“金九银十”楼市调控的风向标
二三线楼市“限购”预料9月底前落地，以压制可能出现的“金九银十”市场反弹部分城市已现恐慌性购房
伴随着楼市传统旺季“金九银十”的到来，九、十月份是房地产销售的旺季，这个时节的销售成绩也决定了开发商一年的“收成”，“金九银十”作为楼市近几年来最具有标志性意义的市场营销符号，如今成为楼市调控的风向标。
在限购、限贷政策下，面对越来越紧的调控政策和越来越不明朗的市场前景，监管层目前看来尚且坚定的调控决心和楼市目前的巨大库存是2011年的金九银十引来开发商疯狂推盘的两大原因。调控带来的买房人数下降和库存量大带来的供大于求使得开发商方面的资金面临压力，加之年底资金回笼需求的紧迫，金九银十毫无悬念地成为了目前房企的一根稻草。
房地产是政策市，目前政策效应开始显现。前不久，央行存款准备金率年内第六次上调，各项政策相继出台以及银行货币政策紧缩等楼市组合调控的叠加，幻想宏观调控政策在年底前“松绑”也是不现实的。近日，住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准，预计9月，二三线城市限购令即会出台，限购政策影响“金九银十”。
信贷就是房地产业的杠杆。连续多年信贷量处于高位和资金对房地产业的偏好，使得房地产市场的购买力持续成倍放大。但最近一年来，随着提高首付比率和利率等政策的出台，信贷对房地产业的杠杆作用开始受到抑制。 农、中、工、建四大银行北京客服这些银行均已暂停第三套商业住房贷款。中国银行发布中报显示，截至6月末，该行平台贷款余额为5300亿。同时，中行称，房地产行业信贷增速比去年同期大幅下降。目前房地产市场在宏观调控政策下整体紧缩，除了销售业绩和利润的大幅下降，还表现在地产板块的减少和发展速度的放缓等方面。银行利率提高和放款收紧的情况下，房企更加依赖成本较高的信托资金，使得金融成本和金融风险上涨，近期信托收缩和标普降级使得房企融资难度加大。同时由于行业兼并、收购情况增多，市场对企业自有资金的要求有所提高，房企只有将通过降价增加回笼资金，提高自有资金比例。
2011年现房库存是在增速更缓，而消化更慢的情况下达到当前高峰的。当前，现房库存积压的情况要比09年的时候更加严重。这在一定程度上，肯定会影响一部分开发商资金回笼速度，但另一方面，也可能意味着，开发商对于当前市场仍然存在一定的乐观心态，正在期望依靠即将到来的“金九”，来寻找有利的推盘时机，现房在当今刚性需求为主，信贷政策不断紧缩的市场情况下，相比于二手房以及期房都分别有着自身独到的优势，只要其价格合理应该不难找到买家。当前，考虑到今年调控政策仍在继续从紧以及消费者对于价格因素最为敏感的特点，“金九银十”效应对于消费者的影响也将达到历年来最弱的时期。
身陷库存增加、融资不畅的宭境，众多开发商将把以价换量作为未来2个月的首选策略。业内人士指出，若政策无松动，传统意义上的“金九银十”恐难现。购房者看惯了政策的风云变幻和楼市的风起云涌，价格走势和政策动向成为购房者关注的热点。对于即将出台限购的二三线城市，政策前期会出现短期的集中推盘、集中成交，一旦二三线城市限购政策出台后，会对开发商和购房者造成较大影响，“金九银十”难现。
蔡律 2011年9月4日
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