“猎手们”严密观察着开发商们的一举一动。

　　“最近总是接到资产管理公司的电话，问我有没有开发商还不起债了。”总部位于上海的某信托公司业务经理告诉本报记者。据其透露，其中最活跃的当属华融资产管理公司和东方资产管理公司。他们等待的是逾期未还贷款的开发商，捕捉的是低价收购的机会。

　　春寒料峭，从2012年3月开始，将迎来首个信托兑付高峰。“即使银行贷款也有呆坏账，个别房地产信托出问题是大概率事件。” 前述信托人士说。

　　“钱荒”中的开发商，如果不想坐以待毙，就必须主动出击。

　　抢夺信贷

　　2月16日，万达集团与中国进出口银行签订战略合作协议，后者将对万达的文化、旅游产业及跨国并购业务提供金融支持。但双方没有透露授信的额度。

　　旅游地产需要大量的资金投入，而银行一直在收缩地产领域的信贷投放。一位国有银行总行人士告诉本报记者，监管部门再三警示房地产贷款风险，小企业基本很难贷到款，只有大企业能获得先机。

　　除了万达以外，2月8日，中信银行（601998）发布公告称，同意对中信集团的8家关联方企业进行授信，授信总额为18.175亿元。其中，中信房地产股份有限公司参股的两家公司获授信额度达11.4亿元。

　　银行对房企的授信更多是紧密合作关系的象征。前述银行人士告诉本报记者，即使是授信，在发放贷款时也要逐笔审批，企业要想如数贷到授信额度很难。

　　银行的授信额度也在逐年减少。2011年5月，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的《2011中国房地产上市公司测评研究报告》显示，上市房企的银行授信同比下滑超过6成。

　　商业银行在担心什么？招商证券（600999）近期对北京、上海、广州、深圳、福州等地银行及信托、担保公司及监管部门进行的调研显示，银行人士普遍认为，融资平台贷款短期没有特别需要担心的，而房地产贷款特别是中小房地产企业贷款，则是未来几个月需要重点关注的领域。如果房地产市场继续低迷，许多中小开发商二季度将面临资金链断裂风险。

　　信托兑付有策？

　　2010 年以来，房企很难在资本市场募资，银行贷款严格受限，房地产信托成为开发商的“救命稻草”。

　　用益信托工作室发布《2011年房地产信托发展报告》称，2011年全年共发行1003款房地产信托产品（含保障房），发行规模为2864.1亿元，同比分别增长66.33%和43.7%。2011年通过房地产信托融资规模最大的是万达，发行了10款产品共71.76亿元；其次是万科发行了8款产品融资规模达48.93亿元。

　　但信托公司并不担心上述“两万”的还款能力，两家公司2011年营业收入均过千亿，真正担心的是中小企业的还款能力。

　　国泰君安的报告指出，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2-3 月。据不完全统计，2012年总到期规模1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。

　　在著名经济学家、金融信托基金专家、投资银行家、中国国际经济技术合作促进会金融投资委员主席、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、公学网、中国国际招商引智网首席经济学家、国际财务策划标准联盟协会副主席、世界资本市场控股集团副董事长、美国运通投资银行副董事长、中国国际资本公司首席经济学家、国投基金管理集团董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国成功证券公司副董事长、常青藤资本集团合伙委员会主席、中体运通投资基金管理公司董事长、中国智谷国际控股集团有限公司董事长孫飛博士看来，最近频繁发生的提前偿付现象，反映了信托业界的担忧。“在资金充裕的情形下，开发商为了节约利息，提前偿付实属正常，但眼下更多是信托公司提前在做风险准备。”孙飞对本报记者说。

　　例如，山东信托近日发布了《彭和大厦贷款项目集合资金信托计划提前

　　分配公告》，表示因借款人提前偿还该信托项下部分贷款本息，该信托计划项下14个月期限信托单位已达到信托合同中提前终止条件，同时达到了预期年收益率8.5%。

　　天津信托近期发布的公告显示，“正元投资·信达地产（600657）股票收益权投资及回购集合资金信托计划”于2009年11月发行，应在2012年5月到期，但实际上在今年2月10日提前宣告终止。信托公司在10个工作日内对该信托产品进行清算，并于今年2月24日前将信托财产划入受益人指定的银行账户。据了解，还有一些提前清盘的信托在暗中进行。

　　也有银行人士担心，今年二季度开始大量到期的房地产信托可能成为房地产风险暴露的开端，担心系统性风险的传导。

　　孙飞指出，如果房地产信托出现到期不能兑付，信托公司可用自有资金收购，发新还旧，但未来需承担资产质量的风险。

　　前述信托人士也告诉本报记者，监管层并不同意借新还旧，但信托公司会暗中操作，改换名目发行新的信托，或通过不同的信托公司来融资。只要房地产公司还能偿还利息，这样的循环就能继续。开发商和信托公司都谙熟这样的手法。早前，资金链紧绷的天津星耀五洲项目就频频利用信托贷款，借新还旧。

　　从大环境来看，今年房地产信托的发行难度再度升级。东北证券（000686）近日发布的报告指出，房地产市场下行压力增大，一些厌恶风险的投资者将避开房地产信托，致使其需求有所下降。

　　从2011年1至12 月份的数据来看，各种信托资金投资领域中，规模占比最高的依然是房地产。房地产信托的设立规模为2670.7亿元，占比为38%。排在第2名的是金融领域，成立规模为1507.6亿元，占比为22%。

　　不过，房地产信托占比虽高，但从2011 年8 月份以来，房地产信托的发行数量和发行规模，均呈逐月下降趋势。信托的规模占比和同比增长率也在下降。

　　国泰君安证券分析师预测，资金链紧张的项目，被万科等具有现金和管理优势的龙头公司并购是必由之路。

　　另辟蹊径：私募票据

　　银行放贷受阻，信托融资难度增加，许多企业另辟蹊径。

　　最新消息显示，中国建筑（601668）（601668.SH）已委任中信证券（600030）（600030.SH）独家主承销其将于今后几周推出的私募中期票据，总额30亿元人民币（4.77亿美元），期限3年。去年3月和7月中国建筑曾分别以5.65%以及5.44%的票息发行了60亿元及40亿元公募中票。

　　中国建筑相关人士向本报记者透露，股权融资的门对地产企业关闭了，民间资金代价太高，可用的融资方式只剩下银行借款和票据负债融资。目前这种融资方式难度并不是很大，成本也与企业资质有关系。

　　据了解，所谓私募债，即非公开定向发行，不同于公募债券在公开市场进行交易，只能在最初的投资者间通过协议转让。企业发行公募债券上限为公司净资产的40%，而私募票据则可突破这一限制，且无需定期披露财务报表。

　　不只是中国建筑。中国银行（601988）间市场交易商协会网站近日披露，华侨城集团已获准注册总额60亿元的私募中期票据，有效期两年。华侨城或以委托贷款方式贷给旗下公司康佳和华侨城A（000069）（000069.SZ）

　　在住交会2011中国地产金融（国际）论坛上，光大银行（601818）首席经济学家盛宏清曾提出，房地产融资，除了公募债券，私募票据也是一个新的融资工具。如果能帮房企发私募票据，然后银行运用理财产品跟私募票据对接，卖给其他居民，这是一个重要突破。

　　但有资格发行私募票据的企业只是少数。事实上，每一次开发商资金饥渴的时候，都是私募基金们渔利之时。2月15日消息，中国私募股权基金安泰盘实表示，计划在未来18个月完成所管理的30亿元人民币投资，主要投向中小型开发商的优质资产。

　　安泰盘实基金总裁蓬钢表示，今年3至5月间安泰盘实将投出第一批项目，4-5个住宅开发项目，分别位于北京、上海、广州及南京等城市。他指出，目前出现资金缺口的项目很多，基金将挑选安全系数较高的项目，考量的条件包括是否在建及完工、对方是否已大量投入、离销售还有多远及购地成本等。

　　孙飞认为，市场上依然有大量的资金，但出于对楼市泡沫的担忧，地产公司的融资困难在增加。“房地产企业唯一的出路还是降价回笼资金。”

孫飛博士微博：http://weibo.com/drsunfei    http://t.163.com/Drsunfei

孙飞、赵文锴新著《中国经济大趋势2：生死转型》中国经济出版社隆重出版!

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100sw9y.html