清远日报:二三线城市限购的讨论热潮此起彼伏，但却迟迟未有定论；而“金九银十”的炮声已经打响，众多楼盘争相推货，争取把握这个节点。清远在9、10月份大概有10几个盘推货，包括万科等大盘（万科一期首批只推出100多套单位，传闻有6000人进行了登记）；业内也比较关注清远是否限购。韩老师请您针对目前的市场反应，对“十一楼市”进行前瞻性预计，或者对“限购”下“金九银十”市场的解读分析。如果您对清远市场没有太多具体的了解，可以从全国、广州等角度来分析，或者分析整个二三线城市的整体情况。

　　韩世同:最近有媒体针对金九银十和楼市走向采访过我，主要针对接下来的金九银十的楼市进行预测，我们可以先看一下：

　　1、您对今年的金九银十有怎样的看法？

　　韩世同：最近博鳌论坛有两个人的言论受到业内的关注：一个是世联董事长陈劲松，他认为金九银十是大概率的事情，但市场能否朝好的方向转变是需要全行业共同的努力。还有一位是富力董事长李思廉，他说上半年已经降了10%，下半年最多再降10%。我比较认同陈劲松的看法，但前提是开发商要积极促销，包括是当地降低售价，因为在限购限贷的条件下，要想首次置业者和二次改善型购房者短期内提高购房能力是不太可能的，但如果开发商适当降价促销，则有可能出现和形成金九银十购销两旺的局面。

　　2、在成交量、成交价格方面有怎样的预测？

　　韩世同：我认为房价会进一步走低，近两个月房价有所回升，其实存在一定结构性上涨的因素，加上开发商放缓了住宅推盘的力度，将注意力主要放在商用物业销售方面，如车位、写字楼和商铺，近期已经加大住宅推盘力度，而媒体观察房价依然处于上涨态势，我觉得可能是中心城区成交有所放大带来的结构性涨价。如果金九银十开发商不适当降价促销措施去货的良机，那今年的销售压力将会压到年底最后两个月，开发商可能要面临背水一战的局面。因此，把握机遇顺势而为还是上策。

　　上述的看法和预测主要是针对一二线限购城市楼市的情况而言的，并不完全适合于清远这样未限购的三四线城市。根据我的观察一二线城市、二三线城市和三四线城市，或者已限购城市和未限购城市楼市的表现都是不完全一样的。从整体来看：

　　——已限购的一二线和二三线城市房价上涨态势已经明显得到遏制，并在一定程度上形成下行态势，但主要还是结构性均价下降，实质性降价还不明显；成交量则出现大幅萎缩；处于价微跌、量骤降的局面。

　　——未限购的二三线和三四线城市房价仍处于价量齐涨的态势，一方面是因为一二线城市限购形成的挤出效应，一方面是本地市场的抬升结果。投资性购房由于限贷不限购的原因，没有受到严格的限制。

　　我们可以从70大中城市房价指数中环比变化情况看到一二线城市调控限购效果逐渐显现：4月份环比持平和下降的城市是14个，5月是20个，6月是26个，7月是31个，一线城市已经开始出现停涨的情况。广州的房价去年底是14400元/平方米左右，目前大约是13000元/平方米左右，略有回落，但主要还是结构性的变化，也有少量楼盘进入实质性降价。清远的情况我不太了解，但目前似乎还是处于购销两旺、价量齐升的态势。不过，整体来看，清远被列入首批限购的二三线城市名单的可能性不大。因为，清远房价虽然涨幅变化比较大，但原来的基数小，房价还处于相对较低的状态。

　　以上分析和看法不一定对，仅供参考。

　　                                                                                                                                               2011年9月7日