类在18世纪发现了儿童，19世纪发现了妇女，20世纪发现了老人，而到了21世纪，养老产业被专家列为最赚钱的“十大行业”之一。作为养老产业中的重要一环——养老地产，也迎来了发展的春天，养老地产项目与一般地产项目相比，在项目选址、产品设计、配套设施、盈利模式等方面具有独特要求。养老地产在国外已发展多年，但在我国还处于起步探索阶段，国内可借鉴的成功案例微乎其微。
如何选址、如何运营、如何盈利……，一系列的问题摆在了所有有意发展养老地产的开发商面前……
进入之惑——进，或者不进，这是个问题
近年来，一系列的国家宏观调控政策剑指住宅市场，在住宅市场出现“量价危机“、开发商拿地越来越困难的时代背景下，传统的住宅开发模式已难以满足激烈的市场竞争需求，如何破局寻找商机，是所有开发商最关注的问题。于是”养老地产“作为一种住宅市场细分的产物，进入了开发商的视野，保利、首创、万科、绿地、华润等大牌开发商纷纷进军养老地产，风头一时无二。
然而，养老地产是否是一种放之四海而皆可的地产类型，是否所有的开发商都适合开发养老地产，是所有开发商在进军养老地产之前必须深思的问题。
1、市场容量判断
随着老年人口的持续增多，以及人们养老观念的转变，老年人对晚年生活的要求已不再是单纯的“吃得饱、穿得暖“，而是更多地追求生活品质的提高和精神生活的丰富，未来养老地产市场形势一片大好。
图1 养老地产市场潜力图
然而，基于养老地产的特殊性，并不是所有的城市都适合发展养老地产，必须要结合城市的宏观经济状况、老年人口情况、居民收入情况，以及相关政策条件综合判断，防止因盲目进入养老地产行业而带来的风险。
2、产业链条长
养老地产，从字面上理解，具有“养老“和”地产“两重属性，地产属性决定了其具有一般房地产的共性，要满足人们居住、投资等多样化需求，养老属性决定了其是以老年人为重要服务对象，必须满足老年人医疗、居住、餐饮、娱乐等多样化的需求。
鉴于老年人生活、生理、心理等方面的特殊需求，所涉及的产业链条较长，对投资、建设、运营、管理等方面的能力要求也较高。因此，要想做好养老地产，就不能将其单纯地归为房地产项目，而必须从产业的角度，分析养老产业的产业链构成，从地产向服务和相关产业角度延伸，挖掘利润空间。
图2 养老产业链
在养老产业链的打造上，亲和源老年公寓项目属于较成功的典型，社区内配置了专业的护理医院和颐养院，健康会所、配餐中心、老年大学、图书馆、文体活动室、咖啡厅、迷你高尔夫等设施，在延长产业链的同时，利润点也得以延伸和挖掘。
3、企业战略考虑
房地产开发企业是否要进入养老地产行业，还取决于企业发展战略需求。
n 基于土地储备考虑
养老产业是民生产业，关系社会稳定和国家长治久安，然而单纯依靠政府的力量，一方面政府没有如此庞大的资金实力去建设足够多的养老机构满足社会需求；另一方面，政府只能提供一些低端的养老机构，中高端的养老服务必须通过市场手段实现。于是，对于主动发展养老产业，帮助政府解决难题的开发商来说，政府势必会给予一定的政策扶持和优惠。
政府对住宅市场颁布了一系列的调控政策，开发商的拿地成本和难度越来越高，因此，市场上出现了部分以“养老地产“名义圈地的行为。由于市场还处于起步阶段，部分开发商钻政策漏洞，借”开发养老地产“之名，行”低价圈地，卖住宅“之实。很多著名的养老项目，养老公寓只是配建在项目里，占较少的一部分。天津有个项目，拿了6000亩地，总共却只设计了60个养老公寓床位，圈地之心，不言而喻。
n 企业丰富产品线的需求
随着房地产市场的发展，以及住宅受到国家严厉调控的背景下，各大房企均在寻找新的突破口和业务增长点，旅游地产、保障房、养老地产等新兴细分领域逐渐受到开发商的青睐。目前，城市土地供应的可选择性越来越小，从企业发展的角度来说，单一产品线，抗风险能力较差，从平衡风险的角度考虑，多产品线开发商是大开发商的最优选择。
中国的养老地产处于起步阶段，市场竞争尚未完全形成，机会众多，与一般的房地产市场相比，市场集中度和竞争度都不大。在当前住宅市场受到政策调控的背景下，房企及时转型，投入养老服务业，不仅能缓解社会对老年住宅和老年服务业的需求，对于自身的产业业态也能起到细分和完善的效果，从而开辟新的盈利增长点。
选址之惑——弱水三千，只取一瓢
企业确定养老地产的发展策略之后，面临的首要问题是选址的问题，到底什么样的地区适合发展养老地产，对各种外部条件有哪些要求？
1、选址之困
养老的独特属性，决定了开发商在发展养老地产时，必须根据城市能级、经济实力、居民收入消费情况、城市人口、房地产市场容量等角度，综合考虑，确定最优的发展区域。从目前养老地产的分布来看，主要集中在发达城市的郊区或城市腹地，从而有足够的老年人口和经济实力，支撑养老地产的发展。
养老地产面向的是以中老年人为主的特殊群体，老年人的生活习惯和特殊需求，对周边的生活主要配套设施提出了较高要求。针对老年人需要更多医疗和服务的特点，这就要求项目周边必须配备医院等过硬的基础设施；同时，还要有便利的交通和良好的空气条件，距离市区的距离不要太远，这样能充分享受市区完善的配套设施。空气新鲜、交通方便、环境优美、公共服务设施完善的地方比较适合发展养老地产。养老地产一般不适于建在山区或坡度较大的地区，适宜建在地势较为平坦的地区。
除此之外，当地的消费水平也要足够支撑起养老地产的发展，中国进入老龄化的城市很多，但同时具备较高的经济发展水平和先进的消费观念的城市却比较少，一定程度上限制了养老地产的发展。根据美国养老地产的发展经验，20世纪60年代是美国养老地产的上升式发展期，当时美国的人均收入达到5000美元以上，各州对于老年住宅也有相应的补贴和税收优惠。
2、拿地诱惑
养老地产由于具有一定的公益性特点，政府在政策上会有偏向，目前，国家和许多地区都在研究鼓励养老产业发展的政策。过去几年，政府对国内住宅市场颁布了一系列的限制政策，但对于老年住宅项目却存在例外。因此，以养老地产的名义拿地则会相应顺利一些，并且拿地成本方面也会有相当的优惠。很多著名的养老项目，养老公寓只是配建在项目里，只占项目很小的一部分，打着养老地产的幌子来推动住宅项目的销售。
目前还没有专门的养老项目用地，由于养老地产要求有大量的配套设施，因此配套设施建筑面积占社区总建筑面积的比例与一般的房地产项目相比，比例较高。目前的住宅用地都是通过招拍挂方式出让拿地的，拿地成本较高，因此大部分开发商不愿意用住宅用地去建设养老住宅。目前大部分养老地产都是用旅游地产、工业地产等思路拿到大面积土地。或者有些用地虽然是招拍挂方式取得的，但开发商借“养老”之名，已预先和当地政府达成合作协议，招拍挂只是走个程序而已。
养老项目如果使用的是居住用地，房产具有70年产权，可供销售，对于其他类型用地，如综合用地，则只有50年产权，项目只能卖使用权，不可销售。因此，土地性质的不同，会导致项目开发、经营管理模式的差异。
表1 养老项目土地属性和拿地方式
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案例 |
项目情况
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土地属性
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拿地方式
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郑州爱馨阳光城
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占地500亩，采取年数不等的租赁权模式运营
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划拨用地
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国家划拨土地
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浦东康桥亲和源老年公寓
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一期工程占地8.33公顷，总建筑面积10万平方米，总投资近6亿元
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公共建筑用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源无小产权
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协议出让
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保利西塘安平老年健康生活社区
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位于嘉善县西塘镇牛头湾，总用地面积99720.9㎡
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公建、住宅用地
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招拍挂
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北京太阳城
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位于京城北郊昌平区小汤山镇
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住宅
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招拍挂
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燕郊燕达国际建康城
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占地面积50万平方米（不含附属用地），总建筑面积110万平方米，是一座绿色生态医疗健康和老年养护基地
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医疗用地
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需要提醒的是，虽然与政府协议拿地，如用工业用地等开发养老地产，拿地成本较低，但房企退出的时候会比较麻烦。对于以集体建设用地开发养老项目的情况，由于土地使用权属于农村经济组织，因此，开发商并不能完全获得地上物的所有权，因此项目出售会存在政策风险，只能持有出租，并且项目开发融资也存在一定的困难。