谢逸枫：房地产行业走出冬天最低谷

   导读：2012年10月15日，中原地产市场研究部统计数据显示，上周（10.8-10.14）全国54个主要城市新房成交量合计为59929套，较十一黄金周环比上涨了210%，已基本恢复到节前水准。最近25周仅有8周的成交量超过6万套，长假后第一周的成交量可以说已经恢复到比较高的水平。

   2012年10月15日，中国指数研究院最新的报告显示，在10月8日至10月14日一周内，监测的40个重点城市中，半数城市同比增长。与去年同期相比，长沙、南昌和温州增幅超过100%，其中温州增幅最大，达到275.37%。 环比数据来看，仅厦门成交环比上周略有下降，其余城市均有大幅增长。与去年同期相比，20个城市周均成交同比增长，长沙、南昌和温州增幅超过100%，其中温州增幅最大，达到275.37%。重点城市周均成交同比涨跌各半，南京涨幅最大，为34.91%；而天津跌幅最大，为21.45%。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“在经历了国庆假期短暂低迷后，全国楼市仅用了一周的时间便恢复到节前正常水平。节后一周楼市成交大涨，主要在于网签滞后和部分恐慌性需求入市与网签集中签订等因素的影响。但是，10月第二周成交量与环比上月（9月）同期相比依然处于下滑趋势，而与同比去年成交却是上涨。”

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“第四季楼市供应量明显减少主要原因，一方面是商品房去库存量加快，由于新增供应减少与房企销售业绩目标完成良好，房企资金压力不再往紧张，推货积极性下降。另一方面，目前房企的重要任务是拿地，卖房子的任务完成差不多。况且抄底拿地才是最主要的工作，进入十月后，开发商推盘意愿普遍出现降低。三是市场上的刚性需求买房信心增加，开发商保利润不保成交量。另外是观察调控动作，一旦有放松，调价将会出现。” 

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“随着成交量回升，楼市“先量后价”法则下，房价上涨是大比例事件，毫无疑问，中国房地产行业已经走出冬天最低谷。今年10月份的整体行情会超过9月，后续成交量有望持续上升。 ”

   2012年10月10日国务院下发《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》，在决定调整的143项行政审批项目中，包括“商品房预售许可”的项目。决定指出，“商品房预售许可”的行政审批权将由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”，下放到“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。商品房预售许可审批权下放后，地方对预售项目管理的自主权增大，如果严格执行可以及时对市场做出反应，对市场进行调节和监督；但若执行不力，也可能适得其反。

   2012年10月15日，北京市住建委的网签数据显示，上周新建商品住宅网签量为2630套，比十一黄金周增加5倍，比去年同期涨167.8%。 经过黄金周期间的蓄势，10月第二周北京二手房终于迎来了成交量的集中爆发。根据北京市住建委的网签数据统计，存量房网签量为2606套，网签面积236870.23平米；其中住宅（包含保障房）网签量为2364套，网签面积216857.09平方米。 “银十”第二周，二手房成交量与成交面积双双恢复到节前正常水平。本周网签量大涨实际是由于网签数据与实际签约情况在时间上有一定滞后性，因此黄金周后第二周的网签情况才更能准确反映今年黄金周的成交情况。与之前预想的一样，10月第二周成交量与9月同期相比依然处于下滑趋势。

   2012年10月15日，仲量联行称，自二季度成交大涨后，北京豪宅市场在三季度全面回暖，成交量和成交均价分别比二季度上涨9.9%、7.4%，这也是北京豪宅房价自2011年二季度以来首次环比上涨。数据中的豪宅是指成交均价在30000元/平米以上的公寓住宅，不包括别墅。从房价上看，豪宅房价自一年多来首次环比上涨；而从成交量上，自2010年以来，三季度首次出现了成交量超过新增供应量。开发商为确保全年销售额，三季度积极推盘使豪宅供应量增加。三季度北京共有12个高端公寓项目入市，带来2973套新增供应，而成交量则为3398套，整体成交均价为40994元/平米，环比上涨7.4%，同比涨2.3%。较多高价项目成交以及提价是三季度豪宅均价上涨的主要原因，三季度成交均价在40000元/平米以上的项目，成交套数占高端公寓总成交量的47.7%，成交面积则占总成交量的53.3%。

   自2009年以来，北京高端住宅成交均价首次出现环比下跌是2010年四季度，但2010年高端住宅全年涨幅仍达到18.6%。在2011年限购、限贷政策出台的背景下，北京高端住宅全年成交118万平米，同比降21.4%，但成交均价同比仅降2.2%。高端住宅扛住了调控的压力，价格一直坚挺，最大的问题是成交量。限购一年半以来，即使是普通住宅降价明显的区域也集中在大兴、通州。三季度有60%的高端项目小幅涨价。二季度销售回暖使开发商减少或取消折扣，部分项目提高了后期产品价格，推动了三季度豪宅均价上涨。   2012年10月15日，北京住建委的数据显示，国庆节期间低迷的北京楼市在上周开始大幅反弹。上周北京新房、二手房总成交4994套，环比上周签约量上涨751%。住建委统计数据显示：上周（10.8-10.14），北京新建住宅签约套数为2630套，环比上涨502%，而二手房住宅签约套数则为2364套，环比上涨了1479%。合计总签约数据为4994套，环比签约量上涨751%。在新房供应方面，根据链家地产市场研究部统计，截至2012年10月14日，10月新增商品住宅期房7个，供应达到1923套，比9月前两周的5829套大幅减少近4000套。   2012年10月15日，上海市统计局发布的《2012年前三季度本市房地产基本情况》显示，进入9月后，申城商品住宅销售面积今年首度实现逆转，从1-8月的同比下滑0.8%，变成了前三季度同比增长2%。业内人士坦言，虽然楼市“金九”成色不足，总成交面积81万平方米，与8月基本相近，但是同比大涨41.9%的结果最终使得前三季度的总成交量超过了去年，实现正增长，而从10月前14天的成交来看，全市新建商品住宅成交33.1万平方米，较9月同期提升5.1%，同比则提升99.4%；再加上目前CPI、PPI、GDP等一系列宏观因素的筑底，四季度楼市成交量将持续正增长行情。

   2012年前三季度的成交量已和2011年全年基本持平，目前房价经历三季度止跌回稳后，四季度将会维持稳定。数据显示，截至10月14日，已有20家标杆房企(包括万科、保利、金地、恒大、富力、龙湖等)公布了2012年前9月的销售业绩。其中9月单月合计销售额为658亿，环比上涨了10%，20家房企中销售环比增长的也达到了15家。而前9个月这20家标杆房企累计的销售业绩则达到了5284.5亿元，较2011年同期的4889亿元上涨了8.1%，大部分企业均出现明显的同比上涨。除季节性旺季外，大房企为了冲刺全年业绩，三季度普遍全力推盘，使得销售出现增长，由于2012年前三季度销售好于预期，世贸等房企都上调了全年销售目标。

   上海市统计局的数据显示，前三季度，本市房地产开发投资1664.86亿元，比去年同期增长12.2%，占全社会固定资产投资的49.3%。除了商品房新开工面积2119.86万平方米，同比下降20%。其中商品住宅新开工面积1241.94万平方米，同比下降29.1%，仍处在2位数的下滑中。其他经济数据都出现了降幅缩小的情况，在这些数据中，尤为关键的是，前三季度商品房销售面积1229.94万平方米，下降5.9%。但其中的商品住宅销售面积达到了1083.91万平方米,增长2%。这也是今年申城楼市成交首次出现正增长。

   上海市统计局的数据也显示，1-5月，本市商品住宅成交量556.67万平方米，同比虽下滑0.9%，但是下滑幅度却缩小了7.1%，到了1-8月，本市新建商品房销售面积1093.31万平方米，虽同比下降7.8%，但降幅分别比一季度和上半年缩小7个和1个百分点。其中，商品住宅销售面积962.89万平方米,下降0.8%，降幅分别缩小9.1个和0.4个百分点。进入9月，虽然楼市“金九”表现平平，全月81万平方米的成交量，其较8月增长不足1万平方米，但仍创下了2012年的第三高位，同比大涨41.9%，这也将原本就只有0.8%的销售面积负增长局面首度逆转。

   三季度首度逆转，对于四季度而言，成交量中性偏好，正增长局面仍将继续。来自21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示，10月前14天全市新建商品住宅成交33.1万平方米，较9月同期提升5.1%，同比提升99.4%；其中，上周（10.8-10.14，下同）成交2170套、25.3万平方米,环比分别大涨约200%、227%。据统计，作为节后的首个完整成交周，10月第2周本市新建住宅成交表现不俗、创近15周新高。