谢逸枫：房地产业“弃量”转“保利润”
导语：2012年11月9日上午9点35分,国家统计局发布《2012年1-10月份全国房地产开发和销售情况》。数据反映了房地产开发投资完成情况、商品房销售和代收情况、房地产开发企业到位资金情况以及房地产开发景气指数等内容。2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。1-10月份，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点；1-10月份，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高1.5个百分点。其中，国内贷款12106亿元，增长14.7%；利用外资337 亿元，下降52.8%；自筹资金31515亿元，增长11.7%；其他资金32440亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。
由请住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读《《2012年1-10月份全国房地产开发和销售情况》：
主持人：谢先生怎么看今年前10月房地产数据？
谢逸枫：从前10月全国房地产开发和销售情况的综合数据看，10月投资累计增长15.4%，与上月一致，住宅投资今年首次加快。而新开工面积降幅继续缩小，销售面积累计降幅缩小至1.1%，销售额增速扩大至5.6%，单月增速超过20%。表明全国房地产业保持良好的稳定健康发展势头，市场复苏明显。一方面是当前房地产市场呈现出“投资、开工、完工平稳、销售好转增长、房地产价格趋稳、土地购置面积降幅收窄、房地产开发景气指数继续升高。另外一方面是商品房库存下降、到位资金明显提高、企业资金压力进一步缓解，商品房销售额增速由负转正。
主持人：请分析前10月全国房地产开发投资情况。
谢逸枫：前10月全国房地产开发投资呈现趋稳的走势，增长的幅度为15.4个百分点，与上月持平。未来投资企稳的主要原因是: 1)土地购置费将尾随土地市场逐渐企稳。今年6月以来,土地市场逐渐出现回升迹象,全国城市土地出让金同比降幅不断收窄,10月龙头开发商拿地力度也明显增强。考虑到6-12个月的支付周期,未来土地购置费将逐渐企稳。2)商品房去库存明显，开发商加大建设力度，新开工会出现回升，加上竣工面积增速,施工面积基本企稳,3）销售状况较为平稳,并未继续快速增长,加上政策预期尚不明朗,预计开工和投资的恢复速度相对有限。
主持人：怎么看房企拿地再掀起高潮现象，为什么会冒进拿地？
谢逸枫：从前10月房企购买土地与支出土地款的数据看，房企拿地比较谨慎与理性，显示出房企对市场与政策未来走趋不明确的判断。
谢逸枫：房地产调控关键期内，对于不缺钱的大房企来讲，是购置土地好时机。一是全国地方政府财政吃力和调控政策影响，地价溢价率和溢价比较低，土地价格相对便宜。二是房企资金富裕，上半年新增土地储备不足。目前土地市场的优品质地块大量推出，并且开发利润高。三是土地市场火热，有利楼市回暖。况且优品质的地块越来越稀缺，又可以增加不动产资产的增值。四是房地产市场回暖的态势加快，后市前景往好的趋势发展，低价抄底拿地是最好时机。五是大房企补仓需要，况且融资渠道具有优势。
主持人：请你分析前10月销售情况，前10月销售成交持平和销售额上涨的原因是什么？
谢逸枫：从销售面积与销售额的数据看，前10月销售表现出明显好转趋势，并且开发商的销售额呈现大幅度上涨，利润拉高。1-10月商品房销售面积累计降幅缩小至1.1%，销售额增速扩大至5.6%，销售面积和销售额的单月同比增速分别超过20%和30%，明显好于9月水平，与7-8月的同比增速接近。
谢逸枫：一方面是大房企提前完成销售年任务，销售业绩转变成销售利润为目标。另外一方面是房企资金已无明显压力，价格优惠逐渐取消，并且上涨房价。三是全国二三线城市的楼市回温不断上升，购买力非常旺盛。四是房企大举推盘，去商品房库存明显。
主持人：10月房价如何走势？未来房价又将怎么走？楼市后市如何走势？
谢逸枫：从10月房价数据显示，房价同比依然连续5个月上涨趋势，说明房价上涨压力巨大。
谢逸枫：供应短缺导致市场供不应求，明年房价将进入全面上涨。首先是土地低增长供应，而保障房也低供应，新增供应大量减少。市场供求不平衡，房价下降的可能性为零。其次是调控从严基调转向微调进入维稳，年内调控放松预期强烈。货币与房贷政策字已经放松。因此，未来更城市实施放松调控的政策出台。再次是房价已经出现明显上涨苗头，并且连续上涨5个月。楼市回暖加快，价随量升趋势出现。同时，购房者谨慎态度转变成积极入市。最后是去商品房库存量快速，房企资金压力逐渐消除，房价缺乏下降动力。况且，今年稳增长的目标之下，全国大量的投资必然导致地方政府财政透支，土地财政将进一步推高房价。
谢逸枫：在经济探底企稳的背景下，货币政策依然存在放松的空间。出于稳增长的需要，中央不会出台更严厉的房地产调控政策，未来房地产政策以稳为主。
主持人：目前房企资金链状况如何？
谢逸枫：房企到位资金不断增速提高，房企资金来源同比增速在上月突破10%以后，本月继续提高至11.6%，国内贷款累计增长14.5%，定金和个人按揭款累计增速分别为16.1%和19.5%，单月增速均超过30%，表明房企资金最坏时期已经过去了,房价无下降空间。首主要是银行贷款和预售资金好转是企业资金压力好转。首先是房企融资成本下降，销售回款增加，现金流越来越宽松。其次是房贷政策放松，个人住房贷款增长快速，市场购买力旺盛。再次是国内房地产贷款也逐渐增加，房企整体资金压力减小。最后是货币政策放松预期强烈，开发商推盘速度提高，但是价格折扣优惠政策的力度越来越小。毫无疑问，现在买房是购房者最好时机,否则一旦错过必然要悔青肠子。
谢逸枫：房地产已经走出冬天最低迷时期，房地产市场呈现见底回暖上升的趋势。一是房地产开发投资与额度的增长与增速“双下降”趋势停止，增幅与首九个月持平。二是今年首十个月, 房屋新开工面积按年下跌百分之8.5，但是完工率增长提高。三是商品房销售面积按年下跌百分之1.1, 销售额按年增长百分之5.6，销售成交降幅收窄，销售额大幅度上涨。四是商品房去库量速度加快。五是房企资金最坏时期结束，房价基本无下降空间，转变成保利润阶段。特别是到位资金增速，意味着房企资金链越来越牢固。六是全国房地产开发景气指数为为94.56，比上月提高0.17点。
一、房地产开发投资完成情况
2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。1-10月份，东部地区房地产开发投资32823亿元，同比增长14.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点；中部地区房地产开发投资12395亿元，增长16.4%，增速提高0.2个百分点；西部地区房地产开发投资12410亿元，增长17.5%，增速提高0.4个百分点。
1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积538149万平方米，同比增长13.3%，增速比1-9月份回落0.7个百分点；其中，住宅施工面积403203万平方米，增长10.9%。房屋新开工面积146792万平方米，下降8.5%，降幅比1-9月份缩小0.1个百分点；其中，住宅新开工面积108396万平方米，下降12.7%。房屋竣工面积58317万平方米，增长17.3%，增速提高0.9个百分点；其中，住宅竣工面积46792万平方米，增长17.1%。
1-10月份，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。
二、商品房销售和待售情况
1-10月份，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积增长6.0%，商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点；其中，住宅销售额增长6.6%，办公楼销售额下降0.4%，商业营业用房销售额增长2.7%。1-10月份，东部地区商品房销售面积38651万平方米，同比增长1.4%，1-9月份为下降2.3%；销售额28101亿元，增长6.7%，增速提高3.6个百分点。中部地区商品房销售面积19930万平方米，下降0.5%，降幅缩小1.6个百分点；销售额8861亿元，增长7.6%，增速提高1.6个百分点。西部地区商品房销售面积20162万平方米，下降6.3%，降幅缩小2.5个百分点；销售额9339亿元，增长0.9%，1-9月份为下降1.6%。
10月末，商品房待售面积33048 万平方米，比9月末增加378万平方米。其中，住宅待售面积增加287万平方米，办公楼减少32万平方米，商业营业用房增加95万平方米。
2005年-2012年10月末全国商品房待售面积（注：谢逸枫 统计与整理）
2005年末为14679万平方米 同比增长2.7%
2006年末为14550万平方米 同比下降0.9%
2007年末为13463万平方米 同比下降7.5%
2008年末为18626万平方米 同比增长38.3%
2009年末为19947万平方米 同比增长7.1%
2010年6月末为19182万平方米 同比增长6.4%
2011年末为27194万平方米 同比增长26.1%
2012年6月末为31408万平方米 同比增长33.1%
2012年7月末为31667万平方米 比6月末增加259万平方米
2012年8月末为31957万平方米 比7月末增加290万平方米
2012年9月末为32670万平方米 比8月末增加712万平方米
2012年10月末为33048 万平方米 比9月末增加378万平方米
数据来源-国家统计局
三、房地产开发企业到位资金情况
1-10月份，房地产开发企业本年到位资金76397 亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高1.5个百分点。其中，国内贷款12106亿元，增长14.7%；利用外资337 亿元，下降52.8%；自筹资金31515亿元，增长11.7%；其他资金32440亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。
四、房地产开发景气指数
10月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.56，比上月提高0.17点。
2012年11月9日上午9点35分,国家统计局网站公布数据显示，初步测算，2012年前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。分产业看，第一产业增加值33088亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值165429亿元，增长8.1%；第三产业增加值154963亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。
一、农业生产形势良好，秋粮有望再获丰收
全国夏粮总产量12995万吨，比上年增加356万吨，增长2.8%；早稻总产量3329万吨，比上年增加53.6万吨，增长1.6%；秋粮生产有望再获丰收。前三季度，猪牛羊禽肉产量5728万吨，同比增长5.0%，其中猪肉产量3754万吨，增长5.2%。生猪存栏46822万头，同比增长1.9%；生猪出栏49298万头，增长5.1%。
二、工业生产增速小幅回落，企业利润同比下降
前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.0%，增速比上半年回落0.5个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长6.3%，集体企业增长7.6%，股份制企业增长11.8%，外商及港澳台商投资企业增长6.0%。分轻重工业看，重工业增加值同比增长9.7%，轻工业增长10.4%。分行业看，41个大类行业中有40个行业增加值同比增长。分地区看，东部地区增加值同比增长8.6%，中部地区增长11.6%，西部地区增长12.8%。分产品看，前三季度471种产品中有343种产品产量同比增长。其中，发电量增长3.6%，钢材增长5.7%，水泥增长6.7%，十种有色金属增长7.1%，乙烯下降2.9%，汽车增长7.3%，其中轿车增长8.4%。前三季度，全国规模以上工业企业产销率达到97.8%，同比下降0.5个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值77748亿元，同比增长5.8%。9月份，规模以上工业增加值同比增长9.2%，环比增长0.79%。
1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润30597亿元，同比下降3.1%。在41个工业大类行业中，24个行业利润同比增长，16个行业同比下降，1个行业由同期盈利转为亏损。1-8月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.47元，比上半年增加0.22元；规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.31%。
三、固定资产投资平稳较快增长，新开工项目计划总投资增速加快
前三季度，固定资产投资（不含农户）256933亿元，同比名义增长20.5%（扣除价格因素实际增长18.8%），增速比上半年加快0.1个百分点。其中，国有及国有控股投资84444亿元，增长13.6%。分地区看，东部地区投资同比增长18.4%，中部地区增长25.8%，西部地区增长24.1%。分产业看，第一产业投资6545亿元，同比增长32.2%；第二产业投资113662亿元，增长22.4%；第三产业投资136725亿元，增长19.4%。在第二产业投资中，工业投资110745亿元，同比增长22.5%。其中，采矿业投资8855亿元，增长17.4%；制造业投资90116亿元，增长23.5%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资11774亿元，增长19.1%。前三季度基础设施（不包括电力、热力、燃气及水的生产与供应）投资38677亿元，同比增长10.2%，增速比上半年加快5.8个百分点。从到位资金情况看，前三季度到位资金289408亿元，同比增长18.2%。其中，国家预算资金增长27.4%，国内贷款增长8.8%，自筹资金增长21.9%，利用外资下降6.3%，其他资金增长10.3%。前三季度，新开工项目计划总投资226866亿元，同比增长25.7%，比上半年加快2.5个百分点；新开工项目276276个，同比增加19327个。从环比看，9月份固定资产投资（不含农户）增长1.63%。
四、房地产开发投资增速继续回落，商品房销售额增速由负转正
前三季度，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比上半年回落1.2个百分点，比上年同期回落16.6个百分点；其中住宅投资增长10.5%。房屋新开工面积135014万平方米，同比下降8.6%，降幅比上半年扩大1.5个百分点，上年同期为增长23.7%；其中住宅新开工面积下降12.9%。全国商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比上半年缩小6.0个百分点，上年同期为增长12.9%；其中住宅销售面积下降4.3%，降幅比上半年缩小6.9个百分点。全国商品房销售额40354亿元，增长2.7%，上半年为下降5.2%，增速比上年同期回落20.5个百分点；其中住宅销售额增长3.3%，上半年为下降6.5%。前三季度，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%。全国商品房待售面积32670万平方米，增长35.6%。前三季度，房地产开发企业本年到位资金68232亿元，同比增长10.1%，增速比上半年加快4.4个百分点。其中，国内贷款增长12.9%，自筹资金增长11.4%，利用外资下降53.3%，其他资金增长9.6%。
五、市场销售增长平稳，商品零售增长快于餐饮
前三季度，社会消费品零售总额149422亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长11.6%），增速比上半年回落0.3个百分点。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额71580亿元，同比增长14.4%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额129332亿元，同比增长14.0%；乡村消费品零售额20090亿元，增长14.4%。按消费形态分，餐饮收入16673亿元，同比增长13.2%；商品零售132749亿元，增长14.2%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额66066亿元，同比增长14.6%。其中，汽车类增长6.9%，家具类增长26.2%，家用电器和音像器材类增长6.1%。9月份，社会消费品零售总额同比名义增长14.2%（扣除价格因素实际增长13.2%），环比增长1.46%。
六、进出口增速回落，外贸顺差增加
前三季度，进出口总额28425亿美元，同比增长6.2%，增速比上半年回落1.8个百分点，比上年同期回落18.4个百分点。其中，出口14954亿美元，增长7.4%；进口13471亿美元，增长4.8%。进出口相抵，顺差1483亿美元，同比增加412亿美元。进出口总额中，一般贸易进出口14990亿美元，增长5.9%；加工贸易进出口9829亿美元，增长2.2%。出口额中，一般贸易出口7298亿美元，增长8.3%；加工贸易出口6309亿美元，增长3.0%。进口额中，一般贸易进口7692亿美元，增长3.6%；加工贸易进口3520亿美元，增长0.9%。9月份，进出口总额3450.3亿美元，同比增长6.3%；其中出口1863.5亿美元，增长9.9%；进口1586.8亿美元，增长2.4%。
七、货币供应量增长加快，新增贷款同比多增
9月末，广义货币（M2）余额94.37万亿元，同比增长14.8%，比上月末和上年末分别加快1.3和1.2个百分点；狭义货币（M1）余额28.68万亿元，增长7.3%，比上月末加快2.8个百分点，比上年末回落0.6个百分点；流通中货币（M0）余额5.34万亿元，增长13.3%。9月末，人民币贷款余额61.51万亿元，人民币存款余额89.96万亿元。前三季度，新增人民币贷款6.72万亿元，同比多增1.04万亿元；新增人民币存款9.03万亿元，多增9243亿元。
八、居民消费价格涨幅继续回落，工业生产者价格同比下降
前三季度，居民消费价格同比上涨2.8%，涨幅比上半年回落0.5个百分点，比上年同期回落2.9个百分点。其中，城市上涨2.9%，农村上涨2.7%。分类别看，食品价格同比上涨5.5%，烟酒及用品上涨3.3%，衣着上涨3.4%，家庭设备用品及维修服务上涨2.1%，医疗保健和个人用品上涨2.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.3%，居住上涨2.0%，交通和通信同比下降0.2%。9月份，居民消费价格同比上涨1.9%，环比上涨0.3%。前三季度，工业生产者出厂价格同比下降1.5%，降幅比上半年扩大0.9个百分点，上年同期为上涨7.0%；其中9月份同比下降3.6%，环比下降0.1%。前三季度，工业生产者购进价格同比下降1.5%；其中9月份同比下降4.1%，环比上涨0.1%。
九、城乡居民收入较快增长，农村居民收入增速快于城镇
前三季度，城镇居民人均总收入20190元。其中，城镇居民人均可支配收入18427元，同比名义增长13.0%；扣除价格因素实际增长9.8%，增速比上年同期加快2.0个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长12.7%，转移性收入增长12.4%，经营净收入增长15.4%，财产性收入增长12.4%。前三季度，农村居民人均现金收入6778元，同比名义增长15.4%；扣除价格因素实际增长12.3%，比上年同期回落1.3个百分点。其中，工资性收入同比名义增长16.9%，家庭经营收入增长13.3%，财产性收入增长16.3%，转移性收入增长22.4%。三季度末，农村外出务工劳动力16867万人，同比增长3.0%；前三季度，外出务工劳动力月均收入2249元，同比增长13.0%。前三季度，城镇居民人均可支配收入中位数16358元，同比名义增长14.2%；农村居民人均现金收入中位数5788元，名义增长15.8%。
下一阶段，要按照中央的决策部署，坚持稳中求进的工作总基调，继续把稳增长放在更加重要的位置，切实落实好已出台的各项政策措施，切实推动已初见成效的结构调整和产业升级，为经济可持续和健康发展奠定更加坚实的基础。