谢逸枫：中国人没有资格住大房子纯属谬论
导语:“中国人没有资格住大房子。”有中国地产教父之称的王石，在其口述的新书中语出惊人，引发网上热议。王石以深圳为例发出预言：内地城市的住宅一定会香港化、东京化，并提醒市民做好心理准备。据悉，相当部分的香港家庭都是住在建筑面积为50-70平米(三房一厅)的房屋中。在王石口述新书———《影响我人生的进与退》中一篇标题就是《中国人没有资格住大房子》。王石在书中说，在国内100平方米的房子都算小房，但中国人多地少，凭什么我们就有资格比香港人、东京人住更大的房子呢？
以深圳举例，深圳2000平方公里土地要容纳1400万人，未来房子只能往高走，往小发展。他预言：中国的城市一定会香港化，东京化。他告诫：“作为买房居住者，量力而行吧，房价再便宜也便宜不到哪去了。”“从人居的角度来讲，中国的很多城市都是人口众多，土地狭小。”他认为，中国未来的城市，住宅“只有往小处发展”，而“绝对不会是美国化、欧洲化，那种风景优美的别墅”。他认为，“老百姓一定要有这样的心理准备”，现有的土地资源和人口居住压力，已经使我们“没有资格住大房子了”。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“很理解王石想表达的观点与住宅市场趋势预判，不仅观点过于偏激，结论甚至比较荒谬又可笑。一方面主要是缺乏客观性与科学性，拿香港与深圳比不恰当，香港最特殊的事实环境是地少人多，居住空间有限。而深圳未出现香港地少人多，居住用地紧张的局面。另外一方面是两地特殊情况不一，此事例不可能代表中国房地产住宅市场未来发展。更不是解决住房问题最根本的办法。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言：“中国人最有资格住大房子，因为中国地多而买得起城市大房子的人相对少，所谓中国人没有资格住大房（100平方米以上的大房子）简直是谬论。王石此番谬论可谓前无古人后无来者,非常有失万科领导者的身份与智彗及精神,不符合市场经济发展。一则是否有资格住大房子,不是地少人多，关键是经济能力与条件,简单说谁买得起谁就有资格居住，与GDP和效率没啥关系。二则判断人居的标准，绝对不是越小越舒服,而整体居住的舒服度。譬如小区和谐，住房空间很自由，环境与居住很协调和环保以及低碳，交通与市政及生活等教育医疗配套等比较完善，无污染与无噪音及无毒气等。三则地少人多与住大房资格没有任何关系，更加不能作为判断中国住宅市场发展方向与未来预期。四是万科开发的住宅项目，100平方米以户型占大半,不也有人买。如果按照王石的说法，岂不是以后开发100平方米以上的大房子都改成小户型。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“住宅“往小处开发”不符合房地产市场发展与人居精神及市场需求。一是往小开发，不利于改善居住生活，提高人居生活品质，满足房地产市场与市场部分高要求的需求。二是往小开发，意味着中国房地产市场走向终结，走向没落。三是往小开发，等于减少房企预期与既等利润，大户型的利润高于小户型，因为销售价格高。四是往小开发，减少政府房地产税费收入，因为90%以下税费少。五是往小开发，岂非影响到房企今后房地产开发的策略。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“中国房价没有下降空间这话比较赞同，一则经过三轮房地产调控，房价没有出现暴跌，而是在今年6月份止跌回涨后，连续四个月保持小幅度上涨趋势，部分城市房价上涨到调控前，房价上涨必然增加市场回暖信心判断。二则是地价也保持上涨局面，同比与环比前三季都出现小幅度上涨趋势，地价上涨将推高房价。三则房企并未出现大规模或集中破产与倒闭现象，前三季房企销售业绩比较火爆，房企看好后市。四则中国楼市目前回暖迹象非常明显，购房者信心比去年逐渐上涨，土地市场回暖加快，房企拿地积极，销售成交火热都表明楼市正在处于复舒过程。五则房地产调控已经见底，调控不放松与微调并存的维稳局面将保持到明年，不会有新的严厉政策出台。六是随着货币与信贷政策放松及其他政策微调，中国楼市将在限购和限贷及限价等限售的政策不放松的情况，保持平稳发展趋势。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“投资住宅依然是当下最好的投资品，一则住宅投资回报高于股市、债券、基金、黄金等金融投资品，况且利润的稳定性强，风险小。二是即使最严厉的调控下，新建商品住宅价格没有下降，而是保持小幅度上涨趋势，一旦调控放松，上涨回调控前是必然趋势。三是房地产业发展已趋于稳定，作为国民经济之中的重要产业，依然是高利润行业。四是商品房库存虽高，但是房价下降并无空间，由于房企手上现金富裕，缺乏下降空间。五是房价上涨的因素大量存在，譬如货币政策和地价上涨及供求不平等城市化，另外是通胀与保值研以及国内投资渠道缺乏等政府依赖房地产的因素。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“解决中国住房问题,靠往小开发的办法简直是死路一条，必须多方面实施制度与体制及政策改革。一则依靠商品房市场,增加商品房市场供应，加大土地供应。二则依靠保障房市场，增加公租房与廉租房市场供应，加快开发建设与资金及土地的保障。三则依靠土地市场供应多元化体系建立，实施土地制度改革，改变政府依赖卖地过日子。四则依靠中国房地产市场多元化供应，包括商品房、二手房、经济适用房、限价房、公租房、廉租房等多元化市场供应体系的完善。五是增加居民财富与收入，减少税费与购买成本。六是譬如控制货币流量和调整税费分配制度及完善商品房预售制度等调整资本金制度。"
万科方面昨日表示，这本书是时代纪录对王石过去三年的跟踪拍摄和言论整理，结合上下文来看，王石对住宅发展趋势的观点非常明确，中国未来的城市，住宅“只有往小处发”，“没有资格住大房子了”并不是一种限制或要求，而是王石基于住宅小型化趋势这一判断对社会的善意提醒。就算100平米以下的都是小房子，万科企业股份有限公司董事会主席王石，在其所著《王石说：影响我人生的进与退》中却说，内地城市的人现在没有资格住大房子，并认为房价下降已经没有空间，就算降也是非常有限。 在书中，王石还直言，“现在很多城市都很麻烦了，库存量已经在20个月以上，这是非常可怕的。所以作为投资来说，你千万不要再往里投。”
万科企业股份有限公司董事会主席王石在其所著《王石说：影响我人生的进与退》中提出，内地城市的人现在没有资格住大房子，并认为房价下降已经没有空间，就算降也是非常有限。以下为该书的相关部分内容摘要：有一部电视剧在内地非常火爆，叫做《蜗居》。后来，就有人问我对“蜗居”的看法。我说：“内地城市的住宅一定会香港化、东京化。”我们在香港看到了，60平方米算小房子吗？不算。而在内地，100平方米以下的全算小房子。我想问：“凭什么我们就有资格住更大的房子呢？”我们地多是吗？我们可以说地多，也可以说地不多。过去我们叫人口众多，地大物博；后来，把这个博大的“博”改成稀薄的“薄”了。为什么有这个变化？因为从人均来讲，我们的资源并不丰富。
内地城市的人现在已经没有资格住大房子了（内地居民没有资格住100平米以上大房子），为什么呢？首先，我们现在人均GDP才到3000美金，香港、东京是2万、3万美金，凭什么人家住小房子，你却住大房子？我们是没有资格的。其次，我们改革开放30年，之所以取得巨大的成就，靠的是提高效率。我们要保护劳工的人权不假，但是我们还要靠便宜的劳动力，要靠效率。中国的经济要继续发展，要讲效率，时间是效率，空间同样是效率。为什么说今后几十年世界的竞争力在亚洲？就是因为亚洲的时间成本低，空间成本低。空间成本低靠的什么？
靠的就是我们能在很小的空间里“变”出很多的面积。人多，集中在一块，东京就是这样。你看他们的公共交通，东京的地铁下面有三层啊！所以它转换的效率非常高。讲回“蜗居”。现在房价下降已经没有空间了，就算降也是非常有限的。像深圳，好在深圳的土地“库存量”已经无法像很多城市那样“批发”出去让人去建房。现在很多城市都很麻烦了，很多库存量已经在20个月以上，这是非常可怕的。所以作为投资来说，你千万不要再往里投。而作为买房居住，量力而行吧，房价再便宜也便宜不到哪去了。
有一部电视剧在内地非常火爆，叫做《蜗居》。后来，就有人问我对“蜗居”的看法。我说：“内地城市的住宅一定会香港化、东京化。”我们在香港看到了，60平方米算小房子吗？不算。而在国内，100平方米以下的全算小房子。我想问：“凭什么我们就有资格比香港人、东京人住更大的房子呢？”我们地多是吗？我们可以说地多，也可以说地不多。过去我们叫人口众多，地大物博；后来，把这个博大的“博”改成稀薄的“薄”了。为什么有这个变化？因为从人均来讲，我们的资源并不丰富。从人居的角度来讲，中国的很多城市都是人口众多，土地狭小。
深圳每平方公里的人均居住面积已经小于东京了。2000平方公里的城市，住着1400万人--怎么还敢说地多呢？中国现在还在城市化，大量的人口往城市集中，深圳的农田变成了鱼塘、变成了厂房，中国能这么做吗？不能。我们知道中国有个非常明确的18亿亩“死保”的问题，为的就是粮食安全。不可能再用农田扩大城市。那怎么办呢？只有往“高”走，楼房越盖越高，密度也越大。这就是为什么说中国的城市一定会香港化、东京化。中国的城市绝对不会是美国化、欧洲化，那种风景优美的别墅，在内地想都别想，没那么多地。但是越高的建筑成本也越高，房子就越卖越贵。怎么办？只有往小处发展。老百姓一定要有这样的心理准备。
内地城市的人现在已经没有资格住大房子了。为什么呢？首先，我们现在人均GDP才到3000美金，人家香港、东京是2万、3万美金，凭什么人家住小房子，你却住大房子？我们是没有资格的。其次，我们改革开放30年，之所以取得巨大的成就，靠的是提高效率。我们要保护劳工的人权不假，但是我们还要靠便宜的劳动力，要靠效率。中国的经济要继续发展，要讲效率，时间是效率，空间同样是效率。为什么说今后几十年世界的竞争力在亚洲？
就是因为亚洲的时间成本低，空间成本低。空间成本低靠的什么？靠的就是我们能在很小的空间里“变”出很多的面积。人多，集中在一块，东京就是这样。你看他们的公共交通，东京的地铁下面有三层啊！所以它转换的效率非常高。我们能和洛杉矶比吗？他们交通全靠小汽车，空间成本非常高。在亚洲，必须靠地铁。香港效率为什么高呢？因为香港的地铁是世界上运行效率最高的。所以，中国内地就应该按照这样的道路发展。
讲回“蜗居”。现在房价下降已经没有空间了，就算降也是非常有限的。像深圳，好在深圳的土地“库存量”已经无法像很多城市那样“批发”出去让人去建房。现在很多城市都很麻烦了，很多库存量已经在20个月以上，这是非常可怕的。所以作为投资来说，你千万不要再往里投。而作为买房居住，量力而行吧，房价再便宜也便宜不到哪去了。现在很多大学毕业生开始急着买房子。我就很好奇，说：“你们买得起吗？你们毕业两三年，怎么买得起房子呢？”他就讲了：“自己这个钱是很有限的，一般男方家里拿些钱，女方家里拿些钱，付首付，再按揭贷款买房子。”
我说：“你们刚毕业两三年准备结婚啊？”他说：“得两三年之后呢。”我说：“你结婚的时候再买房子也来得及啊。”他说：“担心到结婚的时候买房子买不起。”你看，很多买房子的人是因为怕迟买房子买不起了，我一听就知道这个市场有问题了。面对这样的现实，我只能对年轻人开导说：“你买不起房，不是你的问题，是这个市场出了问题。”
我突然想起2007年的时候，冯仑有一番“惊天动地”的言论，使京城所有的白领丽人都“抓狂”了。他说：“北京房价高的主要原因，是有一些大龄白领女青年嫁不出去。因为这些大龄白领女青年嫁不出去，就把工资拿来买房子，所以就造成了北京的房价往上涨。”我觉得冯仑的这一解读，当然带了几分幽默的成分，所以，我也带着一点幽默的心情来理解它。我觉得反过来想，是不是要解决住房问题，最好的办法是实行“一夫多妻”制呢？