在二手房买卖过程中，怎样办理房屋产权过户手续
在什么情况下需要办理房屋产权过户手续，北京盈科律师事务所房地产律师陈建刚表示在发生下列情形之一的，需要办理房屋产权过户手续：买卖；互换；赠与；继承、受遗赠；房屋分割、合并导致所有权转移；以房屋出资入股；法人或者其他组织分立、合并，导致所有权发生转移；以及法律法规规定的其他情形。
陈律师提醒当事人，应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
一、申请办理转移登记材料
(一) 房屋所有权转移登记申请书(网上打印的原件)
(二) 申请人身份证明：
1、单位申请人：
(1)经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明;
(2)法人代表人或负责人身份证明(验原件留复印件，委托办理的无需核验原件)
(3)委托办理的，还需提交授权委托书(原件)及受托人身份证明(验原件留复印件)
2、个人申请人：
(1)身份证明(验原件留复印件，委托办理的无需核验原件)
(2)委托办理，还需提交授权委托书及受托人身份证明(验原件留复印件)(原件)
(三) 转移登记分别应提交的证明文件
1、新建商品房买卖(首次)
登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(有偿用地)。
(1)房屋买卖合同(原件，核验两本加贴印花税的合同);
(2)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书(原件);
(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件);
(4)专项维修资金专用收据(
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;
(7)外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准购房文件。
2、新建经济适用住房买卖登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(划拨用地);
(1)房屋买卖合同(原件，核验两本加贴印花税的合同);
(2)经济适用住房购房资格审核表(
(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件);
(4)契税完税或减免税凭证;
(5)专项维修资金专用收据(
(6)超标部分补交综合地价款的收据(土地部门收取);
(7)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积、房价结算的确认书(原件)。
3、已购公有住房买卖
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)房屋买卖合同(原件);
(3)原公房购房合同;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权证中没有附图、表的，可不提交);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)补交土地出让金的证明;
(7)已购央产房出售的，提交央产房上市出售确认表;物业费、供暖费交清证明;
(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交。
4、已购经济适用住房买卖(含按经济适用住房管理的房屋)
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)房屋买卖合同(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白);
(5)补交综合地价款证明;按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明;
(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交;
(7)已购经济适用住房购房不足五年出售的，还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表;超标部分补交综合地价款证明(买房人购买的经济适用房面积超标的)。
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)房屋买卖合同(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白);
(5)国有土地使用证(整宗房地产或已发土地证的房屋);
(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);
(7)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交;
(8)外国驻华大使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准文件。
6、房屋继承、遗赠申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书;
(3)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(4)契税完税或减免税凭证(遗赠)。
7、房屋赠与
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)赠与(受赠)公证书(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交);
(5)已购成本价公有住房赠与的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明;其中已购成本价央产房赠与的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费结清证明;
(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织受赠房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再次赠与的，不再提交;
(7)国有土地使用证(整宗房地产);
(8)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地)。
8、房屋交换
(1)换入方的原房屋所有权证(原件)、换出方的房屋所有权证;
(2)房屋交换合同(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交);
(5)已购成本价公有住房交换的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明;其中央产已购成本价公有住房交换的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明;
(6)双方的国有土地使用证(整宗房地产);
(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);
(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织交换房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再交换的，不再提交。
9、企业改制、作价出资、合并、分立、注销
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)国有土地使用证;
(3)改制出资、合并、分立的文件、合同;
(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)准许继续使用原划拨用地的批准文件(划拨土地);
(7)企业注销的，提交清算组的清算报告。
10、房屋调拨(机关、有隶属关系的全民所有制单位)
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)国有土地使用证;
(3)房屋调拨文件、调拨双方的房屋产权移交协议(原件);
(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)划拨土地转让批准文件(划拨土地)。
11、房屋拍卖
(1)原房屋所有权证(原件);不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记;
(2)房屋转让合同(原件，法院判决的除外);
(3)委托拍卖合同、拍卖成交确认书;
(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(5)国有土地使用证(整宗房地产);
(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);
(7)生效的法院判决书(调解书)、裁定书;
(8)单方申请的，提交法院协助执行通知书(原件);
(9)契税完税或减免税凭证。
12、法院判决、仲裁机关裁决房屋转移
(1)原房屋所有权证(原件);不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记;
(2)生效的法院判决书(调解书)、裁定书、仲裁裁决书;
(3)单方申请登记的提交协助执行通知书(原件);
(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)国有土地使用证(整宗房地产);
(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地)。
13、夫妻离婚涉及房屋转移
(1)原房屋所有权证;
(2)离婚证;
(3)离婚财产归属协议(协议离婚)或生效的法院判决书(法院判决离婚;权利人一方申请的)或经公证的离婚财产归属协议(权利人一方申请的);
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交);
(5)契税完税或减免税凭证。
注 意 事 项
★申请人应当对所提交材料的真实性负责
★ 所有复印件需用A4纸复印，同时加盖单位公章
二、转移登记时限
符合房屋所有权转移登记条件的，应当自受理之日起20个工作日内完成登记工作。登记部门认为需要公告的，公告时间除外。
三、房屋所有权转移登记申请书及相关表格
(一)房屋所有权转移登记申请书的填写说明
1、受理编号：由登记部门填写。由各区县分编。各区县登记部门按收取登记件的顺序分年度编号，顺序号前加X和区县简称；市房屋权属登记事务中心受理的，单独按收取登记件的顺序分年度编号，顺序号前加X和市。
2、房屋坐落：按公安局编制的地名、门牌或楼号填写。
（1）平房只填到门牌号，一般门牌后不再填部位；
（2）楼房有门牌的填到门牌号、楼号，无门牌的填地名及楼号。不填部位及单元号、房号。
3、图号、地号：按房产平面图或者房屋登记表中的图号、地号填写，如没有的不填写，如有几个图号、地号的应全部填写。
4、原房屋所有权证号：填卖房人（转让人）的房屋所有权证编号。
5、原国有土地使用证号：填卖房人（转让人）的国有土地使用证编号。
6、房屋状况：填实测的房屋状况。
（1）楼（幢）号：填写按自然院落、房屋结构分别编定的幢号；
（2）部位及房号：填写按自然间分别编定的房号或楼房的单元号、房号；
（3）建筑结构：填钢、钢和钢筋、钢筋、混合、砖木、其他六类结构；
（4）总层数：平房层数填平房；楼房按整幢房屋的地上、地下总层数分别填写，错层的按局部最高层数填写，楼上房不填层数。地下层数用负数表示，填在括号里。如地上6层，地下2层填6（-2）；
（5）所在层数：填登记的房屋所在楼房中的层数；
（6）建筑面积：以建筑平方米为单位，填房屋实测面积；
（7）套内建筑面积：填套内建筑平方米数；
（8）平房间数： 按自然间填写；
（9）房屋规划用途：按建设工程规划许可证记载的用途名称填写，无记载的不填写。房屋所有权证中的设计用途栏，按房屋规划用途填写，房屋规划用途栏空白的，设计用途栏不填写。
（10）房屋使用用途：依据《房产测量规范》中房屋用途分类规定（见附件），按照二级分类28项填写。申请人可按房屋登记表中使用用途填写。
7、成交总价：买卖房屋转移登记的，填写房屋买卖合同中的房屋总价。其他转移登记不填。
8、单价：买卖房屋转移登记的，填写房屋买卖合同中的房屋单价。其他转移登记不填。
9、汇率：填写购房合同时的外汇牌价。
10、契税额：填写缴纳契税总额。
11、契税单据号：填写契税凭证的编号。
12、购房时间：填写签定房屋买卖合同的时间。
13、申请人情况：
（1）名称或姓名：买房人（受让人）、代理人：填买房人的名称或姓名；代理人:填买房人委托的登记申请受委托人姓名。
卖房人（转让人）、代理人：填卖房人（转让人）的名称或姓名；代理人:填卖房人委托的登记申请受委托人姓名。
（2）性质（买房人）：填写本市城镇居民、本市非城镇居民、外省市个人、华侨、港澳同胞、台湾同胞、军人、外国个人、外国记者、其他个人；北京行政事业机构、北京企业、中央行政事业机构、中央企业、外地行政事业机构、外地企业、港澳机构、台湾机构、外国机构、其他等。
（3）份额：按份共有的，填房屋共有权人所占有房屋的份额；共同共有的，填共同共有。单独所有的，不填写；
（4）证件名称：填所有权申请人、代理人身份证件名称；法人、其他组织的填执照、证书名称；
（5）证件号码：填所有权申请人、代理人身份证件编号；法人、其他组织的填执照、证书编号；
（6）联系电话：填所有权申请人、代理人的电话号码；
（7）地址：填所有权申请人、代理人的联系地址；
14、买房人（受让人）、卖房人（转让人）盖章或签名：买房人（受让人）加盖与买房人（受让人）的名称相符的图章；卖房人（转让人）加盖与卖房人（转让人）的名称相符的图章，申请人、代理人签字。
买房人（受让人）、卖房人（转让人）为法人或其他组织的，应加盖公章；买房人（受让人）、卖房人（转让人）为自然人的，应签字（加盖图章的，也应签字）。代理人签字或盖章：委托代理人申请登记的，可由代理人签字（加盖图章的，也应签字）。
15、申请日期：由申请人按申请的当天日期填写。
共有房屋转移登记的，共有权人栏由交易权属登记管理系统生成；未使用管理系统的，可另加附页。
授权委托书
今委托 （公民身份证号码： ）为我（单位）的代理人，全权代表我（单位）办理坐落于____区（县）____房屋的登记事项。
初始登记口 转移登记口 变更登记口
注销登记口 抵押登记口 补证、换证登记口
我（单位）对代理人依规定办理的有关登记事宜均承担法律责任。
____系我单位法定代表人（负责人）。
委托人（盖章、签名）
受托人（签名）：____
受托日期： 年 月 日
附注：
委托人是法人或其他组织的，应加盖公章并由法定代表人或负责人签字。
受托人联系地址：
联系电话：
（三）房屋状况附表及填写说明
房屋状况附表
共 页 第 页 受理编号： 申请书附表
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幢 号 |
房 号 |
结 构 |
竣工 日期 |
层数 |
用途 |
套数 或间数 |
建筑面积 （M2） |
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地上 地下 |
所在 |
房屋规 划用途 |
房屋使 用用途 |
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本 页 小 计 |
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合 计 |
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说 明 |
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填表人： 年 月 日
本页由申请人填写
房屋状况附表填表说明
1、受理编号：由登记部门填写。由各区县分编。各区县登记部门按收取登记件的顺序分年度编号，顺序号前加X和区县简称；市房屋权属登记事务中心受理的，单独按收取登记件的顺序分年度编号，顺序号前加X和市。
2、幢号：填写按自然院落、房屋结构分别编定的幢号；
3、房号：填写按自然间分别编定的房号或楼房的单元号、房号；
4、结构：填钢、钢和钢筋、钢筋、混合、砖木、其他六类结构；
5、竣工日期：填签发竣工验收备案表的日期；无竣工验收备案表的，填实际竣工日期。
6、层数：层数分为地上、地下层数和所在层数；
地上、地下层数：平房层数填平房；楼房按整幢房屋的地上、地下总层数分别填写，错层的按局部最高层数填写，楼上房不填层数。
所在层数：填登记的房屋所在楼房中的层数。
7、用途：房屋用途分为房屋规划用途和房屋使用用途。
房屋规划用途：按建设工程规划许可证记载的用途名称填写，无记载的不填写。房屋所有权证中的设计用途栏，按房屋规划用途填写，房屋规划用途栏空白的，设计用途栏不填写。
房屋使用用途：依据《房产测量规范》中房屋用途分类规定（见附件），按照二级分类28项填写。申请人可按房屋登记表中使用用途填写。
8、套数或间数：平房填间数，按自然间填写；住宅楼房填套数，其他楼房不填。
9、建筑面积：以建筑平方米为单位，填房屋实测面积。
四、登记费用：无
五、单位申请人网上申请转移登记的程序
自
1．登录系统并在网上填写申请信息
单位申请人登录北京市房地产交易管理网，点击首页业务办理中的“申请权属登记”窗口，凭用户名、密码、加密钥匙进入系统，在"转移登记"模块中填写房屋转移登记的相关申请信息。
2．网上打印申请书等相关材料
单位申请人按要求填写完成后，在线打印《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋状况附表》（多套房屋时打印《房屋状况附表》）。
3．携带相关材料至权属登记部门申请办理
单位申请人持网上打印的材料和其他相关材料以及所有申请材料拍照或扫描形成的影像材料，到权属登记部门申请办理转移登记。
个人申办转移登记的，可直接填写书面申请并携带相关材料到权属登记部门办理。
——北京律师陈建刚（13381367825）转
北京盈科律师事务所：
地址：北京市朝阳区东四环中路76号
大成国际中心C座6层盈科律师楼