缘起

　　最近筹备商业地产方面的会议，寻找商业地产的嘉宾，发现备选名单里的郑秉泽和司徒文聪竟都是出自瑞安地产。郑秉泽应该说是瑞安中国的第一任CEO，在我接触的一些商业地产从业人员眼中都流露出太多的敬重，大概有幸聆听他的演讲会是一种荣耀，接触过他的人对他的印象是：非常务实，商业地产做的非常成功；司徒文聪则是靠拯救正大广场成名，又跟黑石投资紧密合作，在商业地产界也算小有名气。这两人却同出于瑞安，联想到金融危机后瑞安的变革做了一点思考于是便有了本文，本文试图解说瑞安是一家什么样的企业，罗康瑞是个什么样的人，瑞安的企业战略和罗康瑞需要一个什么样的CEO？瑞安变革又存在着那些机遇？（我不曾跟罗康瑞有过实质交流，文中部分形象来自几年前瑞安一些朋友，部分来自公开的一些资料，因此文中的形象一定是不完整的，但又或许足够真实，因为即使跟罗康瑞见过看到的可能只是一张典型的PR的脸）

　　这是一个没有神话的世界

　　大概是几年前，朋友J曾经问过他的上司（阿里巴巴的马云在早期找过的投资人）：“阿里巴巴现在做的这么好，当年马云找你的时候你为什么没投呢？”他的上司回答：“我不知道谁是明天的马云，当时有太多的人找过我，我们看不清他的模式，后来阿里巴巴经历了危机，如果不是他的财务总监救了他，今天有没有阿里巴巴还两说。”同样在软银的朋友那里听到的说法：“当时感觉马云自己都不相信自己所干的事情。”这是一个没有神话的世界，也同样适用于地产界，瑞安地产由于新天地而让自己声名大噪，但是新天地项目完成后却走了好几位高管郑秉泽是其中之一。是什么原因让几个在瑞安好多年的高管在瑞安在中国第一个项目后就离职呢？有资料显示当时新天地的投资预算8亿，而实际投入14亿，如果属实那么这是任何一个CEO都没办法向老板交代的，我猜郑秉泽已经感觉到了危险，但是面对罗老板有什么办法呢？这是罗老板的理想主义与瑞安企业现实的较量，这也是为什么只要罗康瑞在位瑞安的很多高管都是短命的。在财务状况允许的情况下，罗康瑞自己可以拿自己的钱来豪赌瑞安企业的未来。变革从这里就开始了，而不是现在瑞安兴致勃勃搞的什么三年计划。但是真正让罗康瑞有变革的想法却是在2008年遭遇金融危机后，偏执的理想主义的罗康瑞只有自己真正遭遇危机内心才能有所变化，也只有罗康瑞自己想变革瑞安地产才能有所变化。

　　瑞安地产的几个阶段

　　瑞安地产大概有四个阶段1:香港的瑞安：那时候瑞安还很小而且香港市场相对市场化，来大陆试水进中国前应该就定下来在中国要走的路；2：进入中国后金融危机前的瑞安：通过打造品牌把握政府需求低价拿地，走特殊的地产开发道路，这必然意味着这种特殊模式所导致前期投入产出比的不相称，金融危机前瑞安一直在塑造推广天地品牌，扩展项目储备；3：金融危机后变革中的瑞安：只有经历过巨大的危险罗康瑞才会有所改变，这是企业变革的根源。变革初期，更多的是优化现有的项目、财务和人员结构；同时会制定出以后的业务、财务和人力资源战略；4：未来的瑞安：现有的模式+新的商业模式，原有的慢周转，新的商业模式应该是快周转的，至少会提前套现一部分来支持公司的财务稳健发展和罗老板的理想主义。

　　瑞安是个什么样的企业？

　　瑞安地产是什么样的企业呢？首先应该看罗康瑞是个什么样的人，在社会形象上可能更像是一个儒雅的商人，在瑞安员工心里可能是个近乎偏执的理想主义者，对细节有近乎苛刻的追求，这应该是瑞安企业会出来很多优秀人才的重要原因；在合作伙伴那里：“瑞安总是有办法在最好的地段以非常便宜的价格拿到最好的地。”观察瑞安地产的策略发现罗康瑞应该是一个深谙中国官场游戏规则的人，如果有机会他应该会是一个很有前途的政府官员，罗康瑞最早的设想或许就是通过把握政府需求与商业理想的结合点来构建商业模式，现在看来瑞安的这种做法在一定程度上是非常奏效的。但是却必须承受很多东西，项目的谈判周期非常长，有时候可能很长时间都没有项目，而且前期投入非常大，后期的现金流近期还看不到，这是低价拿好地的代价，这是瑞安地产没有办法做一个有效的财务策略最关键的地方，没有稳定的项目源，突然有了大项目又需要巨额投入，这对财务总监是巨大的挑战，这种公司策略决定了瑞安公司的财务在宏观经济平稳发展时期看起来会是个不错的公司，而在危机时却是最危险的公司，这种企业的财务特征决定了瑞安地产遭遇危险的机会远高于其他企业，08年的金融危机瑞安挺过来了，但是罗康瑞并非一直会有这么好的运气，要换做另外一个人或许瑞安已死过很多次了。由于种种的不匹配会让瑞安这个企业没那么稳定，公司维护政府关系的投入产出比迟早会不相称，企业员工的发展与企业的发展不相称的机会也高于很多企业，我猜经历过危机后的罗老板也开始明白：企业不能仅仅靠运气生存。

　　罗老板需要什么样的CEO？

　　罗康瑞开始意识到需要选个接任者大概有三个原因1：年岁大了；2：罗康瑞与朱玲玲结婚；3：08年的金融危机；其实其中任何一个都足以让罗康瑞产生这样的想法，但是08年的金融危机我猜是加速罗康瑞想法最重要的原因，这应该是企业现实战胜罗康瑞理想主义的第一次。现阶段看瑞安需要的是一个变革型的CEO，肩负着阶段性使命，这个CEO应该能在满足业绩增长的前提下实现罗老板的理想主义，我想瑞安有很多好的项目拿出一部分来套现还是比较容易实现的，他们现在也在这样做；罗老板必须与CEO分离，否则所有的CEO仍然是短命的；我想等机会成熟，业务稳健后，CEO负责公司所有大的战略，罗康瑞可以扮演好一个不干预的股东，同时公司可以拿部分项目来满足罗老板的理想主义和政府需求；这个CEO应该能够拓展新的商业模式来匹配公司现有业务实现公司稳健增长；这个CEO应该稳健又深得罗老板信任。这些要求注定了选择这样一个理想的CEO是艰难的，现任的李进港或许是罗老板熟虑后的结果，但是我隐隐感觉到，罗老板在密切注视的动静，随时准备着重新披甲上任。

　　李进港会做什么？

　　在公司多年终于有机会崭露头角，我想李进港现阶段应该有机会做好，三年计划只是渐进变革的开始，大的变化还在后面，变革到后面才是挑战，瑞安的员工应该有所准备，一方面有更多参与项目的机会，另一方面也有被变革掉的可能。机遇和挑战总是并存的，对罗康瑞如此，李进港如此，瑞安所有的员工也一样。

　　李进港会做什么?1：多元融资优化财务结构以满足可能的公司现金储备和发展需求，确保公司在任何危机的环境下能够生存；2：针对现有项目优化财务结构，针对未来业务发展做财务上的战略调整；3：裁员，将更多的业务外包或风险代理出去；4：拓展新的商业模式。

　　理想主义的终结

　　据说罗康瑞因为某项目建筑外立面不好看就让手下的人重新来过，完全不考虑下面的人做了多少工作，花了多长时间，用了多少费用，正是这种追求完美追求细节的精神让瑞安公司有那么好的作品，同时也是这种行为让公司的受到损失，员工受到压抑。我竭力希望能够相对客观的给出瑞安和罗康瑞的形象，尽管这有些困难。我们得承认能够造出新天地这种作品的企业是伟大的，这种伟大可能是罗康瑞不计代价追求完美的结果，因此当罗康瑞内心发生变化的时候，我相信瑞安的这场变革也会彻底下去。罗康瑞那里是什么企业家，分明是电视剧《奋斗》里那个年轻的陆涛，只是罗老板的梦想自己买单而已。