谢逸枫：房企资金“最饥渴”已经过去

   导读：中国人民银行2012年10月22日发布的三季度贷款投向统计报告显示，2012年9月末金融机构人民币各项贷款余额61.51万亿元，同比增长16.3%，前三季度增加6.72万亿元，同比多增1.04万亿元。其中，房地产贷款余额11.74万亿元，同比增长12.2%。 三季度房地产新增贷款4168亿元，占所有新增贷款的比例为22.4%，是自去年二季度以来的新高。三季度房地产贷款增长加快，主要个人购房贷款、房地产开发贷款增速回升。数据显示，9月末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.74万亿元，同比增长12.2%，比上季度末高1.9个百分点;前三季度增加9821亿元，同比少增102亿元，前三季度增量占同期各项贷款增量的15.4%，比1-8月占比高1.3个百分点。

   2012年10月18日，国家统计局公布，1-9月份，房地产开发企业本年到位资金68232亿元，同比增长10.1%，增速比1-8月份提高1个百分点。其中，国内贷款11008亿元，增长12.9%;利用外资317亿元，下降53.3%;自筹资金28438亿元，增长11.4%;其他资金28469亿元，增长9.6%。在其他资金中，定金及预收款17841亿元，增长13.2%;个人按揭贷款7064亿元，增长14.2%。四、房地产开发景气指数。9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.39，比上月回落0.25点。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，房企到位资金不断增速，表明房企资金最坏时期已经过去了,现在基本是不缺钱。首先是房企融资成本下降，销售回款增加，现金流越来越宽松。其次是个人房贷政策放松，个人住房贷款增长快速，市场购买力旺盛。再次是国内房地产贷款也逐渐增加，房企整体资金压力减小。最后是货币政策放松预期强烈，开发商推盘速度提高，但是价格折扣优惠政策的力度越来越小。毫无疑问，现在买房是购房者最好时机,否则一旦错过必然要悔青肠子。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，从三季度贷款投向数据看，房地产新增贷款增速回升，但是整体房地产贷款依然紧张。一则开发商贷款资金需求量依然比较大，部分开发商的新项目存在资金缺乏的现象。二则个人住房贷款需求旺盛，房贷政策微调起到刺激作用。三则政府加强保障房建设，资金投入不断增加。四则个人购房贷款的增速大于房地产贷款，说明目前市民的购房行为正在消化一部分存量房。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，今年以来，各家银行在压缩其它商业性住房开发贷款的同时，将增量主要用于支持保障房建设。同时，银行间市场的债务融资工具也开始对保障性住房开发贷款提供资金支持。房地产贷款虽然有所增加，但是总体增幅不大。在房地产泡沫尚未完全挤出、房地产宏观调控政策毫不动摇、房地产信贷系统性风险仍未完全化解的情况下，房地产相关贷款还是会严格控制在与整体经济发展同步的轨道上。

   统计数据显示，企业短期贷款和票据融资同比多增，固定资产贷款增速继续回升。9月末，全部金融机构本外币企业及其他部门贷款余额48.64万亿元，同比增长15.8%，增速比二季度末高0.2个百分点;前三季度增加5.18万亿元，同比多增1.21万亿元。结构方面，截至9月末，地产开发贷款余额8461亿元，同比增长7.3%，增速比二季度末高6.5个百分点。房产开发贷款余额2.96万亿元，同比增长12.1%，增速比二季度末高0.8个百分点。个人购房贷款余额7.8万亿元，同比增长12.6%，增速比二季度末高1.6个百分点;前三季度增加6728亿元，同比少增850亿元。保障性住房开发方面，截至9月末，贷款余额5215亿元，同比增长61.7%，增速比上季度末低1个百分点。前三季度增加1300亿元，占同期房产开发贷款增量的60.2%，比1-8月占比低0.7百分点。9月末，地产开发贷款、房产开发贷款、个人购房贷款余额同比分别增长7.3%、12.1%和12.6%，增速分别比二季度末高6.5个、0.8个和1.6个百分点。

   二季度以来，房地产市场回暖与房地产贷款增加关系密切。一季度总贷款同比增长9.8%，第二季度总贷款增速扩大至24.4%;房地产贷款也从一季度下降转为二季度增长14.5%，结束了连续几个季度的负增长局面，房地产市场量价就开始回升，从7月开始全国商品房当月销售面积止跌反弹，连续两个月同比增速超过10%。截至9月末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.74万亿元，同比增长12.2%，比二季度末高1.9个百分点;前三季度增加9821亿元，同比少增102亿元，前三季度增量占同期各项贷款增量的15.4%，比1-8月占比高1.3个百分点。

   截至9月末，地产开发贷款余额8461亿元，同比增长7.3%，增速比二季度末高6.5个百分点。房产开发贷款余额2.96万亿元，同比增长12.1%，增速比二季度末高0.8个百分点。个人购房贷款余额7.8万亿元，同比增长12.6%，增速比二季度末高1.6个百分点;前三季度增加6728亿元，同比少增850亿元。截至9月末，保障性住房开发贷款余额5215亿元，同比增长61.7%，增速比二季度末低1个百分点;前三季度增加1300亿元，占同期房产开发贷款增量的60.2%，比1-8月占比低0.7个百分点。

   去年12月以及今年2月和5月，央行三次降准，向银行系统释放了大量的流动性，使其放贷积极性增加。据链家地产市场研究部统计，三季度个人新增购房贷款3273亿元，环比上涨74%;而新增开发贷款为895亿元，环比回落33.5%.链家地产市场研究部张絮表示，房地产新增贷款的增加主要由于楼市回暖后个人购房贷款需求增多，而开发贷款有所回落，可见商业银行对于开发贷款在额度上和审批上的管理并未放松。央行最新的报告显示，三季度房地产新增贷款4168亿元，占所有新增贷款的比例为22.4%，是自2011年二季度以来的新高。就是说银行贷款在今年三季度向房地产业倾斜明显。

   链家地产的一份细分报告显示，在今年三季度新增的4168亿元房地产贷款中，个人按揭贷款达到了3273亿元，保障房开发贷款431亿元，而其他房地产开发贷款仅有464亿元。这意味着，从银行流向商品房领域的开发资金3个月只有464亿元。从细分数据中可以看出销售在回暖，但是开发商能从银行获得的开发贷款依然有限。464亿元的新增房地产开发贷款和10月短短十几天内开发商融资规模达到200亿元的对比，无疑说明了现在房地产业对于资金的渴望。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，自从六七月中国人民银行两度降利息之后，居民购买力重回房市，成交量大幅上扬，开发商现金流得以改善，房地产建设加速，房地产市场温和回暖。目前许多项目已经进入了收尾阶段，如果房企现在又进行续借委托贷款，从侧面反映出了目前许多已经开盘的项目需要资金输血。

   根据中原地产统计显示，10月以来，多家房企再推融资计划，数家房企意向融资额超过150亿元，在9月全国整体土地市场升温的背景下，房企输血拿地的积极性高涨，整体四季度做多的趋势将更加明显。其中包括龙湖、融创、方兴、世房等企业在内近期全在加大融资力度。实际上，下半年土地市场供应力度加大，很多房企借机拿地补仓，仍具有较大的资金需求。龙湖、保利、金地、佳兆业、花样年、金隅等多家房企都在三季度通过信托、债券、配股等多种方式大规模融资，这也是导致三季度新增开发贷款回落的原因。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，主流开发商判断市场转向，拿地积极性高涨，渴求资金做多。成交回暖趋势已经明确，房企库存减少，随着标杆房企销售业绩的回暖，以及推盘节奏的放缓，之前开发商高企的存货也得到了快速的消化。信贷继续宽松将成为趋势，目前来看，整体市场的货币供应量在四季度继续宽松将成为趋势，在货币宽松的情况下，房地产价格难免水涨船高。

   方兴地产19日发行5亿美元年息4 .70%的担保票据。这笔担保票据获得77亿美元的认购，超购14 .4倍。方兴表示所筹资金将用于尚未偿还债项的再融资、营运资金及其他一般公司用途。国际评级机构穆迪表示，这笔新债劵对其主要信用指标影响有限。据中原地产统计显示，10月来，多家房企再推融资计划，数家房企意向融资额接近200亿，在9月全国整体土地市场升温的背景下，房企输血拿地的积极性高涨，整体四季度做多的趋势更加明显。方兴地产于10月19日公布，公司将与苏格兰皇家银行有限公司、德意志银行新加坡分行、摩根大通及渣打银行就发行本金额为5亿美元的票据订立购买协议，期限为五年期，年息为4 .7%。所得款净额，方兴计划用作尚未偿还债项的再融资、营运资金及其他一般公司用途。

   据港媒消息称，方兴地产5年期5亿美元担保票据获77亿美元的认购，超购14.4倍。其中基金认购占比66%，私人银行和商业银行的认购的占比分别达到15%、11%。国际评级机构穆迪报告称，拟发行债券将会延长方兴地产的债务到期日和改善其融资稳定性。事实上，早在今年7月份，方兴地产就曾经大举融资用以拨付集团的一般企业资金需要。当时的贷款人是上海浦东发展银行股份有限公司香港分行、永隆银行有限公司及东亚银行有限公司，各方于公告日订立贷款协议，方兴地产获得一项3年期贷款融资，总金额为2亿美元。除了方兴地产大举融资，龙湖地产、世茂地产、融创、华南城等房企纷纷宣布大举融资。据中原地产统计显示，10月来，多家房企再推融资计划，数家房企意向融资额接近200亿，在9月全国整体土地市场升温的背景下，房企输血拿地的积极性高涨，整体四季度做多的趋势将更加明显。

   多地银行开始调整首套房贷款利率优惠，部分城市出现了首套房贷利率收紧及批贷周期延长的情况。银行房贷利率政策确实出现“分化”现象，部分银行将首套房贷利率8.5折优惠上调至9折，也有小部分银行暂停房贷业务，如青岛、南京、南昌等地。目前来看，北京和上海两地的主流银行仍保持首套房利率85折的优惠情况。 进入10月份以后，多地银行调整了首套房利率优惠。青岛当前仅有2家银行可以办理85折优惠，而且审批难度及要求都较原来有明显的提高，不仅收入要求提高，而且批贷周期也延长了。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，虽然当前总行并没有明确要求取消首套房贷利率8.5折优惠，但是实际操作过程中确实不如今年上半年批的量那么大。目前北京、上海均暂时没有出现贷款利率方面的变动，主流银行仍保持首套85折利率。