房企背负巨债金融风险时隐时现

　　在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。8月30日，已有14家银行公布上半年业绩。根据其半年报数据《经济参考报》记者初步计算，14家银行房地产贷款余额约2.66万亿元，较上年末仅增加约1344.26亿元。但值得一提的是，截至6月30日，14家上市银行逾期贷款总额已达3859亿元，较年初增长6%左右，其中，有相当一部分为房地产业逾期贷款。

　　Wind数据显示，截至8月30日，证监会行业下的124家上市房企中，115家上市房企公布了半年报。其中，21家中小房企上半年出现亏损，合计亏损约3.8亿元。以净利润亏损最多的天津松江为例，上半年亏损超过7200万元，其中，今年一季度亏损约2880万元。

　　此外，房地产调控以来，相比大型房企，中小房企的资金链压力更大。除了银行信贷“大门”几乎关闭，房地产信托、海外融资等渠道几乎全部被封死。不少中小房企只能借高利贷度日，一位中小房企人士说：“北京、上海等地区情况还好，高利贷也就月息5分左右(即月利率5%)，江浙等许多南方地区的月息已经涨到1毛至3毛(即月利率10%至30%)。”中小房企中，如嘉凯城半年报称，银行收缩房地产企业贷款导致公司融资成本增加。

　　 国家统计局此前数据显示，70个大中城市中，实施限购政策的39个城市房价定基涨幅已明显放缓，普遍低于31个非限购城市的定基涨幅。6月份，39个已限购大中城市房价定基涨幅为4.53%，31个非限购城市房价定基涨幅则为4.82%。 截至8月31日，已经有超过一半的上市房企公布了上半年度中报，数据显示98家上市房企的债务总额达1 .01万亿元，多数资产负债率在70%以上，其中33家公司业绩有不同程度的下降。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。

　　在楼市调控力度越来越大的情况下，房地产企业负债风险越来越大。所谓负债风险是指到期不能偿还债务导致的金融风险。98家上市房企负债万亿元，主要来源于三个方面：绝大部分是银行贷款、相当部分是信托融资、还有一部分是民间借贷或者高利贷。这些负债的风险主要来源以下几个方面：对投资投机的楼市调控步步紧逼风险。支撑中国高房价的主力军是投资投机，遏制投资投机是楼市调控的重点之一。除了信贷、税收政策以外，一个杀手锏是限购政策。一线和省会城市实施限购以后，投资投机需求被赶出到了二三线城市，而现在二三线城市投资投机需求大、房价上涨快的，马上也要实行限购。可以说，投资投机需求被赶尽杀绝是大势所趋。而当前房企包括98家上市公司在内的存量库存房都是按照含有大量投资投机需求阶段建设投资的，万亿元负债大部分在这些库存房上。

　　其二是，银行信贷断粮断供导致资金链断裂带来的风险。从去年下半年到如今央行已经12次上调存款准备金率，大型商业银行执行高达21.5%的准备金率。近日报道说，央行将保证金纳入到缴纳存款准备金范围，冻结资金大约9000亿元。一些商业银行头寸资金近乎枯竭。就连首套房贷款优惠都全面取消，何况房企贷款呢？并且，银监会不断提示房地产贷款风险。这可能造成房企包括上市公司的资金链条断裂，造成负债状况恶化，最终酿成金融不良贷款等金融风险。

　　除了严格的房地产调控政策外，银监会提高了对商业银行的资本要求，《商业银行资本充足率管理办法(征求意见稿)》指出，房地产开发贷款风险权重将上调至150%，这使得房地产贷款业务的增速和在银行贷款业务中的占比将进一步下降，同时，依照目前的情况来看，国有大行对开发商客户的整合或将进一步加快。顺应市场、顺应调控大势，尽快促销库存房，彻底打消捂盘惜售获取暴利的幻想。同时，债权人包括商业银行、信托公司等一定要看到房企负债的风险所在，上门督促开发商尽快销售，回笼资金，归还贷款。

　　参考文章：二三线城市限购新政将促使调控效应爆发

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