一切都似曾相识。那么，历史会重演吗？

　　笔者在昨日的博文中谈到，关于中国房价是否会向下调整已无须太多争论。如果本轮调控再次失败，政府在调控楼市的公信力将会彻底丧失。此外，由于2012年政府面临换届，高层能否在任期内将房价维持在一个相对合理的水平，已上升为政治高度。

　　从以往经验来看，以差别化信贷为核心的政策组合曾在2008年产生过巨大威力，被证明是短期内调控楼市最有效的手段之一。而本轮宏观调控中，诸如二套房首付提高到五成、第三套房暂停贷款、认房又认贷等政策，显然比上轮调控更为严厉。

　  这些从抑制需求出发的调控措施，在最近两个月已经严重影响到楼市成交量。然而，部分城市在成交量屡创新低的同时，房价却维持在高位。笔者认为，这种量价背离的状况仍将持续相当一段时间，但与股市相似，房地产市场在一个点位的盘整不可能长久。房价最终还是会选择与成交量相匹配，因此会向下突破。

　　一个不容忽视的现实是，每轮降价都难以避免地引发各方利益群体的“暗战”。仔细分析自2005年起的历次宏观调控后不难发现，中国房地产调控陷入到“恶性循环”之中：调控——成交量下跌——房价暂时被抑制或小幅下滑——房价报复性反弹——再调控……越调越涨，越涨越调。这一次，房价下跌的时间能持续多久，楼市是否能走出上述怪圈？

　　我们先分析一下本轮房价暴涨的主要根源。2007年9月，政府未能预见彼时美国次贷危机可能产生的巨大冲击波，在信贷政策上对房地产行业“用药过猛”，导致2008年底不得不用更猛的“解药”来医治业已冻得哆嗦的房地产“病人”。实际上，如果2007年政府能采取相对温和的手段调控楼市，后来也不必出台一套、二套住房都可享受幅度较大的利率优惠政策（二套房甚至也可享受7折利率优惠）。

　　在金融风暴中，像中国这样实施如此宽松房贷政策的国家在世界范围内也罕见，因为该政策必然会推动大量投机成本入市炒房。难道管理层没有预料到在给企业大量放贷的同时，在个贷上推行如此诱人的利率，会导致房价大幅飙升吗？答案是肯定的。笔者认为，房地产行业市场化以来，这个行业在管理层那里不过是个随时可挪动的“棋子”而已。在整个国家以追求GDP为终极目标的前提下，民生问题始终排在次位。

　　不少业内人士将上轮房地产调控政策的“180度大转弯”全部归结为金融危机。实际上，即使没有金融危机，也很难判断上轮调控会延续多长时间。10余年来，中国经济一直高度依赖房地产行业。尽管不久前国务院颁布的“非公经济36条”试图拓宽民间投资领域，以期分流聚集在房地产业的资金，但五年前国家即出台了类似政策，最后几成一纸空文。如今，“非公经济36条”落地仍困难重重，政策效果还有待观察。

　　调整经济结构，政府已经喊了很多年，但直到现在，房地产行业仍是中国经济支柱性产业。可以预见的是，中国经济结构的调整绝非近两年就能完成。在经济结构调整缓慢的背景下，谁会为房地产业减速所引发的投资和消费双重缺口埋单？如果房地产市场长时间“过冬”，必然会导致其上下游的几十个产业“挨冻”，从而影响GDP增长和地方财政收入，届时调控走向不容乐观。

　    此外，正如金融业资深人士缪建民所言：中国经济增长很重要的动力来自于地方政府，地方政府是很重要的投资主体。这在其他国家是不存在的，因为其他国家投资主体是企业而不是政府。地方政府作为投资主体，对于价格的灵敏性不像企业，这也是中国在宏观调控中面临的一个很大难题：实际上不是要调控企业，而是要调控地方政府。

　　地方政府在本轮房价上涨过程中的表现充分证明了上述观点。由于上轮宏观调控期间资金链紧绷的教训，大部分民营房企在拿地上已趋于谨慎，不计成本地争夺地王的多为央企和地方国企。不少地方政府则在银行提供天量贷款的前提下开始“大跃进”。潘石屹曾公开表示，2009年地王频出，地方政府所花费的拆迁费用很高，因为政府寄望于这些土地能卖出好价钱。新一轮宏观调控政策出台后，土地流拍现象开始增加，地方政府的负债率也在攀升。

　　而在房价下降时，地方政府往往会放慢供应节奏，尤其是地段相对较好的土地供应。此举会对未来一两年的楼盘供应量产生不小的冲击，如果加上开发商普遍推迟开盘等因素，本就紧张的市场供应将更为堪忧。

　    如同娜拉出走后还可能回到家中，中国房价下跌后，也将面临同样问题。迄今为止，不少针对房地产行业的政策都是“剑走偏锋”，无助于解决这个行业的深层次矛盾。而这个行业的深层“痼疾”一日不除，房价很可能还未调整到位，政策“紧箍咒”就会再度放松。

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　　中国式房地产调控的三大症结(2010-05-28 08:35:35)