谢逸枫 :2011年深圳楼市“量价齐跌”
导读：深圳市规划国土委网站信息系统有关数据计算出，2011年，全市新建商品住宅销售面积为272．1万平方米，比2010年的321万平方米下降15%；销售总金额518．2亿元，比2010年的648．5亿元下降20%；销售均价为19044元/平方米，比2010年的20250元/平方米下降5．7%。2010年是近十年来深圳新房成交历史最低谷，而刚刚过去的2011年则在2010年的基础上再降一成五，创下新低。2012年1月1日，深圳市规划国土委网站公布了2011年12月全市房地产市场统计数据，2011年深圳新建商品住宅成交面积和成交套数约为271.69万平方米、3.2万套，比前年下降逾15%；下滑至2000年以来的最低水平。2011年12月成交均价为去年全年第二低。
根据中原地产监测深圳规划国土委公布的2011年前11个月的全市新建商品住房成交数据，再加上今年元旦当天公布的2011年12月成交数据，2011年深圳全年面积和套数分别约为271.69万平方米、3.2万套，均低于2010年的321万平方米和3.7万套，下降幅度约为15.4%和13.2%。2010年是十年来深圳新房成交的历史最低谷，但目前的统计数据显示2011年还要低过2010年。近年来统计数据显示，深圳全市新房成交面积从2000年556.82万平方米，到2011年的271.69万平方米，下降幅度已经超过50%。深圳市规划国土委网站公布的2011年12月成交有年底放量现象，成交面积和套数分别达到28 .19万平方米和3147套，环比去年11月几乎翻倍增长，从全年来看，两个数据双双达到第三高，仅次于去年1月和7月。
这是否预示回暖？2012年一季度市场预期不明朗，供应还将处于深度观望阶段，成交会持续低迷。价格方面，目前成交均价仍在下跌趋势中，根据深圳规划国土委网公布的数据显示，2011年12月的成交均价为16002元/平方米，为2011年全年第二低，仅略高于2010年5月的15262元/平方米，当时正为中海康城国际等楼盘从带头降价到市场全面降价的时间段。
主持人：过去的2011年的深圳的房价变化？
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，根据对深圳2000年-2011年十年楼市价格统计数据上分析，深圳新房价格在经历了2008年和2009年的暴涨后，目前下行通道似乎已经筑成，深圳房价将持续下跌至2009年4月的水平，那时的深圳房价是比较合理的，这一轮调控要把因2008年大救市导致的房价暴涨全部挤掉，房价才算是回到了合理水平，调控也才算是起到了作用。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，刚刚过去的2011年，深圳楼市受政策因素影响，新建住宅成交量继续下降，而均价终于在观望的气氛中跌破2万元大关，为19044元／平方米比2010年下降5．7%。2011年，深圳楼市继续受政策因素影响，前7个月房价起伏不定；但自8月份开始，新建住宅均价连跌5个月，从7月份的20916元／平方米一路下降至12月的16002元／平方米，跌幅高达近23．5%。2011年12月，全市共成交新建住宅3147套、总面积为28．2万平方米、均价为16002元／平方米，分别比2010年12月的4703套、成交面积38．4万平方米、18362元／平方米下降33%、26．5%、12．9%。
主持人：2011年深圳的房价与2010年比较,有什么变化?
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，根据2000年-2011年深圳平均房价数据统计，2000年5275元/平方米，2001年5517元/平方米，2002年5533元/平方米，2003年5680元/平方米，2004年5980元/平方米，2005年7040元/平方米，2006年9230元/平方米，2007年13370元/平方米，2008年12794元/平方米，2009年14858元/平方米，2010年20297元/平方米,2011年19044元/平方米。(与2010年20250元/平方米比较,下降5．7%,与2010年20297元/平方米,下降5.9%)
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，与2010年12月份相比，2011年12月新房价格下降幅度已达15%。2010年11月份，全国70个大中城市首次七成城市房价环比下跌。2012年下半年调控政策会出现些微变化，但不会全面松动。房地产调控政策不放松的信号，2012年房价继续下探已成共识，只是各方就下滑的速度与幅度目前还存在不同的观点。在降价潮的大背景下，开发商纷纷加强营销力度，冲刺销售目标，但楼市僵局依旧难除，更多的购房者在房价下跌的心理预期下，选择长期观望。另外，房贷利率、购房成本等上升又在另一方面压制了部分购房需求，后市将持续目前的僵局状态，成交将持续低迷，价格将全面下调。
2012年1月1日,深圳市规划国土委公布的最新数据显示，2011年12月全市新房成交均价为每平方米16002元，与2010年同期相比(2010年12月份新建商品住房均价为每平方米18910元)下降幅度为15%。根据深圳市房地产信息系统的数据，2011年1月～12月，以简单平均价格计算，深圳新房成交价格分别为每平方米20168元、20588元、19424元、20295元、15262元、17828元、20940元、20399元、20028元、19119元、18757元、16002元,2011年平均成交价格19044元／平方米。
2010年，深圳新建商品住房价格波动较大。全市新建商品住房成交均价为每平方米20296.97元，比2009年上涨36.6%；其中，90平方米以内新建商品住房均价为每平方米18696.16元，90～144平方米新建商品住房均价为每平方米18230.56元，144平方米以上新建商品住房均价为每平方米26397.06元。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，可以看出，自去年8月份开始，深圳新房价格已经连续5个月呈下降趋势，并且连续3个月在每平方米2万元之下。因此，深圳新房价格连续5个月小幅下降，表明宏观调控效果明显，深圳房价的下行趋势已经十分清晰，“拐点”信号的警告已经形成。随着调控政策的持续收紧，2012年深圳房价下跌的趋势依然不变。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，根据2000年-2011年深圳销售成交数据统计，2000年555.82万平方米,2001年593.72万平方米,2002年724.41万平方米,2003年811.9万平方米,2004年849.21万平方米,2005年901.13万平方米,2006年705.82万平方米,2007年500.4万平方米,2008年389.26万平方米,2009年660.25万平方米,2010年313.15万平方米,2011年271.69万平方米.
2011年1月～12月，全市新房成交套数分别为1月4128套，34.54万平方米、2月1806套,15.23万平方米、3月2666套,22.82万平方米、4月1879套,16.13万平方米、5月2933套,24.64万平方米、6月3058套26.74万平方米、7月3838套,33.82万平方米、8月2507套,20.43万平方米、9月2009套,16.26万平方米、10月2211套,18.35万平方米、11月1685套,14.55万平方米、12月3147套，28.19万平方米,2111年总共31867套,271.69万平方米。
主持人：经过一段时间的降价促销，深圳新房库存消化情况怎样？
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，虽然部分新盘降价带动了一定数量的销售，但由于第四季度新房上市量过多，新房库存高达2．9万套。存量新房消化周期将逐渐加长，高位库存加大了新盘的降价压力。伴随着市场调控向纵深方向演进，限购、限贷、限价促成市场成交量低迷，而供应量随之增加，消化周期将逐渐加长，市场风险在持续加大。截至12月25日，深圳新房可售套数为2．9万套。2007年深圳新房的月均库存量为3．2万套左右，2008年这一数值约为5．1万套，2011年前11月深圳新房月均库存量为2．3万套左右。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，深圳新房库存处于中等水平，按照现有约2500套／月的销售速度，深圳全市存量新房仍可供深圳持续销售12个月,意味着新房“老本”要“吃”一年。消化周期在12个月以上，市场才会感受到压力。根据逐周数据监控发现，2011年9月份之后，市场供应量大大增加，但是成交仍在萎缩，预计深圳存量房的消化周期可能会达到11至12个月。当前深圳新房库存面临的压力弱于2008年，就整体市场而言，压力不大，但部分开发商压力较大。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2012年深圳新增项目供应达到590万平方米，加上现有存量260万平方米，全市总供应量将达850万平方米，开发商面临的销售压力空前，2012年楼盘降价促销的力度将进一步加大。而二手房也还有一定幅度的下跌空间，今年将逐渐回归到一个相对合理的水平。
二手房方面，深圳中原2012年1月1日公布2011年12月领先指数为310.8点，全市六区188个样本楼盘成交均价为每平方米19103元，比2011年11月份下跌了2.26%。去年全市成交量出现了明显下滑，12月份的成交量仅2000套左右，相当于2010年同期的20%。同时，刚刚公布的2011年12月中原（深圳）领先指数为310．8点，全市六区188个样本楼盘成交均价为19103元／平方米，环比11月下跌了2．26%，同比下跌了1．97%。这是去年以来二手房首次出现价格同比下跌的现象。在限购政策及银根收紧的情况下，全市二手房成交量出现了明显下滑。市房地产信息系统的数据显示，去年12月份，全市二手房成交2629套，仅相当于2010年同期的20%，可见市场寒气之重，并且这种僵局在短期内难有突破的可能性，市场供应还将处于深度观望阶段。
由于二手房业主比较分散、资金压力各不相同，一般二手房的价格都滞跌于新房，目前受持续调控、外围经济的动荡、及对未来收入降低预期等因素的影响，部分业主开始动摇，出于资金及未来资产安全性的考虑，部分业主也开始主动放盘，并且加大了议价空间。另一方面，去年12月份大多数开发商主动调整价格，后市降价的幅度将有望达阶段性底部，二手房价格也将随大市而降，预计未来楼市价格调整将延续。
一手写字楼零成交，2011年12月，全市租金价格为43.36元/平方米，环比下跌1%；由于二手住宅价格跌幅超过租金价格的跌幅，致使租金回报率出现小幅上涨1.02%，上月租金回报率为2.97%。由于供应紧缺，一手写字楼在上月没有成交纪录。二手写字楼方面，全月成交物业18306平方米，环比11月上升15%。美联物业二手写字楼楼价指数价格为47572元/ 平方米，环比下跌2.54%。福田区仍然是二手写字楼主要的成交区域，成交面积占到全市总面积的45%。另外，宝安区在近3个月，成交面积的绝对值及占全市的比例值都有上升的趋势。
商铺成交出现回落，2011年12月，全市新增7个商铺项目，全市新增商铺批售面积2.59万平方米。其中南山3个、宝安1个、龙岗3个。从成交量来看，2011年12月成交出现回落。全市一手商铺成交169套，环比减少7.65%；成交面积9508.95 平方米，环比减少28.09%。从成交价格来看，2011年12月，全市一手商铺成交均价为29836元/平方米。上月，二手商铺成交363套，环比减少13.37%；成交面积1.93万平方米，环比减少56.83%。
谢逸枫
2012年1月3日