谢逸枫：房企曝“内部认购门”属楼市崩盘信号？
恒大被曝违规大范围内部认购 内部员工七折购房
导语：2011年9月8日，根据21世纪经济报道，《恒大被曝违规大范围内部认购 资金紧张员工七折购房》。“是有内部认购这个事，今年年初公司在广州的项目就搞过一次，这次是在公司全国所有的项目推广，但是已经搞完了。”9月6日上午，记者在恒大地产[4.28 -2.06%]集团(3333.HK，下称恒大)旗下长沙恒大雅苑调查“内部认购”一事时，项目部的置业顾问告诉记者。此前的8月30日，恒大公布2011年半年报，公司实现净利润58.2亿元，超过行业龙头万科A[8.12 1.50%](000002.SZ)。然而，此时在长沙——占恒大销售额94%的二三线城市的代表——却传出恒大通过内部认购“募集后期开发资金”的说法。
最近数年，在资金紧张上吃过大亏的恒大，已经通过多种途径进行融资。2008年6月，恒大香港上市失败后，曾以发行可转债的方式，向新世界[9.01 3.09%]发展(0017.HK)、美林银行、德意志银行等私募6亿美元；2011年1月，恒大发行了总额达92.5亿元的人民币优先票据。这样的曲线融资，略可为恒大筹集部分流动资金。以湖南为例，目前恒大在湖南长沙、岳阳、衡阳等地共10个开发项目。内部员工称，此次湖南地区内部认购住房数量超300套。如以50万元/套计算，加上向公众购房者进行的内部认筹金，恒大在湖南可提前回笼资金2亿元，全国所有项目相加，回笼资金更为可观。
你如何看恒大“内部认购门”事件？
我认为，恒大采取内部认购方式，主要目的是快速回收资金和蓄积资金“过冬”。一方面是受到目前房地产调控下，货币政策和融资收紧及负债率等高价拿地，甚至高库存积压开发商大量的流动资金，资金链有破裂的危险。另外一方面是大量拿地和在建工程已令恒大资金链吃紧，而持续缩紧的外部融资环境则令这种状况雪上加霜。因此，恒大通过VIP登记、诚意登记、指标费等内部认筹方式，向公众购房者收取数额不等的诚意金，为公司后续开发曲线募资。
根据21世纪经济报道，“我们这里的房源是恒大内部员工的优惠房，你只要交10万元的指标费，就可以低价买到恒大的房子。”记者获悉，恒大自2011年7月开始全面推出员工内部认购活动。长沙恒大雅苑工作人员透露，只要是超过一年工龄的恒大员工，在交纳诚意金，与公司签订内部认购协议后，就可以7折买房，同时还可以享受公司的其它优惠，“最低可以达到6.3折”，但是要求在签订认购合同后一个月内一次性付清全部房款。
恒大雅苑目前的售价约为7000元/平方米，按7折计算，加上公司的其它优惠，公司内部员工的购房价格低于5000元/平方米。而公众购房者即便付全款，也只能拿到9.5折的优惠。在另一个项目长沙恒大名都，置业顾问向记者透露，他们也可以享受7折购房的优惠，“不过恒大名都的房子面积都很大，在200平方米-290平方米之间，因此我们这里的员工内部认购的很少”。除了长沙，恒大其它城市的项目也都有这项优惠。
恒大雅苑目前的售价约为7000元/平方米，按7折计算，加上公司的其它优惠，公司内部员工的购房价格低于5000元/平方米。而公众购房者即便付全款，也只能拿到9.5折的优惠。在另一个项目长沙恒大名都，置业顾问向记者透露，他们也可以享受7折购房的优惠，“不过恒大名都的房子面积都很大，在200平方米-290平方米之间，因此我们这里的员工内部认购的很少”。除了长沙，恒大其它城市的项目也都有这项优惠。
内部认购是违规行为吗？
我认为，内部认购是住建部《商品房销售管理办法》明令禁止的行为。未取得《商品房预售许可证》,开发商收取认筹金、内部认购金、诚意金、排号费、指标费等行为都是违规的。而开发商屡次赴险，甚至明目张胆的故技重施违规内部认购，主要原因是违规成本低，而违规获利高。虽然违规却并未付出多大的代价。一方面是内部认购成为房地产行业“潜规则”，甚至地方政府默认这种行为是合理的。另外一方面是地方政府监督力量有限，不可能派人天天守在开发商的销售中心监管。其他方面就是大部分购房者并未反对，心理上都接受这种内部认购方式，导致内部认购越来越疯狂。
恒大2011年半年报称，公司计划将位于二三线城市的92个项目中的大多数项目，在今年下半年陆续推出。同时要求新项目在取得后6个月内开盘销售，符合条件的楼栋在一年内交房确认收入。恒大目前在建工程面积为3165万平方米，为全国房企之最。2011年上半年恒大新增土地储备4897平方米，在全国101个城市的土地总储备达1.35亿平方米。以其披露的617元/平方米的拿地成本计算，至少套住了恒大832.95亿元资金。财报显示，2009年、2010年、2011年1-6月，公司资产负债率分别为79%、80%、80%，平均高出万科A约5个百分点。
恒大缘何如此慷慨向内部员工让利售房？
我认为，上市以来，恒大一贯采取“低价拿地、快速开发、海量推盘、低价销售”的“短周期、长开发”策略，而海量推盘必然要求公司加快工程进度，资金的需求也随之加大。由于土地大量囤积和项目快速开发，使得公司资金需求像永远填不满的洞口，并进而导致公司资产负债率高企，而这一直是恒大的一块心病。一方面是受到限购政策和限价及限贷等政策影响，购买需求不断下降。销售成交不稳定，靠销售回收资金难以解决巨大的资金渴求。另外一方面是上市融资和海外融资受阻及银行信贷收紧，恒大自有资金比例超过承担力。同时，恒大扩张过快和拿地过多及负债率的提高，不得不千方百计的融资。
内部有什么风险？
我认为，内部员工认购、VIP认筹、诚意登记等形式向公众购房者进行内部认筹，在项目开盘前收取数额不等的现金。这种违法销售行为早在数年前即已被国家房地产主管部门明令禁止。信贷和流动资金及自有资金吃紧，是恒大为下半年蓄积开发资金和应对高负债及托股市等土地后续开发的手段。由于内部认购本身是非规，存在法律风险，一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题，甚至携款逃跑，购房者很难受到法律保护，交纳的诚意金也难以追回。
恒大“内部认购门”属楼市崩盘信号？
我认为，恒大“内部认购门”不属楼市崩盘的信号，仅仅中国房地产调控下，房企资金紧张的信号。况且中国房地产市场除非遭遇金融风暴或政变或战争,否则中国楼市难言崩盘。
谢逸枫
20011年9月8日