谢逸枫：今年首月70大中城市房价环比全面停涨
2012年中国房价拐点与楼市崩盘为时尚早
导语：国家统计局2012年2月18日公布今年首月70个大中城市房价数据，与去年12月份相比，70个大中城市中，1月价格下降的城市有48个，持平的城市有22个，环比降幅较大的城市包括温州、长沙、南京、南宁、常德、烟台等城市。1月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅环比继续下跌，但除北京外，其他三个城市环比跌幅有所收窄。同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个，其中，温州同比下跌达到8%，岳阳同比降幅达到4.6%。1月份，同比涨幅回落的城市有50个，虽然数量比去年12月减少了5个城市，但涨幅均未超过3.9%。 2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个。1月份，同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3.9%。
二、二手住宅价格变动情况。(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，比去年12月份增加了8个。1月份，同比涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3.5%。
监测数据显示，2012年1月10个重点城市新建住宅成交量环比上月下降5成多，与去年同期相比减少近7成。一线城市中，北京降幅最大，成交量为44.09万平方米，环比上月减少65%，与去年同期相比也有64%的降幅；上海成交62.58万平方米，环比上月减少44%；广州成交 21.49万平方米，环比减少42%。各地二手住宅市场也异常冷清。据监测，2012年1月5个重点城市二手住宅成交面积环比下降46%，与去年同期相比下降近8成。其中北京环比降幅超过7成，同比下滑9成；深圳和天津环比下降超过4成；上海和广州降幅约3成。
2001年-2011年全国商品房平均售价和同比上涨及地价(根据国家统计局公布数据整理)
年份 均价/平方米 同比上涨 地价/平方米
2001年 2226元 5.8% 1015元
2002年 2291元 2.9% 1074元
2003年 2359元 3.8% 1166元
2004年 2714元 14.4% 1189元
2005年 3168元 6.5% 1251元
2006年 3367元 5.5% 1544元
2007年 3885元 14.9% 1751元
2008年 3800元 6.5% 2780元
2009年 4694元 24% 2653元
2010年 5029元 9.99% 2882元
2011年 5377元 6.9% 3049元
2011年1月-12月70大中城市房价同比数据(根据国家统计局公布数据整理)
月份 同比下降 涨幅回落 总数 同比上涨
1月 2 0 2 68
2月 1 0 1 69
3月 2 46 2 68
4月 3 52 3 67
5月 3 29 3 67
6月 3 28 3 67
7月 2 26 2 68
8月 0 40 0 70
9月 1 59 1 69
10月 2 59 2 68
11月 4 61 4 66
12月 9 55 9 61
2012年1月-12月70大中城市房价环比数据(根据国家统计局公布数据整理)
月份 同比下降 涨幅回落 总数 同比上涨
1月 15 50 55 55
2011年1月-12月70大中城市房价环比数据(根据国家统计局公布数据整理)
月份 环比下降 环比持平 总数 环比上涨
1月 3 6 9 61
2月 8 6 14 56
3月 12 8 20 50
4月 9 5 14 56
5月 9 11 20 50
6月 12 14 26 44
7月 14 17 31 39
8月 16 30 46 24
9月 17 29 46 24
10月 34 20 54 16
11月 49 16 65 6
12月 52 16 68 2
2012年1月-12月70大中城市房价环比数据(根据国家统计局公布数据整理)
月份 环比下降 环比持平 总数 环比上涨
1月 48 22 70 0
2012年2月1日，上市房企日前接连公布的业绩也显示，1月份成为房地产市场不折不扣的寒冬月,房企的销售额也出现了深度下调。万科、恒大、保利、富力等多家上市房企近期公布的1月销售业绩数据显示，首月销售额均出现了同比至少39%的降幅。万科、中海、保利等龙头房企1月份销售额同比跌幅都超过了30%，其中，金地跌幅达到76%。销售价格上，不少房企继续以价换量。恒大1月份销售均价为5956元/平米，而2011年全年销售均价为6590元/平米。而走高端路线的融创，1月份销售均价为14600元/平米，也略低于去年全年16100元/平米的售价。
2012年2月1日,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，60个城市环比下跌。一方面是地方政府松绑之心蠢蠢欲动，另一方面是相关部委从多层面完善房地产调控。
2012年2月14日，住建部发布《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》。数据显示，截至2011年末，住房公积金余额已达2.1亿，数目超过养老基金，监管风险不断积累。住建部下发通知，要求各地住房城乡建设主管部门加强住房公积金监管。《通知》中，11项措施对缴存、提取、贷款、增值收益分配这些住房公积金管理的核心问题，加强对管委会决策的监督，对各设区城市政策进行合规性审查，对不合规的限期纠正。还将加强对地方文件报备审核。
主持人：可以这样说，2012年，房市是在消费者的期待、地产商的失望中开始的，我们知道，去年后半年房价呈现明显下调态势，尤其是去年11月，环比下跌城市已经达到了49个，这是首次70个大中城市中房价下跌过半，12月，房价下跌城市继续增多，价格下降的城市达到52个。在各地保障房等房市政策密集出台调整动作的情况之下，房价未来能否如期大幅下降，目前阻力又在何方？为什么房价环比无一上涨？北上广深有什么变化？未来房价走势如何？有请著名房地产专家、中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫先生来给我们一一解答：
主持人:你如何看今年首月70大中城市价格走势?房价下降大的城市集中在什么区域?北上广深一线城市房价有什么变化？
谢逸枫:与预期一样,2012年1月楼市价格还将继续回落。从1月70大中城市房价环比数据显示，与去年12月份相比，70个大中城市中，1月价格下降的城市有48个，持平的城市有22个，（环比上涨的城市数目为0，相当于全面停涨)。意味新建商品房价格环比在一月出现全面涨停,无一城市环比上涨。同时，二手房平均价格指数同比也首次出现了下调。但是楼市并未出现拐点，而调控将进入深水期，房价依然面临再次深跌的压力。
谢逸枫:面对仍然处于淡季的房市，国家的政策虽然没有继续加码，但也没有丝毫放松的迹象，这也让更多的人对中央调控楼市的态度坚定了信心。2012年存在着许多不确定因素，目前就看2012年全国两会上是否会出现新的博弈，地方政府和开发商是否施压给中央等。如果上半年限购政策一点松动都没有，开发商再熬半年情况就会变得更糟，上半年或许就会较大幅度的价格折扣调整，所以二季度可能成为一个分水岭。
谢逸枫:从来环比降幅较大的城市数据看,限购最严格的一线城市环比依然领跌。随着行政、金融、财税、保障房等方面措施的多管齐下，一线楼市房价出现下降的趋势。其中限购最严格的一线城市,限购的48个城市房价环比下调的幅度明显超过未限购的城市。房价下跌城市也将进一步增多，幅度也会有所加大。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个，即2011年12月份，贵阳、银川环比涨幅均为0.1%，1月份其价格指数则一为100，一为99.9。与此同时，北京、上海、广州、深圳、杭州等一线城市价格指数均在100以下。
谢逸枫:从新建商品住宅价格同比变动情况看，1月份，我国70个大中城市中，价格同比下降的城市有15个，比上月增加了6个；同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3．9%从二手住宅价格变动情况看，1月份，我国70个大中城市中，价格环比下降的城市有54个，比上月增加了3个，持平的城市有11个；同比下降的城市有37个，比上月增加了8个，同比涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3．5%。
主持人:历经一年多的房地产调控，效果如何？为什么房价环比继续下降到停涨？
谢逸枫：国家房地产调控措施成效日渐显现。从房地产市场标杆性指标——新建商品住宅价格环比变动情况看，去年1月份，70个城市中有60个城市新建商品住宅价格环比上涨，而7月份减少到39个，12月份减少到2个，而今年1月份新建商品住宅价格环比全部下降或持平，或者是上涨的城市数量归零，告别上涨。因此，房价合理回归只差时间问题。一旦调控不放松，房价涨幅下降必然转变成房价实质下降，从而完成今年国务院房地产调控目标。从2月70大中城市价格数据看，房价涨幅下降空间和城市个数不断扩大，而房价涨幅上涨的城市个数不断减少，说明房价将继续下行。
谢逸枫：房价下行最主要是国务院调控不放松和开发商资金趋于紧张及产品结构性的因素等春节假期的影响。一方面是以“三限”的政策到现在并未放松，市场购买力不断萎缩。而开发商因库存巨大和销售资金回收困难及负债率加大等融资难，开始打折扣“以价换量”的形式，消化房源。同时，减少拿地和延缓开工及推迟新产品上市等控制现金的流出。另外一方面是目前楼市寒冷，特别是春节楼市大部分市场集体暴冷和萧条，导致购房者持续的观望心理蔓延。
主持人:地方政府是否会继续放松调控？为什么？未来调控怎么走？
谢逸枫：世界经济复苏一片阴霾的情形之下，调控政策会适当局部微调，成为共识。由于房地产投资缩水、土地出让收入下滑，自调控政策颁布以来，地方政府放松调控的冲动从未消退，且有愈发强烈的倾向。从去年佛山松绑限购令半天即被喊停，到今年芜湖免契税补贴买房新政“三日游”，如果再加上中山放宽限价幅度，二三线城市屡次试探楼市调控“红线”。尽管中央抑制房价的态度坚决，但在房地产调控的关键期，宏观政策与地方利益的博弈正在进一步加深。俗话说“枪打出头鸟”，在试探房地产调控放松的道路上，即便有“出头鸟”被打死了，却依然有后继的“出头鸟”继续走在试探调控的道路上。多番试探的最终结果没有悬念，就是“调控不放松”。
谢逸枫：芜湖并不是第一个宣布推出房地产新政后又放弃的城市。从公开资料统计显示，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化等超过15个城市对其当地的楼市政策进行适当的微调。通过购房补贴等形式实现微调楼市，刺激市场销售不仅是芜湖，从去年10月份起，就有部分地方政府陆续开始从土地出让、房源解禁、税费优惠等手段进行微调。
谢逸枫：或许这不只是芜湖的动机，也是其他曾经放松房地产调控的城市的心态。毕竟，试探放松的城市都是二三线城市，房地产行业在很大程度上支撑了这些城市的经济发展。比起佛山、成都、芜湖这些直指调控政策的城市，中山市采取了“曲线救国”的方式——提高住宅价格控制标准，并顺利地执行开来。2011年末才开始实施限价令的中山市，此前曾表示限价令到期不延续，然而在房地产调控从严的信号之下，中山市并没有直接停止限价令，反倒龙年伊始，向上调整了商品房限价标准，将目前的5800元/平方米的标准上调至每平方米6590元。按照中山市去年一手住宅的实际成交均价5936元/平方米计算，新的限价标准提高了11%。
谢逸枫：“限购令”、“限价令”等手段，都带有明显的“一刀切”色彩，已造成地方的抵触情绪。除公开尝试放松调控外，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交。在土地出让收入、房地产税收锐减的情况下，地方政府放松调控的意愿颇为强烈。房价控制目标的制定，是中央和地方政府博弈的结果。由于多数地方的房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅挂钩，甚至低于去年同期，使得地方政府占得先机，这也成为不少二、三线城市抵制“限购令”扩军的主要原因。
谢逸枫：2011年11月25日，北京市住建委、市地税局宣布自12月10日起北京放宽普通住宅认定标准，购房税负最高可省12万元。这项本意是符合现状的普通住宅认定标准调整，同样难逃“救市”之嫌。此外，马鞍山“100%契税补贴”、杭州“租购补贴”、南京上调公积金贷款额度以及最近各地纷纷放宽土地出让条件等，种种现象皆被媒体解读为各地楼市自救行为。至今，大部分城市都没有公布今年房地产调控的目标，对于部分明令要继续执行的政策，也是三缄其口。
谢逸枫：目前楼市调控已经基本见效，2012年部分城市可能在一定程度上恢复放宽三线城市的中小套型的购房政策。至于地方政府具体会如何调整调控措施，可分为三种情况。首先是短期冲关型，主要是因为持续调控动力有限。接近年底，在珠海、中山密集宣布“限价”后，广州增城国土资源局亦用口头通知的方式再次强调了“限价”。其次是低调松绑型，多举措促进交易。
近段时间，有部分城市地方政府已经开始在政策焦点之外悄然“松绑”。北京、杭州、重庆、长春纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场的持续健康发展。最后是底线试探型，采用直接优化“限购”的方式。佛山于11月份出台“限购”放松令，不过政策发布后，即被紧急叫停，还没来得及实施；随后，成都亦出台优化“限购”之举，但同样在一个星期内被叫停。
主持人:未来房价如何走？
谢逸枫：今年中国房地产市场将是“先抑后扬”的态势，房价大幅度上涨或大幅度下降基本是彻底没指望,而房价小幅度上涨则是铁定的。从前二个月房价和销售成交的走势以及调控不放松等购房者购房欲望看，虽然个人首套房贷放松，开发商也打折扣卖房，但限购和限价及限贷等金融政策不放松的情况下，今年一季度房地产市场将出现“量价齐跌”。
随后房地产调控政策不断的微调和地方政府救市逐渐获得中央政府的认可，购房者将积极入市和开发商大力推货及以价换量的策略被打房企作为销售策略使用，二季度房地产市场将呈现“量升价稳”的局面，楼市逐渐脱离寒冷，透露出市场回暖的气氛。同时，随着大规模刚性需求和改善需求及投资客的入，而调控不断的放松，到三四季度，中国房地产市场将“价量齐升”，市场出现买卖双方活跃的现象。而销售成交因购买力的爆发，拉动房价小幅度的上涨。
谢逸枫
2012年2月18日