2011楼价只有“假降”，没有“真降”

　　赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

　　国家统计局发布8月份全国70个大中城市楼市数据。46个城市新建商品住宅价格环比停涨，比7月份增加了15个。

　　然而，在大部分城市楼价环比下降的同时，房价同比却全部上涨。这一数据令所有人笑不出来。

　　政府部门、媒体所关注的“房价”，严格意义上说是“新建住房价格”。“新建住房价格”下降，并不意味着“楼价下降”。因为每个月楼市的成交结构、产品性质、开发档次、装修标准千差万别。8月份“新建住房价格”下降了，但城市的平均房价（含存量住房）却上升了。

　　广州人对此会有深刻的认识和体会。房地产调控政策持续了几年，楼价却在持续上升。2011年1-8月广州新建住房价格仅上升5.5%，但广州绝大部分家庭拥有的物业，价格上升速度却非常惊人。

　　2011年，全国各地地方政府一定会完成“楼价年度控制目标”。因为那是指“新建住房价格”。　

　　事实上，2011年的楼价只会有“假降”，没有“真降”。

　　“新建住房平均价格”的指标并不科学，据此得出的结论会误导大众。普通城市居民和楼市投资者，根据这些信息作出“卖房”和“买房”的决策，往往南辕北辙。

　　2011年新建住房（一手楼）价格趋降，将是必然的：

　　1、目前市中心区物业开发已近尾声，未来大规模的房地产开发都将在楼价偏低的郊区和远郊区，成交结构改变将拉低住房均价。

　　2、在“限购、限贷、限外、限价”等政策影响下，2011年下半年楼市买家剩下一些“有资格、有能力、有意愿”的“三有”人士，这些人士的购买行为将以性价比为主要参考指标。“又平又靓”成为其首选。 

　　3、发展商2011年资金偏紧。将会大力促销。由“精装修”改为“毛坯房”，由“靓女先嫁”到“丑女先行”，都将拉低近期的成交均价。

　　这几个因素造成的“楼价下降”，也是属于“假降”，没有“真降”。公众需要擦亮自己的眼睛。

　　我们设想到了年底，各地“完成楼价控制目标”，上上下下一片叫好。楼价真降了吗？

　　说楼价降了的人，事实上都在“掩耳盗铃”。 

　　2011年，房地产的财富效应，远未终结。