“以小搏大的资金杠杆、土地疯狂升值的大买卖、随城市化同步的精准时机”成就了中国房地产企业千年不遇的财富奇迹。在这场史无前例的大规模造城运动中，人们的目光不得不聚焦到一群人——中国房地产企业家身上。这些早年风尘仆仆、焦头烂额的房地产大腕如今早已是赚得盆满钵满、名利双收。精准的眼光、敏捷的伸手和适时的出击也让这些房地产大腕成为同时代的佼佼者，令许多人望尘莫及，于是我们想到了自然界敏捷凶猛的猎豹。
从历史的角度来看，房地产行业发展到今日，多数企业已经摆脱了原罪的束缚逐渐走上阳光大道，虽然权钱交易、违规违建等现象仍是人们诟病的对象，但这些就像阳光小屋阴暗面的毒蘑菇，它们的存在着，并不影响夏日晴空里一片片海滨建筑群的美丽和壮观。而身处其中的房地产开发商更像是相机而动的变色龙，在经历了头些年房地产爆发式增长之后，正向着住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产和养老地产全面发展，并且将触角延伸到金融资本、房地产建材以及城市运营等上下游相关产业链。
那么，就让我们从资金杠杆、土地升值、爆发机遇、全面转型和行业潜规则几方面来看看房地产开发这场聪明人的游戏是如何进行的。
资金杠杆：以小搏大的买卖
古希腊哲学家阿基米德说：给我一个支点，我可以撬起整个地球；房地产开发商说：给我1个亿资金，我们可以撬动一百亿的房地产盘子。前者是一个理想的科学模型；后者则是一个真实的地产资金杠杆。显然，我们的房地产开发商要比这位两千多年前的哲学巨人来得更实惠。
房地产行业资金密集和开发周期长的特点，决定了房地产开发独特的资金运作模式。就以往惯例来看，房地产开发商只要筹到20%、30%自有资金，就可以通过银行贷款、工程预付款、个人按揭贷款等方式完成整个项目的开发运转，资金杠杆至少有5倍。这期间，还不包括一些幕后交易及操作将房地产开发的资金杠杆放大到几十倍、甚至更多的情况。
当然，这种高比例的资金杠杆一旦被房地产行业广泛运用，并且形成巨大的规模和关联效应，那么房地产行业的发展问题也就不仅仅是开发商、消费者这么简单了，它自然而然地将银行、金融机构，乃至政府囊括进来，使企业、机构、银行及政府成为一条绳子上的蚂蚱，谁也离不开谁。事实上，现在的房地产结构、价格和规模问题已经引发了一些列社会问题和经济问题，从基本居住需求的民生问题，到关乎国家、地区乃至全球的经济环境，都已经受到相关机构和政府的广泛关注。
前者是关系到国计民生的住房问题，房价的疯狂飙升更明显地表现在我国一二线城市，由于刚性需求购买住房已经成为北京、上海、广州等城市居民的沉重经济负担，关键是降低了老百姓对于民生的安全感；后者是对由于房地产杠杆效应带来的经济隐患问题，例如：近几年，银行贷款资金的1/4是用于房地产行业，房价的高低也对银行信用及安全性造成了相当程度的影响；而一些区域房地产占到了GDP的百分之十几，成为地方的“支柱产业”，无怪乎有人称中国的房地产绑架了中国银行及政府。
十几年来，从无到有的商品房发展历程，高比例的经济杠杆效应，使得房地产行业始终保持着较高的利润和发展势头。早在1992年王石就说万科利润率高于25%不做，这和万科企业本身的社会责任感和经营战略有关，而当时深圳普遍流行的房地产行规是利润率低于40%不做，足见房地产利润较之其他行业是相当可观的。加之土地增值和资金杠杆的效应，房地产行业的投资回报率更是让人咋舌。于是，短短十几年间，从几千万赚到上百亿的房地产造富神话不断地在中国土地上演着。
比起传统加工制造业日益摊薄的利润，例如，家电行业如倒卖大白菜般的低利润运营，房地产行业尤其在早期的投资回报显然是其他传统行业不能比拟的。在此，我们不能不提到房地产开发商所具有独到的眼光和魄力。当然房地产行业对开发商本身的综合素质和资源要求也是相当苛刻的。无论怎样，在过去的年代里，通过“以小搏大”，房地产行业已经成为从草根创造亿万富翁的主流行业之一。
土地升值：最赚钱的行当
相对房地产开发的资金杠杆，中国城市化发展所带来的土地升值显然具有更大的吸引力和诱惑力。在中国房地产市场成长的十几年里，“坐地日行八万里，半年即收一桶金”已不再是个神话。头些年只要通过关系拿到几个优质地块，等一年半载转手就是笔不菲的收益；加之土地出让金前期只是缴纳少量象征性的资金，可谓是本小利大。事实上，从近期曝光的闲置土地名单来看，京城土地在五年内至少有5倍以上的升值空间。
这种土地升值所带来的财富爆增，在京郊农民土地补偿上表现得可谓淋漓尽致。例如，北京市大兴区黄村村民因京郊宅基地地块补偿，按照拆迁标准一家可得数百万元，拿到钱的农民第一件事就是买房、买车，大大体验了一把天上掉馅饼的美事。高房价时代造就的“拆迁富翁”有人说是理所当然，而对于整个社会来讲还是件让人不寒而栗的事情，城市化带来的财富升值究竟该如何分配？人们常常抱怨房地产开发商赚得太多，事实上赶上好行情又岂止是他们，这些莫名其妙致富的人似乎更值得大家深思。
十几年来，我国房地产开发的最大特点是经营收入和土地升值的双重收益。于是，以各种名目囤地就成为司空见惯的现象。有的企业通过内部消息拿地押宝，待地铁等交通设施上马后大赚一笔；有的企业揣着地慢悠悠地分期盖楼，三年、五年未见封地；最近也时有开发商囤地几年、甚至十几年尚未开发的猛料爆出，而地块早已升值数倍、乃至十倍之多。试问，市场上还有什么产品可以如此快速增值？借助着中国城市化大发展和国家资源向一二线城市倾斜，这些地方的土地俨然成了聚宝盆，近几年地王频出现象也是一二级城市土地升值的鲜明体现。
或许，这些只是城市化进程的一个小插曲，但是它们却体现了整个城市化进程的核心问题：社会资源的倾斜性聚集和局部性投入。在发达城市，尤其是一二线城市，从基础设施到服务配套、到周边环境，国家及各级政府都投入了大量人力、物力和财力。在建设城市花园、提升区域品牌形象的同时，相关土地及房产价格也跟着水涨船高。
国家资源的倾斜和集聚成就了城市化大发展，城市化大发展又催生了土地和房价的升值，而土地、房价升值的受益者往往只能是少数人，即经营土地或拥有房屋的人。或许，这也是一直以来大家诟病房地产开发商的原因之一，而这种社会财富的分配问题，与房地产开发商本身又有什么关系？他们不过是适时抓住了此轮城市化发展进程的机会而已。
况且，从土地升值中受益的并不仅仅是房地产开发商、房产拥有者和少数得到高额补偿的人，地方政府获得的土地出让金也是一块更大的收益。2001年土地出让金不过占地方财政的16%多，到了2009年全国土地出让金达到了地方财政的46%，有些县市甚至占到80%。这种畸形的土地财政逻辑也成为房价攀升的原因之一。在这轮城市化和土地升值的游戏中，最大受益者分别是政府、开发商以及房产拥有者，而事实上，这种由城市化发展造成的土地升值本应是由广大民众共同享有的社会财富。
无论前因后果如何，房地产开发商在事实上不仅获得了一般企业的运营收入，还在土地升值方面享受着巨大的利益，因此不能不说是眼光独特。商业行为的本质就是追求利润的最大化，从这个角度来看，我们得承认房地产开发商的前瞻性和独到眼光，这也正是一个精明的商人对财富价值本质的认识与追求的结果。
城市化进程：千载难逢的机遇
房价的疯长总是遵循相似的规律，从日本到美国，城市化进程带来的不仅是人口的流动，更是房地产等相关行业的空前繁荣与发展，这种情形在中国也毫不例外。从社会集体分房到住房商品化，仅仅十几年的时间，中国房地产市场发生了翻天覆地的变化，房价如火箭般冲上云霄，同时也造就了无数经典的财富神话；而对于普通工薪阶层，甚至还没有反应过来，房价已经高到了遥不可即的地步。
这是一个千载难逢的机会，从来没有哪个时期，中国经济发展是如此之快，从来没有哪个时期，钢筋水泥能够造就如此大片的乡镇与城市。房地产行业的发展，正伴随着中国城市化进程的高速推进，同时也伴随着中国土地及房地产等相关法律法规不断完善的过程。这样一个快速发展、逐步走向规范的过程必然伴随着更多更大的挑战与机会。或许，这也是房地产业真正吸引人并堪称暴利的主要原因之一。
从1998年住房分配货币化开始，商品房逐渐走入人们的视线和生活，直到今天成为房地产市场的主角。2004年以前，开发商获取土地以协议方式为主，多数是走关系和资源的人情地，这种廉价土地带来的高额回报可想而知；2004年国有土地使用权规定必须以招拍挂方式出让，土地买卖逐渐走向公开化，看似公平的背后亦带来了天价地王的现象，其中利弊也饱受争议。事实上，土地和房地产制度从不规范到规范的过程，正是众多投资者和投机者赚钱赚得不亦乐乎的时候。
房价在短短十几年里上涨如此之快，这得益于中国城市化的快速发展，得益于大量财富迅速增长并集中在少数人手中，于是一线城市的房价变得越来越遥不可及。在这期间，国家各级政府也采取了各种各样的措施来抑制过快增长的房价，不过每次都有另外一些因素，使得政策再次趋于宽松，房价自然是节节攀升。
以2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为标志，房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。2005年《关于切实稳定住房价格的通知》的出台，让不少城市房价上涨的情况暂时有所缓解。而到了2007年，许多城市房价的再次疯涨，政府又出台了“二套房贷”等严厉政策。2008年，受金融危机影响楼市再次低迷，国家宏调放宽并开始刺激楼市，导致2009年中国楼市再次上演了疯狂上涨的一幕，至此飙升的房价真的让多数人望而却步了。
2011年，政府出台了史上最严厉的调控措施，包括限购令、保障房政策等一系列举措。半年过后，房价在摇摇晃晃中依然保持着美丽的坚挺。数据统计，北京、广州、上海等全国主要城市住宅库存量快速上升，库存压力甚至超过2008年，后期开发商的库存及资金压力也将会受到一些考验。然而，房价会不会降，降多少比例？还是稳重偶降，整体缓慢上扬？一直是个未知数。
事实上，早从去年开始，不少开发商已经开始在全国范围大规模拿地，万科等企业已经储备了几年的土地开发量。同时，各大房企也在通过国内外基金、信托等方式吸纳资金，并将触角从普通住宅地产转向商业地产、工业地产和旅游地产等。在住宅限购等严令之下，嗅觉敏锐的开发商们早已开始新一轮的行动。
占尽天时（城市化进程）、地利（土地升值）、人和（人脉资源）的房地产行业，高额的利润和快速的发展让所有人为之震惊和艳羡，于是网上流行着这样的一条经典微博：七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产……神奇的地产，让72行最后都殊途同归。而当这些企业都蜂拥而上的时候，原来的房地产开发商已经赚得盆满钵满。可以说，敏锐的市场嗅觉，快速的反应能力，用在房地产开发商是在是再合适不过了。
产业创新：从地产开发到城市运营
人们在抱怨房价飞涨的同时，也享受着城市化进程带来的翻天覆地的变化：从住宅地产到商业地产，从工业地产到旅游地产、养老地产等，它们以各种各样的建筑形态、功能定位和运营方式改变着我们的生活。在这个房地产狂歌猛进的时代，开发商们从来没有停止前进的脚步，关于房地产商业模式和运作方式的理论与实践也一直在继续。
住宅地产从广东奇迹般崛起的碧桂园，到万科模式的全国复制与扩张，从京城鹊起的山水文园到星河湾高端住宅的全国发展；商业地产从万达模式的全国疯狂复制，到首创奥特莱斯新生活方式的兴起；工业地产从大型功能划分的科技园区到港口物流产业园等；旅游地产从单纯的主题公园到深圳华侨城的规模化效应……房地产以神奇的方式展示着在这个社会重要的社会功能与文化功能，让建筑不仅从钢筋水泥，而且从人文感官效果的角度阐释出中国社会与产业的惊人巨变。
与此同时，城市化率的日趋饱和、房地产行业竞争的日益激烈，以及国家住房政策的日渐紧缩，也促使房地产开发商开始了新的思考与动作。目前，很多房地产开发商正在向开发产业链的上下游延伸，或者开拓土地市场的一二级联动，或者成为商业物业的持有者，或者成为地产基金的合伙人……从高速发展期的繁荣，到成熟期竞争的逐渐增加，房地产行业也重复着其他行业走过的必然之路，谋求新的发展也成为房地产开发商不断壮大、立于不败之地的重要途径。
事实上，亦今为止，能够在激烈的竞争中不断发展的每个房地产企业，都遵循着各自的特色与运营理念，而无论怎样都是围绕着以下一些关键点展开的，那就是以产品品质为基础的快速复制与扩张之路，当然，在住宅、商业和工业地产等方面也表现出不同的特色与规律。
住宅地产：以产品品质和特色为前提，大规模拿地和快速开发复制就成为众多房地产企业发展壮大的共同特点。万科以中高端产品和大规模标准化复制实现了全国范围的快速扩张；龙湖则以高效的运作和高质量的产品，短短几年从重庆发展为全国企业；恒大集团成为目前土地保有量最高的企业，其整体规模已经超过了万科；星河湾也逐渐实现了高端住宅品牌在一线城市及发达地区的高品质复制；阳光100又以品牌运营和管理输出的形式实现了另外一种形式的住宅品牌发展之路。
商业地产：以零售业带动周边写字楼、酒店服务，乃至公寓住宅的整体商业运营模式已经日渐成熟，并且在全国出现了众多典型的标杆范例。万达在城市中心区，以订单式招商和快速开发模式成为当今商业地产的领军者；首创奥特莱斯以低价精品商业带动生活方式改变的战略理念脱颖而出，并逐渐在众多城市近郊形成规模；中粮集团打造的国际化青年城市综合体——随着西单大悦城的成功，也逐渐蔓延到沈阳、天津等地；华润万象城是以一站式消费、体验式购物为核心的室内超大型购物中心，到今年下半年的无锡万象城已经是第十站。
从某种意义上说，商业地产已经逐渐成为一种泛化的大商业概念，它们包括从零售商业本身延伸而来的大型商业综合体，如前所述；也包括从写字楼延伸出来的零售以及酒店配套的商务核心区，如广州中信广场；还包括从酒店及公寓延伸出来的商业核心区，如上海商城；而从住宅建筑延伸出来的零售商业区也比比皆是。
工业地产及其他：随着宏观政策的紧缩，以及天价土地的此起彼伏，工业地产低廉的低价和产业集群的效应，也吸引了众多的房地产开发商蜂拥而至。从各地科技园区的规模化兴起，到沿海港口物流园区的兴建，从初级厂房建筑到总部基地高端工业地产，这个看似单调的工业地产也发生着日新月异的变化，变得日益热闹起来，目的是为了满足国内外各种产业单位及企业的发展需要。与此同时，美国普洛斯集团、澳大利亚嘉民集团和新家皮腾飞集团等外资企业早已进入工业地产领域，并且在物流仓储、科技产业园区等方面开展物业开发与经营活动。
在住宅市场竞争日趋激烈，商业地产如火如荼、工业地产逐渐升温的同时，养老休闲地产和旅游地产正在风生水起，从房地产产业形态来看，这似乎是一块上没有画满图案的白布，至少还有大量可疑发挥的空间，尤其对于地大物博、逐渐进入老龄化的中国而言，休旅旅游地产和养老地产的前途似乎真是不可限量的，因此，我们房地产开发商也不约而同地开始了在新领驭的另一番征战。
此外，房地产开发企业在融资方面也开辟了众多的新渠道，除了房地产开发和运营，房地产金融也成为一个新亮点。例如，金地集团去年由平安信托募集信托资金16.17亿投资于上海某项目，旗下还有多个项目正在通过其他信托公司募集资金，到2015年金地金融业务将贡献集团20%的利润。这种融资渠道的开拓和发展趋势，一方面是由于宏观政策的逐渐缩紧，另一方面也是房地产行业发展到一定阶段的必然产物。随着房地产融资渠道的开拓和运用，以及房地产向着住宅、商业、工业、旅游和养老等全领域拓展，房地产企业也逐渐从房地产开发商向房地产运营商、房地产投资商，乃至城市运营商转变。从一开始到现在，房地产企业从未停止过创新发展的脚步，在赚取高额利润的同时，它们正踏着社会时代的步伐和节拍大步前行。
适者生存：走出行业潜规则
持续疯长的房价，高额的投资回报，使房地产开发商很容易成为人们诟病的对象。况且不可否认，在这个行业快速成长并不断成熟的过程中，房地产开发企业要想生存和发展必须掌握并使用大量资源，这包括土地资源、银行资金以及强大政府后台保障等等。
土地的稀缺、资金的密集，注定了房地产企业从诞生之初，就要同各种资源的拥有者或相关者打交道，这也是后来人们对房地产开发商诟病的一个主要原因。在这其中，有万科集团如此这般号称从未行贿受贿的阳光企业，也有在不同阶段、不同程度带有某些原罪的开发企业，而且这种一定是多数的，当然，随着法律法规的日益完善，多数企业在脱离了原罪之后亦走上了阳光大道。正如冯仑在野蛮生长中所说，追究一个法律不健全的年代的企业或个体的原罪，似乎对民营企业太过苛求，对社会成长本身也是没有必要的。
当然，除去原罪本身，房地产开发企业也存在着一些问题，尤其是人们对各种违规操作背后的权钱交易的诟病。在这个房地产疯狂发展的时代，一些房地产开发商成了不折不扣的变色龙，在房地产生态圈里扮演各种角色，以完成一个个宏大的建筑工程。随着互联网科技和媒体网络的日益发达，曝光的违规建筑很多，而这些又岂是一个房地产开发商能够单独完成的？人们总是聚焦于变色龙的实时多变，却忽略了外在的环境才是变色龙肤色发生变化的重要原因。
房价攀升的背后是房地产高额利润的来源，也体现了土地出让金水涨船高的现实，究其根本又到了分税制改革带来的一些弊端。原本为了体现土地资源获取的公平与透明的招拍挂制度，近些年引来了让人叹为观止的天价地王，并且成为社会经济一道惹眼的风景。在住宅地产政府政策日趋紧张的今天，大批房地产开发商转向了商业地产、工业地产和养老地产等。这其中不乏以工业地产之名低价拿地，而实际走的还是住宅地产快速开发套现的模式，也不乏以养老地产之名行商业开发之实，以保障房之名开发高档自建房......
这些年来，随着政策法规的成熟和完善，各种各样的潜规则也在不断发生变化，一些开发商逐渐走上正轨，成为阳光下的大型企业，尚有一些开发商仍然从某种意义上适应着与时俱进的潜规则，虽然走的艰难，却也一直存在。纵观房地产行业发展的历程，人们可以诟病变色龙的喜怒无常，却也不能否认他们自身夹缝生存的能力。如此这般的潜规则故事依然上演着，或许这只是房地产开发中的一部分，正如阳光下小屋阴暗的一角，时不时长出点有毒的蘑菇，但是我们也不能否认风和日丽的夏日里那一片片美丽壮观的滨海建筑。或许，这才是中国房地产企业发展的现状。
目前在如火如荼的政府限购令下，如坐针毡的房地产开发商除了不断开拓融资渠道，选择性拿地之外，正在源源不断地涌向商业地产、工业地产、旅游地产和养老休闲地产等。而当地的商业购买力，工业企业的建筑地产需求，以及旅游消费和养老消费的实际需求的容量到底有多大？这些需求的可持续性又能维持多久，一切的一切并未若我们想象得那般明朗与乐观。由此可见，那些看似光鲜的华丽转身背后，又隐藏着怎样的不确定性和凶险？而无论怎样，我们的房地产开发商也如猎豹一般首当其冲，为了获取更大的商业利益，即便是前方危机重重……