受到宏观政策影响、市场消费者的观望情绪，以及越来越明显的气候等季节的影响，房地产所面临的冬天将会更寒冷。贾春宝认为，要能祛寒过冬，房地产企业需要加紧修炼内功，从内部团队的信心所传递出来的激情与战斗力，到产品策略与营销传播，再从工程管理到资本管理，都是需要有相应的系统化的解决方案的。

在政策收紧、市场整体环境处于寒冬的情况下，难免会影响销量。当然影响销量的因素有很多，比如来自市场的竞争因素，来自跟消费者之间的心理博弈处于劣势，产品定位与宣传推广策略出现严重的偏移，管理制度之中有很多束缚企业手脚的因素，比如产品自身难以得到信心。

面对来自整体市场和相应季节因素的，即使实力雄厚的开发商，拥有多年的行业开发经验，并拥有数不清的业绩与荣誉，都不得不祭出全员营销机制的政策，即使全员营销机制所可以得到的效果，是由相应的环境氛围以及执行到位的程度决定的。一旦在管理上出现混乱，就必然要让团队陷入混乱之中，极大地影响信心。

在整个团队失去信心的时候，是无法抵御外界的寒意的。信心来自市场的信任与正能量传递，不仅仅在于销量，更在于客户的美誉度，不仅仅在于对目标受众以及优质客户的态度，更在于那些不是特别符合产品目标定位的客户，至少是看上去没有达到标准要求的客户。

来访的客户，每个都可以跟公司所做的宣传工作之中所投入的财务与人力成本挂钩，把那些成本量化并分担到每个访客上面，会让员工重视来访的每个人，追踪他们的动态，更重要的是看他们离开的时候，是出于被漠视之后的气愤，还是出于对自己买不起的遗憾。

在处于气愤的情绪之下，人会把自己感受到的不满意的态度到处散播，把细节夸大，蔓延开来就会对企业形成危机。相反，假如出于遗憾并得到尊重，稍微有些政策性的激励，就会成为企业的义务宣传员，推荐甚至是主动寻找那些买得起那样档次的房子的客群。

假如那些没有成为企业客户的访客，最终都成为企业的“义务宣传员”或者是兼职的业务代表，那么也是企业所得到的优质资源。

当销售方面的业绩不给力的时候，就会直接影响到企业的健康现金流，并在拿地方面陷入决策矛盾之中。假如在资金链原本就出现紧张的情况下，拿地明显是找死，但市场销售乏力的情况下，土地不能有良性的储备，却会是等死。

缺乏前瞻性，而屡次错失拿地的好时机，无疑会让企业失去未来，员工由于难以看到企业的未来而萌生去意之下，又不能不用财务政策去竭力挽留，所有这些都需要庞大的资金支撑，那么资金从哪里来呢？假如从市场之中难以得到稳定现金流，那么就只有从资本市场之中运作了。这无疑又要提高资金的财务成本压力。

在市场营销领域，更健康的关系是那种若即若离的关系，不要失去信任的根基，也不要过于仰仗和依赖。因为不信任难免会有沟通障碍，即使对方有高明的办法，在表现的时候都难免会有折扣，在接受起来，以及从市场之中所得到的反馈方面，都无疑会是层层打折的。

房地产行业所比拼的核心是位置、位置还是位置，不管是从围棋理论之中的“金角银边草肚皮”的原理，还是从商业群聚效应的角度看，人气都足以成为房地产项目考量的首要因素。当企业谋取了一个绝佳位置，就容易沉浸在其中而沾沾自喜，然后就在一个小圈子或者小的板块之中进行硬碰硬的竞争。

房地产营销的核心诉求是与什么样的人为邻居，虽然客观地说，形象代言人未必就是真正的业主，即使是业主，你所追寻的那些偶像跟你是近邻，你与TA谋面的机会依然是寥寥，但依然会在内心有美好的期待。

其实业主真正期待的不是与什么样的人为邻里，而是得到相应的细节方面的关照，比如友情提示之类温馨的细节。那些细节在很多时候并不单纯体现在钢筋水泥的组合结构与表达方式，而是体现在物业服务细节上。

贾春宝身边有很多领域的精英，单纯从房地产领域，就有做工程规划设计与施工的、做市场营销顾问与代理方面的，以及提供资金或者提供资本服务的。

跟做工程管理与资金服务的朋友聊，他说已经跟很多开发商建立起了合作关系，开发商委托他们帮助自己融资，但又绕不开高额的融资的财务成本，所以就宁愿用提高造价的方式，争取施工方为自己垫款，把融资所承担的财务成本转嫁到施工方头上。

垫款本身就要求自己有更好的条件，并对施工方也提出更高要求，即使都得到保证，也必然要面对在施工方面偷工减料的问题。而且垫资本身也是有代价的，不仅需要在工程款项的价格博弈之中，自动出让主动权，而且需要拿出固定资产或者在建项目作为抵押，抵押的时候也是会有很高的折扣率的。

但其实以在建项目作为抵押的方式，会给甲方带来严重的潜在风险的。一旦没有按时付款就很容易被迫廉价出让，这是企业的硬性损失，来不得半点折扣。

虽然从正规化的角度去衡量，越来越少的施工单位愿意采用垫款这种“先扎着”的方式去拿项目，但在条件的彼此让步之中，总是有达成妥协的时候。而更多的时候，用这种方式来自救，未必是开发商的明智举措，而更多的是出于无奈。