物业供应减少，仅散布在白云、黄埔、番禺、花都等远离市中心的近郊或远郊板块。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，在市场格局越来越明朗的情况下，围观派更多地愿意相信下半年房市出现降价拐点一定会成为现实，主要原因是房企资金短缺的现状，国家强力的房地产调控。限价政策的影响已经逐渐深入，经过几个月的“磨合”，买卖双方的博弈已经有所松动，一方面开发商开始降低了预期，积极推盘，或者拿出了保留的房源，采取了优惠或者价格可议的策略。对购房者而言，选择的空间变大，主动性也更强。下半年将成为抄底的最好的机会，让真正有刚性需求的购房者迎来最佳买房时机。
其实，限价楼盘遭到购房者的热捧，一方面说明置业者非常渴望降价，另一方面也说明置业者对后市的判断仍然是看涨居多，所以只要价格的优惠幅度超过普通的折扣，购房者就争先恐后地入市。最主要是房价有小松动，投资者也从“围观”转向考虑出手，一方面抗通胀，另一方面等到合适的机会出手。下半年房价不会继续大涨，但要全面下降恐怕也不是易事，除非发生如97年香港的金融危机或者爆发大规模的战争。
谢逸枫
2011年7月9日