楼市潮涨潮落   拐点忽隐忽现

　　统计表明，今年1-8月，全国商品房成交均价同比上涨10.8%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，显示房价涨幅仍然偏大，和调控目标差距较大。央行最新发布的消费者调查也显示，75.6%的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值。

　　8月份，全国房地产开发景气指数为101.12，比7月份降低0.38个百分点，比去年同期回落2.99个百分点，国房景气指数已经连续3个月下滑。二、三线城市的限购大幕也已拉开。8月中旬，住房和城乡建设部下发文件，给出新增限购城市的5项建议标准。8月底、9月初，各地的限购限价政策陆续出台，“金九银十”，可能面临全国范围的“冷场”。

　 在限购的大势之下，全国众多城市房价有了松动的迹象。每年的9、10月份，例来是房地产市场销售的旺季，俗称“金九银十”。但今年似乎有所不同，9月上旬的销售情况显示，不管是一线城市还是二、三线城市，房产成交量都较往年大幅下滑。开发商对“金九银十”的期盼及紧缩政策渐松预期的落空，令今年的“金九”成色大减。随着新一轮房产调控政策的出台和深入，曾经高歌猛进的房地产市场在经历一段时间的胶着后开始落潮。

　　近期召开的国务院常务会议强调，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。中国房地产协会副会长朱中一表示，楼市调控继续从严应该会持续1-2年时间。此轮楼市调控政策正在产生预期的效果，成交量大幅萎缩之后必然带来价格的松动。对买房者来说“买涨不买跌”，一线城市房价的下跌预期已经形成，小幅降价和促销手段已不能吸引购房者，市场将处于较长时期的观望状态；对房产开发商来说，库存量的积压使其资金回笼面临压力，而银行贷款也有困难，如果求助于社会集资，无疑会使其背上较重的债务负担，这都让他们“眼下日子不会好过”，有一些地产商还在硬扛，但“恐怕越扛今后会越被动。”

　　房贷政策从属于货币政策。从去年10月的第一次加息，标志着步入货币紧缩周期，至今已加息5次，存款准备金率更是多次提高。相比之下，限购城市数量不过40多个，而房贷紧缩却是一杆子打翻全国；限购属行政干预，看似严厉，规避办法甚多，而银行不放贷，却是经济调控加商业规则，回旋余地很小。货币供应决定了流动性，流动性收缩会导致股市和楼市降温，反之则升温。因此楼市何时回暖，取决于房贷何时松绑。

　　楼市潮涨潮落，拐点忽隐忽现 ，反映出楼市政策与市场处于激烈的博弈阶段，也显示出楼市调控显示出初步成效。政策大环境短期不会改变，开发商期待调控松动，消费者期待高房价退潮，楼市调控不能以政府失去信誉、失去民心为代价只要调控继续从严持续2-3年时间必现成效，转变经济发展方式从改变土地财政开始，从源头上抑制房地产投机，高房价理性回归，让老百姓买得起房子，这才是成功的调控！

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