为什么部分大房企销售业绩大幅提升？

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“主要原因有五个方面，一是前三季部分大房企采取“以价跑量”销售策略，大量销售商品房库存。二是购房者购房信心上涨，积极入市。而房企推货信心足，看好后市场。三是货币与信贷政策及调控微调等利好政策不断，刺激大量购房需求，促进销售成交。四是土地市场回暖为楼市回稳具有一定的刺激效果。五是之前的项目陆续在当期结算，并确认收入。另外，去年同期业绩基数较低。”

   大部分大房企销售业绩完成，是否意味着房地产冬天结束？

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“暗示房地产行业已经走出最低谷，正在走向回稳上升趋势。目前部分大房企提前完成全年销售目标，而绝大多数的龙头房企在年内实现或超额完成既定目标已属板上钉钉。经过前三季度的市场表现，看多情绪凸现，不少房企已经纷纷上调了年度销售目标。而有些房企甚至提前完成了提高的年度目标，这都将逐渐影响到房企对于市场的预期。8月以来市场成交已出现放缓趋势，虽然房企的推盘热情不减，但数据都显示出在9月这一现象被继续放大，在没有更多利好政策出台的前提下，三季度增速放缓四季度上涨难度大。因此，四季度市场量价上升的难度依然较大，预计仍会保持较平稳的走势。预计在四季度部分房企可能会控制上市量，在土地价格上涨的情况下，开发商逐渐将之前的更关注现金流安全转变为保证利润。”

   今年第四季度楼市房价是否还有下降空间？ 后市房价是否存在暴涨或反弹？ 后市房价如何走？

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“今年第四季度楼市房价几乎无下降空间。一是从金九与黄金周期间及房展会上的楼盘折扣看，价格折扣优惠幅度比较小。尤其是对比今年一季与8月前的价格折扣，明显相对小，甚至部分楼盘取消价格折扣优惠政策而上调控销售价格。说明今年6月份房价止跌回涨之后，房价逐步小幅度攀升，房价已经触顶见底转向回稳上升趋势，下降空间基本没有了。二是前9月各大房企资金回笼情况不错，很多企业已经渡过难关。况且各大房企融资相对宽松和前9月销售业绩良好及货币等房贷政策开始放松，说明大房企不差钱，房价缺乏下降动力，第四季任务以销售业绩转成以增加利润为主。三是截止目前各地房地产调控微调放松的政策达到60个，90%以上获得通过。另外是房产税与限售在年内难扩容开征，而商品房预售制度不可能取消，商品房预售款监督更是难短期完善，表明中央房地产调控已经由严厉转向微调的维稳局面，新的严厉政策不可能再出台，而原来的限购与限贷及限价等限售政策不会扩容，但是限购与限贷及限价的政策出现微调，房企由悲观转向谨慎乐观的心态。四是今年楼市成交量自6月开始出现降幅收窄，购房者购房信心上涨，9月成交量开始回升，而十一黄金周楼市成交超过市场预期，说明楼市回暖越来越明显。另外是今年前9月土地市场越来越火热，房企积极拿地，则表示房企看好后市。从今年第四季度整体楼市看，大房企楼盘价格促销优惠让利的幅度将进一步收窄，甚至会出现上涨价格的情况。而中小房企与资金相对紧张的房企，则会采取小幅度的价格优惠政策，保持以价换量的销售策略。因此，目前中国房价基本见底企稳，大涨大跌的可能性基本不存在，房价总体上保持先震荡后爬升的格局。

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：“今年第四季度到明年一季度楼市房价是否存在大幅度反弹上涨与暴涨可能性几乎为零，房价缺乏大幅度大幅度反弹上涨与暴涨的基础与条件。一是从中央调控层面上看，中央调控政策实质上未放松，尤其是房地产调控进入敏感的关键期，中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心，表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施，货币政策暂时不会全面放松，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴上涨的政策条件。二是从房企资金链层面上看，部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的资金条件。三是从市场供求关系层面上看，目前商品房库存量虽然去化加快，但依然处于历史高位，新增商品供应与保障房供应巨大，市场处于供大于求局面，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的市场基础。四是从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限，缺乏房价大幅度反弹的市场基础。而如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。因此，以价换量的销售策略依然是部分房企主要的应对调控策略。

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“后市房价缺乏暴涨反弹的基础与条件，今年九月房价将止跌，出现小幅度回涨。一方面是传统楼市黄金周销售旺季的刺激下，房企为抢夺市场份额与完成年报及维持一定的开发利润，虽然不敢大幅度涨价，但是小幅度涨价依然是底气足。另外一方面是九月与十月作为历年买房好机会，购房置业者不会错过这样的季节。尤其是刚性与改善需求，考虑到性价比高与产品选择多及担心房价反弹等的原因。三是全国多个城市调控微调放松政策，购房者很看好后市。房贷政策的放松，有利购房者入市心。四是房企后市加大高端产品与高价房的供应，一定程度上拉高整体平均价格。同时，通胀率开始回升，买房子是最好抗通胀的产品。

   购房者是不是已经错过了最佳的购房时间窗口？

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“购房者已经错过了最佳的购房时间窗口。购购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间点,现在已经错过最好的节点。 一是购房时机在去年年低与今年上半年，进入下半年后房价回涨，优惠价格折扣变小，甚至出现涨价情行，一线城市非常明显，涨幅在20%-30%。二是整体楼市回稳了，房企下降房价压力大减。三是房企促销力度已经明显低于前一二季，甚至调价形象。因此，购房者最好购房时机已经过了，但是买房子依然有利可图。7月份调控声音不断，8月与9月部分房企依然采取降价销售，所以还是一个购房的时机。购房者现在应该及时出手，一则去商品房库存量依然是部分房企首要任务，况且新盘上市的推房量增加，房企为跑量，会有一些价格折扣促销优惠措施。二是自住需求与改善需求的购房者可以考虑出手，房价上涨空间依然存在，而投资类的购房者也可入市，因为房价相对调控前低。”

   调控是否有效果？“四限”政策年内会取消吗，是否存在新一轮房地产调控？房地产下半场调控究竟走向如何？

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“从价格控制目标的遏制房价上涨过快和遏制投资投机炒房需求角度看，中央最严厉的第三轮房地产调控效果非常明显。但是从调控目标的房价合理回归角度看，调控比较“失败”，可谓有“空调”之嫌疑。新房开盘价普遍走高，房价几乎已涨回到调控前水平。尽管本轮调控遏制了投机炒房，起到了遏制房价暴涨的效果，但并没有实现房价合理回归的目标，主要原因在于地方政府微调政策迭出，且当前地价上涨幅度远超房价。”

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“今年年内房地产调控“四限”政策不要指望取消，但是不排除地方政府“四限”政策微调。一方面是中央既有防止房价大幅度反弹又要防止经济下滑过快，同时既要稳定楼市与房价预期又要完成今年价格控制目标。尤其是今年前三季楼市回暖明显，销售成交回升快速，房价大有反弹之态势。另外一方面是地方政府面临巨大的财政压力，全国多地调控微调。另外是房企去商品房库存量加快，前三季销售业绩良好，况且融资渠道放松与贷款成本先进，房企资金逐渐宽松，楼盘涨价现象越来越多。三是考虑到“房价未合理回归与巩固前期调控成果及市场存在变数的因素，短期如取消“四限”政策，弊大于利。从近期中央表态与楼市行情及房价走势等经济形势看，随着8月通胀率低位徘徊与外汇下降与前8月国内经济预期悲观等QE3量化宽松货币政策的因素影响，中国货币政策宽松的预期加大，估计今年九月降准或降息一次。在中国房地产市场处冷热不均与经济下滑不稳的环境下，新一轮房地产调控政策不会出来，特别是房产税扩容与商品房预售制度取消及预售款监管等政策暂时不会有新的变化。”

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“在中央连续两年的政策调控下，房价得到了有效控制，作为长期的国家政策，未来一段时间内房地产调控依然会继续以微调与维稳为主题。”此次贵阳和上海两地楼市政策松动，意味着地方政府面临巨大的调控与市场及财政的三层压力。一是尽管房价反弹风险信号已经出现，但不变的是决策层继续紧盯市场坚持调控，动辄喊话的警示，表明房地产调控仍属常态。二是现在是市场与政策博弈的关键点，如果市场回暖过快，也不排除会出台收紧楼市的政策。现在开发商的定价与政策亦步亦趋。三是今年前三季度土地出让计划与土地出让金任务完成率不到60%，尤其是在各地政府前三季财政收入下降的情况下，土地财政导致地方政府调控放松的冲动越来越明显。因此，中央政府一方面要保持楼市与房价稳定预期，巩固前期调控成果，防止楼市过热与房价全面上涨反弹的现象。另一方面还要考虑到合理购房需求，防止投资投机炒房入市，以及开发商哄抬房价上涨。同时也要地方政府完成今年价格控制目标。”

   2012年10月10日，根据深圳市规划国土委公布的数据，今年第三季度，深圳全市新房成交价格已突破两万关口，达到20902元/平方米，这一价格和本轮调控开始时已相差无几。2010年上半年，深圳全市新房成交均价为21094元/平方。2010年4月本轮楼市调控正式拉开帷幕，在限贷、限购、限价等组合拳的重压下，2011年四季度全国房地产市场开始明显降温。去年四季度起，深圳楼市掀起了打折降价潮，一手房价格出现回落。今年第一、二季度，深圳新房价格分别回落至17200元/平方米、18086元/平方米。但在第三季度，一手房房价迅速反弹至20902元/平方米，总成交面积为920897平方米，成交量略高于调控前成交水平。从成交区域来看，宝安区已取代龙岗区成为成交量最大的片区。今年三季度，宝安区新房成交量已达全市52.5%，而在2010年上半年，这一比例不到30%。

   2012年10月15日，截至10月14日，已经有20家标杆房企(包括万科、保利、金地、恒大、佳兆业、世贸、富力、龙湖、中海、雅居乐、融创等)公布了2012年前9月的销售业绩。其中9月单月合计销售额为658亿，环比上涨了10%，20家房企中销售环比增长的也达到了15家。而前9个月这20家标杆房企累计的销售业绩则达到了5284.5亿元，较2011年同期的4889亿元上涨了8.1%，大部分企业均出现明显的同比上涨。以A股上市的四大房企为例，保利地产前三季度实现签约面积669.20万平方米，同比增长34.03%；实现签约金额756.28亿元，同比增长32.04%。其中9月签约面积78.55万平方米，同比增长33.70%；实现签约金额77.59亿元，同比增长15.19%。

   2012年10月1日，28个重点城市的涨降价楼盘数据显示，从今年5、6月开始出现局部涨价情况，7、8月涨价楼盘数量明显增加。截至8月31日，28个重点城市的涨价楼盘达到137家，其中70%的涨价楼盘的涨幅在10%以内，说明市场确实出现了部分楼盘价格微涨的局面。进入下半年，深圳新楼盘入市价格已明显高于前几个月。位于深圳宝安区的新盘勤诚达22世纪，当前的成交价普通在22000元至23000元/平方米，与之仅隔一条马路的另一个楼盘中洲华府，5月开盘，成交均价不到21000元/平方米。

   而金地集团1-9月则累计实现签约面积190.9万平方米，较上年同期增加30.8%；累计签约金额223.2亿元，较上年同期增加13.1%。其中9月实现签约面积35.1万平方米，较上年同期增加13.4%；签约金额40.6亿元，较上年同期增加7.3%。此外，招商地产第三季度实现签约销售面积56万平方米，实现签约销售金额85.77亿元；前9个月实现签约销售面积172.94万平方米，实现签约销售金额247.08亿元，已经超过了招商地产去年全年的销售业绩。至于龙头万科，前三季度累计实现销售面积907.9万平方米，销售金额963.2亿元；9月份的销售面积为105.0万平方米，销售金额120.4亿元，两项数据均于去年持平。不过，万科目前已经连续5个月单月销售突破百亿，按此势头发展，年末再创销售新高问题不大。