导读：2012年“开门红”并未青睐楼市。新年第一周，全国主要的一二线城市楼市成交全线下滑。而同时，京沪深穗等10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，再次创下新高，商品房住宅存销比更是高达14.4。也就是说，按照目前的销售速度，要14.4个月才能将当前的库存消化光。从供求关系来判断，预计2012年一季度楼市将继续深度调整，而要改变这种局面，则有待下半年。来自中原地产的统计显示，2012年第一周，上海成交1839套，环比上上周下降43%；广州成交1038套，环比下降37%；深圳成交579套，环比下降30%。全国主要的一二线城市中，接近9成城市的成交量出现了环比下调的现象。其中北上广深等一线城市全部环比下滑。18个主要城市中有5个城市的成交量环比下降超过了50%，下降超过10%的城市更是达到了14个。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2012年的新增商品住房供应将达到11.13亿平方米，比去年的10.3亿平方米更高，但市场需求量据预测仅为8.04亿平方米。上海市统计局数据显示，2011年1~11月商品住宅新开工面积2187.02万平方米，增长19.1%，但同期商品住宅销售面积仅为1211.7万平方米，说明新增供应超需求。在市场去库存严峻的情况下,超过常规需求的新增供应,显然会让未来的市场更加趋于悲观。需求仍被抑制,货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力,而过去两年新开工项目将入市,推动库存量的进一步上升和房价下行。

   数据监控中心统计，全国65个重点城市2011年新建商品住宅成交套数同比下跌14.39%，9成重点城市成交量下跌。成交面积同比下跌19.26%。 上海、广州、深圳等大中城市房价平均下跌1.32%，上海、广州房价上浮均在1%左右，而深圳房价则出现6.03%的下跌。全国65个重点城市2011年楼盘开盘数同比上涨3.39%，上市套数同比下跌4.34%。北京、上海、南京等地库存量创历史新高。9成重点城市成交量下跌，北上广深平均跌幅17.54%。数据监控中心统计，全国65个重点城市2011年商品住宅成交套数同比下跌14.39%，9成重点城市成交量下跌。成交面积同比下跌19.26%。65个重点城市中58个城市2011年成交量出现不同幅度的下跌，占比89.28%。

   2011年北上广深成交套数平均跌幅17.54%，北京成交91078套，同比下跌17.98%;上海成交63870套，同比下跌23.43%；广州和深圳则分别下跌13.05%和12.82%.广州商品住宅成交套数比2010年下跌13.05%，成交面积下跌7.71%。广州中心六区成交量由2010年的2.78万套跌至2011年的1.59万套，跌幅超过四成，郊区楼盘成交比例则大幅上升。深圳总成交面积为273.2万平方米，较2010年的320.97万平方米下降14.88%；全年成交套数为3.2万套，同比下降12.82%，创下了10年新低。重庆成交170709套居65个重点城市首位，与2010年同期相比跌幅达32.31%。受调控政策和房产税的影响，重庆楼市高端物业供应量持续减少，小户型供应量则大幅增长。

   苏州全年成交54528套，成交套数上涨16.54%，成交面积上涨17.36%。苏州受新政影响，第二季度销售低迷，成交量达到全年最低，随着对调控政策的消化，8月份苏州楼市提前进入“金九银十”，成交量达到年度最高。四季度政策性住房的成交，也托高了整个成交量。就全年成交表现而言，除去下半年开始的大量政策性住房，普通新建商品住宅实际成交量不及前年同期。经济特区厦门成交套数同比上涨11.29%，成交面积同比上涨15.24%。在2011年如此严厉的调控政策下，厦门住宅成交量依然能有小幅上升，主要受益于岛外大盘集中入市，刺激刚性需求集中爆发，住宅成交量又再次上扬。2011年厦门岛外住宅成交16176套，占全市住宅总成交套数的75.23%。

   2012年房价在逐步小幅下降后，将趋平稳。如果未来通胀形势趋于温和，CPI涨幅能稳定在3%至4%，GDP增速在8%至9%，那么房价同比涨幅在5%左右就是趋于平稳。如果是这种平稳的话，房地产所谓的暴利问题、财产贬值问题就都能够解决。首套房不仅是刚性需求，也是民生保障。2012年还是要坚持房地产宏观调控，但是政策应该不会“一刀切”，区别二套房、商业地产的政策可能将会更明晰。

   房地产行业的长期发展并非彻底悲观。只要发展机制渐趋合理，房地产行业仍应是我国经济版图中的“朝阳行业”，毕竟未来我国以工业化、城镇化和全球化作为经济增长主要动力的趋势暂难改变。未来房地产行业的调整会经历“三部曲”，保障房的上市将是“第一部曲”；限购政策等将会地区性的、时间性的微调和退出，以恢复商品房的市场属性，这是“第二部曲”；最后房产税将代替土地出让金，完成房地产行业的整体调整，促使整个行业正常、健康地发展，这是“第三部曲”。她预计，这“三部曲”能在“十二五”期间完成。

   根据北京市住建委公布的数据，截至12月27日，北京楼市的库存已达12091套，压力显而易见。根据亚豪机构的监测数据，2012上半年，北京市共有51个纯新盘计划入市，这51个项目预计提供至少4万套的商品住宅。亚豪机构市场总监郭毅表示，在当前的政策形势下，预计明年上半年北京商品住宅成交量将不会超过5万套，但上半年仅纯新盘的供应量就达到了4万套。如果再加上老项目后期推出的新房源，供过于求的市场状况将深度恶化，楼市库存很可能达到15万套，超过2008年的库存高峰。

   2012年1月11日，上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，10大城市新建商品房存销比再创新高。截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长近四成，存销比为14.4，再度创下近两年来的新高。2012年上半年存销比将进一步升高，下半年将出现回落。报告显示，截至2011年12月底，包括北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州的10个典型城市，新建商品住宅库存总量处于高位运行状态。其中，一线城市的广州、上海、北京增幅较为明显，平均增幅同比增长约五成左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达93%，居典型东部二线城市增幅之首。

   存销比是指在一个周期内，商品库存与之前一定时期内销量的比值，用来反映商品的即时库存状况的相对数。截至2011年12月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为14.4，再度创下近两年来的新高。自2011年以来，住宅存销比整体呈现出快速上涨的态势，特别是临近年末之际，尽管房价环比涨幅开始下降，但是受“买涨不买跌”心理的驱使，不少购房者开始选择持币观望。分城市来看，12月底，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅存销比均创下年内新高。值得注意的是，而二线城市的存销比甚至高过一线城市。

   截止2011年12月底，6个东部二线城市新建商品住宅存销比为15.3。可见，随着调控的持续收紧，楼市的寒冬已经从一线城市开始蔓延到二线城市，同时，受大量刚性需求的支撑，一线城市的成交量跌幅明显小于二线城市。长期来看，商品房新增供应量是影响商品房存销比变化的决定性因素之一，而商品房的施工面积和新开工面积的是反映未来一段时间商品房供应量的主要指标。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，去年楼市成交量的萎靡直接导致了房企在今年市场上推盘意愿大减。目前主流开发商万科、远洋、龙湖、富力、合生、金地、保利等，其均表示目前的主要精力将放在去存化上。新年楼市开局不利，在跌声一片中，楼市走入了2012年。新年第一周北京楼市未能开门红，新房成交量创造了近期来的最低值。低迷的市场氛围不仅在北京出现，新年第一周全国主要城市的房地产市场均笼罩在一片阴云内。2012年第一周全国主要的一二线城市中，接近九成城市的成交量出现了环比下调的现象。其中北上广深等一线城市全部环比下滑，在新年第一周成交量全面低迷。18个主要城市成交量中，其中有5个城市的环比下调幅度超过了50%，下调超过10%的城市更是达到了14个。

   根据北京市住建委数据显示，上周北京楼市成交量再创新低，其中二手房住宅签约量为597套，商品房住宅签约套数为1863套，合计住宅签约为2460套，分别下调了51.6%、10.3%、25.7%。这一成交量也创造了最近十几周除国庆以来的最低值。北京中原市场研究部统计数据显示，上周北京商品房住宅签约均价为18151元/平方米，环比2011年最后一周的19929元/平方米，下调了8.9%。

   2011年，北京市总计供应纯商品房住宅期房项目合计为205期，其中涉及的项目达到了148个，累计供应住宅套数为64846套，面积为816.47万平方米，截止到今年1月1日，累计签约仅为28269套，签约面积为342万平方米，套数签约率为43.2%，而签约面积仅为42%。按照北京2011年全年商品房期房住宅均价22034元/平方米计算，2011年一年内新增加期房住宅库存达到了1041亿元。而在2010年，有281个期房纯商品房住宅项目入市，提供住宅85043套，当年签约了53941套，签约率达到了63.4%。而在2009年当年期房住宅上市年内签约率则接近80%。2011年北京市的签约率比2010年下调了两成多。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，房企积极消化存量，与市场不振相比，更为可怕的是压在开发商手里的存量太大。2011年既是房地产调控开发商最为困难的一年，也是北京市多个高价地王同时入市的一年。新盘推出速度放缓，面对这样的市场环境，“高周转、稳运营”就成了许多企业的选择。

   楼市调控政策底部或已出现,2011年1~11月份，房地产开发企业新开工面积共计17.5亿平方米，同比增长20.5%，尽管增幅比去年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而从竣工面积上看，2011年1~11月份，房地产开发企业施工面积共计37.6亿平方米，同比增长26.0%，增幅处在历史高位。可见，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来1~1.5年，商品房供应量仍保持较大规模的供应。在中央政府坚持调控政策不放松的情况下，这将会推高未来可售住宅规模，至少2012年上半年多数城市住宅存销比仍将有所高企。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，新建商品住宅存量不断增加的主要原因，主要是新建商品住宅的在建面积始终处于高位运行；另外是受今年1月“新国八条”的影响，商品住宅成交量持续低迷。首先是货币政策及信贷等融资困难，销售款回收困难，特别是开发商年底的还银行贷款和信托及基金的等土地款、承建商的债、材料供应商的款项到期，导致开发商资金链趋紧，加大新增供应量；其次是受限购、限贷等调控政策影响，投资投机需求被有效打压，销售成交持续下滑，而自住需求者仍在观望。虽然部分开发商开始打折促销，但是仍难带动楼市整体回暖。最后是库存消化速度缓慢。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2012年上半年房地产市场量跌价稳，随着经济‘软着陆’的成功，二季度末，房价不会大跌。首先是欧债危机加剧，美欧都需要新一轮量化宽松，美元或在二季度末触顶回落，带来全球资本市场见底。其次是中国经济会在二季度成功“软着陆”，在一二季完成去库存任务。再次是上半年楼市供应洪峰过后，下半年市场会因购买力释放促使成交回暖。最后是二季后房地产调控将逐渐退出市场或者是调整，将迎来金九银十的春天。

   国家统计局的数据显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。分城市来看，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量比去年同期增长约46%左右，增幅与上月同期相比有所下跌。其中，广州新建商品住宅库存800万平方米，同比增长64.53%。

   报告指出，截至2011年12月底，10个典型城市新建商品住宅存销比已经连续2个月处于过大区间，房价下行压力进一步增大。其中，四个一线城市新建商品住宅存销比为13.7，成为自2010年以来新的最高点。虽然开发商在2011年末加速推盘并加大打折促销的力度，但并未带动成交量的上扬。12月份，10大典型城市商品住宅成交量同比大幅下降47%，反映出市场需求依然疲软。1月至2月是楼市传统的淡季，成交量难以明显回升。另外，在商品住宅供求比持续上升的形势下，购房者观望情绪依然浓重。因此，预计2012年一季度住宅成交量将继续徘徊在底部，楼市将继续深度调整。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，随着房地产调控的持续收紧，楼市成交量不断萎缩，新建商品住宅库存量不断攀升。2012年房地产行业将延续从紧主基调，资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘，以期快速回笼资金，因此，预计2012年上半年供应量还将进一步加大。另一方面，限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求，刚性需求入市也将更加理性，预计上半年成交量将继续处于低迷状态。

   因此，2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。但是，到2012年年中前后，房地产调控政策有望出现明显的变动，受到长期压制的投资投机性需求有望大批入市，刚性需求也将会择机出手，市场需求的释放必然会带动楼市的复苏。受成交量大幅上扬的影响，以及新开工面积增幅的持续回落，预计2012年下半年，新建商品住宅的存销比有望回落。

   2012年1月12日，仲量联行数据显示，广州写字楼市场在成交上呈现疲态的同时，因供应过度集中而带来的高空置率也不容忽视。从全年的吸纳量来看，2011年广州甲级写字楼达到了55万平方米的新高，但与三季度相比，四季度吸纳量却下滑62.5%。与此同时，由于去年第四季度需求明显下降，使得广州甲级写字楼整体租金升幅进一步放缓，环比微升2.1%。从整体情况来看，2011年全市整体租金上升9.5%，低于2010年的15%。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，短期来看，甲级写字楼整体租金升幅受压，预计2012年将与2011年基本持平，但部分空置率较高的大厦租金有下调压力。受经济不明朗因素影响，大部分租户对高档写字楼短期的承租能力下降，相对于去年积极的扩充态势，企业多转向保守的发展战略。从长期来看，由于地块稀缺带来的新增写字楼项目过度集中，某些区域的空置率将居高不下。

   2012年1月11日，戴德梁行统计显示，作为广州新的“CBD”中心，珠江新城2011年区域空置率大幅增长13.3%，已达到约24.4%，但在广州体育中心区域和东山区，写字楼物业则维持较低的空置率，分别仅为2.7%和2.9%。预计2012年广州约有69万平方米的新增供应投放市场，这些供应主要集中在珠江新城。

   2012年1月11日，戴德梁行的一则数据显示，截至2011年第四季度，广州甲级写字楼市场的总存量已达237.35万平方米，环比增长11.5%。

   2012年1月12日，第一太平戴维斯提供的数据则显示，2011年22个主要的甲级写字楼大宗成交案例中，位于珠江新城的有15例，占比高达68%。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2012年广州写字楼市场的可供应量将超过300万平方米，根据今年约55万平方米的消化速度，这些供应量将需要超过5年的时间来消化。在一线城市中，广州甲级写字楼租金和售价都被认为“偏低”，但政府住宅市场调控的寒风却已袭向写字楼市场。

   随着住宅市场调控 “寒风”来袭，开发商正将加速销售、快速回款的策略“嫁接”到写字楼市场。在写字楼租售比例上，开发商也在作出调整，选择一次性出售的项目越来越多。虽然在售价上并未出现较大的涨幅，但对于急于回笼资金的开发商来说，选择出售写字楼一方面可以规避长期持有带来的运营风险，另一方面则有助于资金的快速回收，以增加储备应对调控局势。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，非地产主业企业加速逃离，持续强硬的调控政策，让房地产成为“烫手山芋”，酒业集体迅速剥离地产项目后，回归主业。对于酿酒企业在尝到房地产业务的甜头后，仍旧选择剥离地产业务，监管部门对拥有房地产项目的企业进行再融资的要求严格，倘若继续经营此业务，将加大再融资难度。