最近大家都喜欢谈楼市，房价啥时候能真正开始下跌，跌多少，会不会短暂下跌后又重新上涨，这些是大家最为关心的话题。但我对商业地产价格的上涨更感兴趣。因为，这个国家不调控的市场，似乎更能够反映地产的实际状况。目前商业地产的状况又如何呢？

　　前几天听到一则新闻，太平洋百货这个国内百货届的巨鳄关闭了其在北京的五棵松店和盈科店，其中五棵松店店关闭的原因是定位的问题，五棵松店开在了居民区而不是商业圈，缺乏足够的相应档次的购买力的支撑，所以产生巨大亏损。而北京盈科店位于三里屯商圈，始终处于盈利状态，其关闭则完全是房租的原因了，原定的租赁时限到期，新开出的店面租金价格太高，导致商家干脆也关闭了这家分店。盈科店的关闭是财产性收入对实体经济的打击的最典型案例，财产性收入的增长打击的绝对不仅仅是工业企业，还包括了第三产业在内的所有实体经济。

　　而万达的老板似乎对商业地产的前景充满信心，记得他在一个节目中谈及太平洋的关门，认为是旧的百货的模式已经不适合市场的需要的结果。那么二者之间有啥区别呢。万达的模式是国际上称作shoppingmall的经营模式，其实说起来也不是什么很新鲜、奇特的模式，在发达国家早已有先例并在不断发展中，这种模式用我们的大白话说就是：在城市日渐扩大的情况下，在新的区域由地产开发商建设出一个新的商业集中区罢了。旧的商业集中区是自然形成的，新的商业区由商业地产开发商来完成。

　　Shoppingmall的发展模式开发一个商业区，正常的步骤应该是先拉来一些大的超市、百货以廉价的方式吸引其进驻，进而吸引餐饮、娱乐等设施的入驻，完成居民的购物、休闲的一站化。从这里我们可以看出，这个业态和百货本身根本就不存在谁优谁劣、谁能够淘汰谁的关系，完全是互补互生的关系，甚至shoppingmall发展的初期需要极其低廉的租金吸引大的百货的入驻，来支撑体系的建设。那么商业地产的代表万达为何能够快速发展，而作为百货业的代表太平洋百货却步履艰难呢？为何早期的商业地产的Shoppingmall模式需要非常长的资金回笼周期，而很难实现快速的复制，而万达却可以实现其快速的复制呢？我们来看下万达是如何实现快速发展的。

　　万达的发展模式其成功飞跃的关键，就在于他们及时的抓住了目前中国实体经济的困境，利用实体经济逃离过程中人们对固定资产痴迷的追求实现了成功的套利。万达早期的发展也是靠廉价出租引进沃尔玛、家乐福、大洋等大型百货超市来吸引主流人群，而后在几个大的名店的旁边，开发一点小型的商铺来出售，而仅靠这种出售就可以回收整个商业投资项目50％或70％的成本，实现了可持续的快速复制。其附属店面产权的成功出售是所有环节中最为关键的一环，依托的就是人们对对固定资产投资的痴迷。

　　后期就更为离谱了，甚至连那些大的百货超市都不需要了，他们只需要自己成立的万千百货入驻，便可以将大量的店面进行出售，不但能够回收成本，还可以直接获利了。我认识一个企业的老板，他花了500多万买了万达的店面产权，现在每个月的租金是7000元，也就相当于每个月不到0.14%的利息，而承租方仍然嫌租金昂贵得难以承受。由此可见，人们对商业地产的投资已经到了完全丧失理性的地步，商业地产商无需考虑客户的经营环境的培养，企业经营也已经变得无关紧要，租金高低的因素决定了成败，变成了完全的击鼓传花游戏，而商业地产项目则成为了社会财富转移的绝佳方式。商业地产的畸形发展多度的掠夺终将毁灭其自身的终端需求---实体经济，而丧失了实体经济支撑的商业地产泡沫也随时面临着破灭的风险。

　　商业地产从开店不如买店，进入到买店不如盖店的阶段，游戏即将结束，至于何时结束、如何结束似乎并不重要，但是有一点我们必须清楚，商业地产的游戏不会因为资金链的断裂而结束，第三产业的垮台往往会优先于商业地产。

　　至于社会最为关心的住宅地产，社会上还处于是否会下跌，何时下跌，会下跌多少的争执纠缠之中。我认为这种争论是十分无聊的，为何会出现如此无聊的争论和纠葛呢？因为大家对于房价是否会下跌的因素的认识，往往只是停留、纠缠在了国家的限购调控、保障房的影响、资金的松紧的这些短期的不稳定因素上，而没有去全面的了解房价上升的实质和最终决定房屋价格的根本因素。

　　那么导致房价上涨的原因是哪些呢？这些因素是否还能够持续支撑房价呢？

　　1供需关系所决定的房价上涨。

　　从供应的角度来看，政府通过对土地的垄断实现了土地供应的计划性、有限性，这就像欧佩克控制石油的产量一样，对于供应的控制，是实现上涨的最基本的条件。关于土地的供应问题，有人说对土地的有计划的开发是避免过度的占用耕地保住耕地红线的必然需要；也有人说城市的土地资源是有限和稀缺的，城市已经无地可卖，所以地价必然上涨，进而带动房价上涨。

　　我认为这些说法是相当荒唐的，无非是炒作地价的借口罢了。我们看到，大大小小的地方政府大力建设所谓的工业区、科技园用了多少耕地，大量的农村被平掉，啥时候见他们在乎过耕地？日本是个人口多、土地少的国家，他们沿海地区大规模的城市扩张建设，甚至出现了连成片的城市群，可曾破坏了他们的农村，破坏了耕地？让人口大量向沿海地区、中心城市集中更能够保护耕地，还是将人口平均分散在农村更节约土地，这个问题是非常见而易见的，城市规模的扩大不会对保证耕地的面积造成任何伤害，而如何将农村人口留在城市才是保证耕地面积的关键。至于说到城市土地资源的稀缺，就更荒唐了，还是我前期分析石油那句话，“30年前就说石油只够开采30年了，现在还是只够开采30年”这句话可以一直对你说下去。政府的限量供地行为，房地产商的囤地行为，这些都和土地稀缺无关，这一切都是为了炒高地价制造舆论基础和市场预期罢了。

　　控制住了土地的供给，也就控制住了房屋的成本和住宅的产量，遇到需求萎缩，只要持续的减少供应量，就能够确保房价的长期的上涨趋势，房价的任何下跌都只是暂时现象。政府只要想通过卖地继续捞钱，就会想方设法的推高房价、地价，土地财政是支撑所有人持续看好房价上涨的根本性因素。那么这个根本性因素是否会发生改变呢？我认为完全有可能改变。两个因素决定的：

　　一个因素是短期因素，政府过度依赖于土地财政，一旦经济危机爆发，用地需求大幅度萎缩的时候，大量的债务必然让财政无以为继，此时政府卖地的冲动就会被空前的激发出来，政府根本就hold不住自身的欲望，只要能够换来解救燃眉之急的资金，政府会不顾一切的甩卖，半价、1/3、1/4的价格他们照样都会卖，甚至低于征地成本也会卖，对于现任执政者来说，现在自己手头有钱花，总比把钱留给下一任来的强吧。而拿到廉价土地的开发商，就掌握了比别的地产商更低的成本，他们可以通过甩卖手头的廉价房子，来打击市场上的竞争对手。这里面关键的因素就在于当市场萎靡的时候有没有地产商敢于买入土地，只要有，市场自然产生的对房价的持续打压的力量就形成了。这种地产商一定会出现的，因为对生意人来说，只要能够赚钱，就一定会有人干的。行情好的时候通过减少供应量拉高价格，而行情不好的时候却会拼命甩卖来压低价格来完成套现，所以土地财政不仅仅是推高房价的因素，同样也能成为打压房价的因素。

　　还有一个因素是长期因素，就是房产税的出台终将改变土地财政的状况。当征收房产税的收入高于出售土地的收入的时候，尝到甜头的政府会怎么干？他们会拼命抛出廉价土地，鼓励大家买地、盖房，然后对你征收房产税来增加自己的收入，甚至连前期不断打压的小产权房，他们都会主动给他们发产权证的，为什么，发一本几毛钱的证就能够换来更高的收入，干吗不干呢。有人可能会不同意我的这个观点，他们认为地产商和政府有着千丝万缕的关系，政府能为了增加财政收入而抛弃地产商么？这点，我也觉的问题不大，久病床前无孝子，当地产商失去了暴利的时候，被抛弃只是时间快慢的问题。我这话可能说的太难听了点，说的好听点感情是要靠不断的沟通交流来维系的，当你没有钱经常请领导吃饭的时候，感情还有可能那么深厚么？道理就这么简单。这就是势的问题，当“势”开始扭转，一切皆会被改变。

　　土地价格上涨的“势”没有经济危机，是不会被改变的，不管什么文件、精神、政策、法律都是没用的，宏观调控就是扯淡，限价、限购也是浮云。但价格的上涨，自己会给自己挖掘坟墓的，涨价引发危机，危机的爆发自然会扭转一切。

　　我们再来从需求的角度来看看房价。我们谈房子的需求，会提到两个因素，一个是中国城市化的进程，必然导致需求的增加；一个是社会的硬需求始终存在。

　　城市化的进程这是必然趋势，这个是在发达国家的发展历史中已经得到了证明的。从长期来看，城市的发展扩大，人口向城市的集中，必然产生更多的住宅需求，这应该是一个城市房地产的最主要的需求来源。中国的城市化水平只有百分之四十多，而发达国家的平均水平是百分之七十以上，中国离这个水平还有很大的差距，如果我们最终也达到发达国家的水平，这就意味着还有大量的农村户口的人群要在城市定居，这些进城的农民需要住房，住房需求空间还是非常庞大的。

　　但是，这只是一个长期的趋势，短期内这个趋势还是有可能会发生一些反复。为什么人家要在城市定居？因为城里商业发达、热闹，有地方逛街、消费、娱乐，城里有更多的就业、发展的机会，这是城市吸引人的地方。当一个城市的房价、物价高企、生存环境恶劣的时候，商品虽多但与自己无关，当城市开始出现大量的失业，人们失去了发展的机会，还会有人会为了专家们所声称的70%的城市化水平而迁入城市么？显然，这是无稽之谈。接下来的一段时间里，城市化进程将因为生存条件的改变而停止，城市化所带来的房地产需求也将随之消失。

　　我们再来谈谈城市自身人口对房屋的硬需求。我们如何来看待这个所谓的硬需求呢？我只是说一个简单的问题，我们城里有多少的人口晚上是睡在大街上、桥底下的？当然这里还要扣除喝醉了酒躺在大街上睡觉的那一批人。要说硬需求，这些才是硬需求，因为人家的确没地方住。没睡在大街上的人，对房子的需求都不是硬需求，我认为都是改善型需求。孩子长大了，要结婚，不愿意和父母同住，要自己买房自住，这不是硬需求，因为如果确实没钱，他还是要和父母同住的。也就是说，这种需求完全是弹性需求，是人们生活条件改善后，追求更美好的生活中所产生的需求。弹性的需求是会随着生活条件的改变而改变的，也就是说，当你的生活条件不容许你产生这种需求的时候，你的需求就会消失。而一旦生活改善了，你就会想买套房子，钱再多点，你又会想面积要大一点，环境要好一点，你每次想换更好的房子的时候，你都会觉得不换不行，现在的房子太小了，或者太不方便了，你的感受是我一定要，所以往往自称为硬需求。甚至有的人已经有了好几套房子，他仍然觉得自己还需要买房，他会告诉你很多自己是硬需求的道理。所以如果你要去判断房价的走势，就不要去相信有什么硬需求的存在，这完全是误导听众的。

　　现在我们知道了，供需关系所决定的房价上涨的因素，实际上都是经济发展的产物，但都不是不可逆转的因素，一旦经济的增长出现逆转，这些决定房价上涨的因素也会随之逆转。

　　2住宅地产所承载的金融属性也刺激了房价的上涨。

　　住宅的居住属性是其最基本的属性，也就是说房子本应该是拿来住的，只要能够解决民众居住的基本需求，住宅地产并没有什么必须准照的固定模式。在1998年之前，国内房子和金钱的关系并不是很大，福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。到了1998年形势发生了根本性的变化，由于当时中国受亚洲金融危机的影响，经济发展速度不快。国家为拉动经济增长，出台了有关房地产的改革措施，明确了居民住宅的货币化、私有化，同时砍断了社会上其他的住房分配方式，其目的就是逼迫刚刚富裕起来渴望改善住房条件的中国人，将其财富驱赶入商业地产市场，并通过房地产行业的发展来刺激GDP的增长。这一年起中国的住宅市场进入了商品房的时代。大多数的中国人正是那个时候，开始先后接触到了银行信贷，住宅地产从此和金融挂上了钩，但真正成为所谓的投资品种、出现金融属性是到了二十一世纪之后。

　　这里我们要解释一下啥叫“金融属性”。这是我们国家发明的名词，大致意思就是说商品的价格由于受到金融杆杠和投机炒作的影响，表面上脱离了由实际价值和供需关系决定其价格的模式，而成为一种金融工具，由金融资本来掌握其定价权。这样说起来太复杂，我们简单点表达，就是------金融资本成为了决定住宅地产价格的主流，所以对住宅地产的价格享有发言权，住宅价格的涨跌和正常的居住需求在表面上失去了必然的联系。

　　这里我们所说的金融资本，大家不要仅仅把它想象成什么大的国际金融财团，或者温州人的炒房团，我所指的金融资本就是那些不用于生活、生产经营的资金，就是大家常说的用于“投资”的资金。举个例子就是：你投资股市、投资期货或者投资买房，那么你所有投入的这些资金就是金融资本。这些资金是不需要依靠经营来获利的，而是投入后，依靠资本本身的增值来获取利润的，这些资金都是金融资本。当社会上对房屋的投资需求对房价的影响力超过居住需求的时候，房价的泡沫就形成了。也就是说，中国的房价之所以出现泡沫，你不要去抱怨什么地产商、政府、温州炒房团，实际上炒作的黑手就是你自己嘛。国家对二套房、三套房的限购，实际上就是遏制这种“投资”的冲动，国家试图用行政手段来消灭附着在住宅上的金融属性。

　　任何带有金融属性的商品，是不是只涨不跌呢？答案是否定的，当商品拥有了金融属性后，不是只涨不跌，而是既助涨也助跌。也就是说商品有了金融属性，市场需要上涨的时候会涨过头，下跌的时候会跌过头，但真正最终决定商品的价格的因素还是其价值。现在有人开始说了，国家的房产限购不是为了阻止房价的上涨，而是为了阻止房价的下跌。我认为这个观点是对的，国家的做法也是正确的，为啥这么说呢？人们对住宅地产的“投资”，加大了对房屋的需求量，在房屋上涨的过程中，无疑这种“投资”起到了囤积、助涨的作用。但是，一旦房价开始下跌，那些囤积起来的住宅也就是我们说的“二手房”，无疑将开始大量被抛售，进而对市场形成冲击，原来囤积的越多，后期形成的冲击也就越强，房价下跌的幅度也就越大。这时候国家的限购，减少了前期的涨幅，同时也降低了房价后期的跌幅。所以限购的主要作用在于减少房子的金融属性，而根本就不可能导致房价的下跌。真正决定房价下跌的因素绝对不是政策，而是房子自身的价值和市场自身的走向，房价的拐点同时也是经济的拐点。而我们很多人去猜测限购是否能够成功遏制房价的上涨或者猜测是否会使得房价下跌，我只能说，你们找错了标的物了，使用错误的思路想要找到正确的答案，那你就只能试试你的运气了。