开发商失守三座城池

　　银行收紧“钱袋子”。图片来源网络

　　开发商失守银行“资金城池”

　　中国人民银行12日公布了7月金融统计数据，当月新增人民币贷款4926亿元，同比少增252亿元。延续3月以来贷款增速放缓的趋势；人民币存款减少6687亿元，上半年房地产开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比剧减53%。而企业自筹资金16463亿元，同比增长32.7%。对地方融资平台贷款的收缩以及对房地产宏观调控的持续进行，也使得相应贷款减少。考虑到经济增速放缓和外围经济有较大不确定性，在总体信贷紧缩继续的情况下，信贷投放有可能向“三农”、中小企业、保障房等领域定向放松。中国银监会主席刘明康表示，下半年要紧抓房地产贷款风险，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。刘明康公开表示，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。同时，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。对假合同、假按揭、违规行为、转按揭、加按揭等不审慎的做法加强打击力度。

　　根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。

　　去年以来央行已加息五次，已12次上调存款准备金率，大型金融机构存准率达21.5%的历史高位。自去年10月步入加息周期以来，央行已经5次加息，5年期以上贷款基准利率已由5.94%上调至7.05%，累计上调幅度高达1.11个百分点，达到近两年的最高点。随着不断提高准备金率，各银行的贷款额度日渐萎缩。

　　过去开发商扬言一旦房地产出问题，银行比开发商先死，银监会主席刘明康日前接受媒体采访时透露，房贷压力测试结果显示，即使房价下跌五成，银行业也可以承受，也就是说银行业不会被房地产裹挟。如今银行贷款大门关上，开发商失守银行“资金城池”，真正死亡的是资金链断裂的开发商。

　　开发商再失守信托“资金城池”

　　过去开发商很自信，即使银行信贷紧缩，但还有不少融资渠道，信托、民间资本、外资等，熬到政策松动，房价反弹，消解楼市调控于无形，相反楼市调控越调越涨，其中房地产信托功不可没。

　　房地产信托被叫停，房企再丢失的一座“资金城池”。房地产企业银行贷款在2010年已较2009年缩减一半以上，资本市场融资也仅为2009年的一成多。据央行初步统计，上半年房地产贷款新增7912亿元，同比减少43%；其中，开发贷款新增2098亿元，同比减少53%……

　　据世联地产市场研究部发布信息显示，截至2011年2季度末，房地产信托业务余额为6051.91亿元，较去年同期的3153.63亿元增加2898.28亿元，增幅达到91.9%。2011年2季度，房地产集合资金信托增幅尤为明显(同比增166%)，单一资金信托略有增长(同比增4%)。上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。据开发商介绍，银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%到30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍。

　　又有数据显示，今年上半年，信托资金投向房地产集合信托的资金达1191亿元，占整个集合信托成立资金比例的43.7%，平均预期年收益率可达9.72%。5月底及6月底，银监会分别对房地产信托业务规模较大的信托公司进行“窗口指导”、要求信托公司“今后凡涉及房地产的相关业务都逐笔报批”，形势就此逆转。

　　即使再高的成本，房企也未必还能通过信托产品获得资金。日前有消息称，监管部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，截至目前已经有包括中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司。近日又有媒体报道，四大国有银行发文叫停房地产信托业务。

　　开发商苦战销售，力保“资金城池”

　　业界指出，开发商的资金链主要由三驾马车构成：销售回款、银行贷款以及自筹资金。然而，2011年的主旋律是央行不断加息、开发贷款从严、房屋贷款收紧、销售持续低迷，开发商的资金链承受着越来越大的压力，楼市缺钱已成定局。在“资金城池”失守之时，商品房销售回笼资金，依然是房企最重要的阵地。

　　“金九银十”是房地产市场最关键的销售季，9月—11月3个月时间，很多城市的销售量接近全年的一半。上半年经历了楼市的严厉调控，一线城市成交量普遍下降，各房企销售业绩面临严峻考验。

　　以北、上、广、深为代表的一线城市被遏制以后，二三线城市已经成为房地产市场的主战场，交投市场也相对活跃。随着国务院要求“继续严格执行限购政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”之后，面对政策面的诸多风险和不确定因素，近期多家房企抢先应对、加速出货。

　　随着近期调控的深入，尽管新一轮的限购名单尚未确定，但二三线甚至四线城市成为下半年调控的重心，四成二三线城市将受到“限购”政策的明显冲击，成交量将出现明显下降，44%城市将受到“限购”政策的一定影响。6月国家统计局公布的数据显示，二、三线城市已经取代北、上、广、深成为领涨主力。在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，而非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%。而限购最严格的北、上、广、深四特大城市的同比涨幅仅为3.85%。目前来看限购依然是最有效的楼市调控手段。

　　2011年的房地产，市场遇冷、供应增加、资金趋紧、限购扩容、购房者观望……未来银行方面或会继续紧缩银根，房企筹资以及销售面临的挑战巨大，或会坚定房价下行的趋势。从各大城市房地产数据来看，开发商业绩前高后低与政策影响时间滞后有关，今年不少城市4月以后新建商品住宅成交套数、销售面积、销售金额均呈现迅速下降的情况，因此预计通胀压力依旧存在，未来银行方面或会继续紧缩银根，房企筹资以及销售面临巨大挑战，或会坚定房价下行的趋势。

　　7月12日，国务院常务会议出台“新国五条”指出，对于已经实施住房限购措施的城市，要继续严格执行相关政策，对于房价上涨过快的二三线城市，也将采取必要的限购措施。这被业界解读为升级版的楼市限购令，限购城市将扩容。“资金城池”相继失守，销售不佳，将会有越来越多的房企面临破产、被收购的命运，房地产市场震荡分化将会越演越烈。

　　房地产信托被叫停 房企借道保障房融资

　　中国楼市调控初见成效 7月33个城市房价下跌

　　蔡律   2011年8月13日