笔者以前曾以同题写过一篇网文。近期陕西省出台的“限利令”让我不禁深想了些东西，翻出旧文，看见了一些应验，因此以此题继续阐发些感想。

　　限购以来，房地产界弥漫着一种对限购政令的纠结：地方政府怕约谈问责，房企老板怕房价逆转，富人的钱无处可投，穷人总怕被误伤。

　　限购到如今，房企和购房者纠结的问题已变成：2012年后的房地产市场与房价究竟会如何走？限购还会继续吗？如继续又还会持续多久?在对一些房地产企业的战略咨询中，笔者总是就限购的本质切入来加以阐述：要理解中国式限购，只要了解其行政色彩和行为色彩即可。从战略看，房企过于关注限购政令是没有必要的，限购的核心原因是基于中国房地产市场隐性和显性存量的巨大，中国房地产的深度矛盾已是不患“寡”而患不均，人均住房面积对一部分底层民众来说是一个虚词，他们是“被平均”了。但人均住房面积对政府来说是一个沉甸甸的实词了，因为这已经显然隐含着巨大的风险了，所以才有多层“限”字令的出台。但限购政策因其行政色彩的本质决定它是短期的，无非房地产滚滚浪潮中的一朵浪花；从战术看，房企过于焦虑限购政令也是没有必要的，限购无非短期需求的强行抑制，只要计算自己的现金链强度能抗多久即可，而不要固执于利润的“云”计算。

　　关于经济调节，总有两派理论，一派主张信任市场，一派主张信托政府。从经济调控过往的历史经验来看，无论是市场还是政府都难独立担当调控经济完美运行的重任，只有市场与政府的组合调控才是最佳的。但问题是，这种“组合成分比”并没有标准可循，所以经济总会在这个“组合成分比”的影响下踉跄前行。

　　我们理解中央政府的政令。要实现中国的经济结构调整，限购总比不限购好。纵使不会有很大的效果，但有效总比无效好；纵使不会有长效，但头痛医头总也是一种选择。

　　但同时我们也要深刻地明白一个道理，政府虽然是有限的，但也是有效的，政府虽然是有效的，但同时也是有限的。市场虽然是有效的，但也是盲目的；市场虽然是盲目的，但市场又是最终有效的。

　　那么，限购的本质是什么？

　　张五常教授之前曾针对央行货币政策批评道，“都不知道他们在说啥，全都是胡说八道……什么叫泡沫？所谓的泡沫就是拿针戳一下就破了。说中国楼市泡沫，但用什么都扎不破。中国的楼市泡沫是钢做的，而且还得继续涨。”中国的楼市泡沫究竟是什么？为什么现在中国的楼市泡沫厚到针扎都不破？笔者认为：“中国楼市泡沫的实质既是资本推动，也是资本冲动的结果。”解决资本推动问题，央行在通过调整存款准备金率和加息来解决；解决资本冲动问题（根源于中国人的跟风心理），则可通过限购的行政政令来强行抑制。假设资本的推动力和冲动性衰竭了，楼市泡沫的皮还会是钢做的吗？

　　那么，为什么说中国楼市泡沫针扎不破？其实关键在于中央政府的调控政策心存一念之仁，因为房地产的支柱作用和拉动性，中央政府的心态是让楼市泡沫慢慢泄气，而不是让泡沫突然破裂。因此对行政调控的拿捏意图，是控制好楼市温度在零度和零度以上的区间浮动。但如果楼市温度总在零度以上，资本冲动又怎会退潮？这就是所谓泡沫不破的深层原因，否则以中国如此高度行政化的国度，要戳破一个楼市泡沫还不轻而易举？别忘了上世纪90年代那波房地产调控，中国大地楼殍遍野的惨象。

　　限购并未让房价下降，本质上还有一个特殊原因，就是地方政府的心态。地方政府退出土地财政不可能一蹴而就，地方政府基于自身的土地财政利益与财政压力，对房地产限购的原动力不足。因此，中央政府的一纸行政限购指令，到了地方政府手里，就有意无意间演变成了一场行为表演。

　　基于这种不彻底的行政限购意愿，房价下降也难。况且，如果房价真下降且幅度较大，资本的追逐冲动就会陡变为资本的逃离冲动，房价的下泄就更非可以人为妙手拿捏了。到那时，房价下泄，泥石俱下，地方财政、银行、地方政府融资平台都将面临坍塌风险，其危害性远难评估。