谢逸枫:缘何房企成欠税“钉子户”?
导读:2012年2月16日，在杭州市地税局发布的一则欠税公告中，16家欠税企业被曝光。这16家企业，大部分是房地产企业，最多的一家欠税单位，共欠了约2481万元。自打欠税企业名单曝光过后，至2月20日截稿时，只有一家房企已经将所欠税金全部缴清。其中有七家公司的欠税金额在1000万元以上，所有16家公司的欠税总额达到了约1.7亿元。欠税最多的前三家分别是浙江百家乐房地产开发有限公司、杭州金星房地产开发有限公司和杭州瑞达实业投资有限公司，欠税总额分别为2481万元、2397万元、2006万元。杭州金星房地产开发有限公司，是余杭西城时代家园的开发商，从2008年至今，该公司曾有五次股权转让，法人代表也经历了四次变更(详见钱江晚报 2012年1月19日报道)。
杭州华达房地产开发有限公司，共欠税金约445万元，包括个人所得税，营业税，城建税和土地增值税。这家瓶窑的公司，曾经利用他人名义，骗取银行贷款，一位曾向本报投诉的张女士(化名)表示，华达房产在她不知情的情况下，利用她的名义买下了7套房子(详见钱江晚报 2011年1月13日报道)。杭州绿园房地产开发有限公司，共欠税金约1919万元，排名第四位。这家公司，正是城北楼盘宜家时代的开发商。在2009年，该楼盘曾面临开发商资金链断裂而停工、延期交房的问题(详见钱江晚报2009年7月23日报道)。
2011年10月8日，重庆市地方税务局依法发布“重庆市2011年第2期的欠税公告”，该市共有159户欠税企业和14户走逃、失踪纳税户上榜。在这些欠税大户中，房地产开发公司及相关企业所占比例超过5成，其中欠税金额最大的一家房地产公司各类欠税金额高达8450余万元。 该欠税名单主要是对截至2011年6月30日未按照规定的期限缴纳税款，且欠税金额为200万元以上的纳税户予以公告。在159家欠税企业中，房地产开发公司和相关企业数量达80余个，拖欠税种涉及营业税、企业所得税、土地使用税、城建税、房产税等。其中，拖欠税款金额超过千万的房地产相关企业有10余家，重庆众诚物业发展有限公司因拖欠税款8450余万位居房企欠税榜首。
2009年11月30日，北京35家欠税大户房地产商占多数 涉及资金达1.44亿。北京市地税局发布欠税“黑榜”，35家企业在2009年11月30日前，每家累计欠缴地方税收800万元以上。根据公告，欠税最多的为房地产及相关行业公司，占比约为八成，北京中地房地产公司欠税最多达1.44亿元。
根据“北京市地方税务局关于实施国家税务总局《欠税公告办法(试行)》的通知”，企业或单位累计欠税余额在200万元以上、个体工商户或自然人累计欠税余额在10万元以上的，北京市地方税务局网站上将予以公告。企业或单位累计欠税余额在800万元以上、个体工商户或自然人累计欠税余额在40万元以上的，由市地税局在《北京地方税务公报》或其它报纸、媒体上再次公告。欠税公告中不乏一些知名企业，欠税金额都高达千万元以上。
如北京城建四建设工程有限责任公司，欠税高达6385.88万元，所欠税款包括企业所得税，营业税等4项；北京建工集团有限责任公司总承包二部，欠交营业税、城市维护建设税达2755.68万元；北京住总第三开发建设有限公司欠税达3千余万元；北京庄胜房地产开发有限公司仅营业税就欠款1197.26万元等。
2010年3月2日上海欠税百万元级“老赖”中逾两成是房企。2009年第四季度欠税公告昨天在上海财税网上公布。根据欠缴税款的纳税人名单，截至去年12月31日，有58家企业或单位欠税余额超过100万元。在这些欠税百万元以上的“老赖”中，房地产企业有13家，约占22%。在公布的欠税名单中，绝大多数企业为此前就有欠税记录的“老面孔”。在上千家欠缴税款的单位和企业中，上海子能企业发展有限公司所拖欠的增值税和城市维护建设税累加数额达到2549.92万元，一举成为本次公告中欠税数额最多的“标王”。记者查阅往年发布的欠税公告发现，这个隶属于化工行业的企业，曾多次占据“欠税金额榜”的榜首位置。
值得注意的是，在去年本市房地产市场经历一波井喷式发展行情的背景下，仍有不少房企出现在欠税名单之上。在欠税金额超过100万元以上的企业名单中，上海金田房地产发展有限公司、上海天成房地产经营公司等13家房地产开发、经营企业榜上有名。这些房企拖欠的税款主要涉及营业税、城建税等。
江苏省地税局局长李小平在发布会上介绍，全省2009年度查处的十家房地产企业涉税案件中，涉案金额最高的是南京民生房地产开发有限公司涉税案，这家公司2000-2007年度少缴地方税收2519.25万元，依法追缴税款加收滞纳金合计6006.98万元。2010年4月28日上午，南京玄武湖畔凤凰广场内的江苏省政府新闻厅，江苏省地税局局长李小平在宣布地税局出台的50条服务江苏经济“促转变、调结构”税收优惠政策后，出乎意料公布了2009年度查处的包括苏州三元在内的十家房地产企业涉税案件，其中单个企业多年累积的最大一笔涉税金额逾6000万元。
2010年2月20日北京、广州两地地税局都公布了最新欠税公告，欠税大户多是房地产开发企业，北京9家欠税大户，房企占了7家，广州10家欠税大户，房企占了9家。房企频现欠税榜，是从去年以来开发商的现金流普遍紧张导致的。据北京地税局公告显示，9家欠税企业，7家是房地产开发企业，其中北京中证房地产开发有限公司、壹瓶房地产开发(北京)有限公司、北京兴龙成房地产开发有限公司，分别位列欠税榜前三名，欠税额均上千万元。广州地税局公告显示，十大欠税企业中，除了冠军是广州白云山企业集团外，其余9家企业都是房地产开发企业。房企中最少欠税1046万元，最多欠税3701万元。
2011年10月，广州此前公布的2011年第二号欠税公告中，房企和建筑工程企业数量已超过六成。税务机关表示：除依法予以公告外，还将依法催缴并严格按日计算加收滞纳金，直至采取税收保全、税收强制执行措施清缴欠税。
2011年10月13日,远洋地产被曝少缴税3356万,或源自土地增值税。财政部网站2011年10月11日公布的会计信息质量检查公告披露，远洋地产、中信地产等房企被曝会计违规。其中，根据被披露的远洋地产会计违规行为，在对相关财报进行核实时发现，其会计违规或与公司土地增值税“躲猫猫”有关。
2012年2月，北京市地税局最新一期欠税公告显示，在35家被曝光的欠缴地方税款的企业中，涉及房地产及相关领域的企业多达29家，占到总数八成。近几年来，在全国不少地方公布的欠税“黑名单”中，房地产企业都是大户，并且一些房企因拖欠时间长，已成欠税的“钉子户”。
2012年2月1日广州市地税局公布2011年第4号欠税公告。公告显示，在广州，截至2011年12月31日，欠缴地方税收200万元以上且公告之日前一天仍未清缴的企业(单位)共65家。其中，绝大多数为房地产商，部分为多年榜上有名的欠税“钉子户”。此外，本期唯一一家新上榜企业也是房地产商。
2012年2月20日，广州市国税局官网公布了2012年1号欠税公告，广州亚伟教育发展有限公司等21家欠税大户以及一家欠税个体户在网上曝光。公告显示，房地产及相近行业占据欠税大户的“半壁江山”。其中，广州亚伟教育发展有限公司欠税4785万元名列“黑榜”榜首。广州市国税局在网上公布了欠税企业的名称、欠税税种和欠税余额等。广州亚伟教育发展有限公司名列“黑榜”榜首，2001年5月1日至2011年12月31日，欠增值税高达4784.933465万元。
紧接其后的是广州市永大集团公司，欠税1733.582861万元，欠税税种为增值税、消费税。此外，位于人民中路322号五羊城酒店大堂右侧104铺的广州市越秀区奥卡贸易行，2001年5月1日至2011年12月31日，欠税增值税76.469987万元，成为21家欠税大户外唯一曝光的欠税个体户。广州市皇上皇食品购销有限公司位居“黑榜”第六位，2001年5月1日至2011年12月31日，欠增值税295.430418万元。广州市国税局官网公告资，在2010年以及2011年8次欠税公告上，欠税“钉子户”皇上皇食品购销有限公司均榜上有名。
2010年4月29日，在国税总局部署税收检查之前，国家审计署已对黑龙江、上海、江苏，湖南、四川、甘肃等17个省区、市税源比较集中的35个市进行税收征管专项审计，审计时间跨度半年，重点抽查了788户不同类型企业的纳税申报、税款缴纳、税收优惠政策执行以及税收流失情况。结果发现，存在违规涉税问题的企业有532户，占调查企业总数的67.51%，其中有多户房地产企业。
国家审计署的审计报告确认了这一点，在审计出来的全部四项主要问题中，有三项与税务部门或地方政府有关。审计发现，税务部门存在人为调节税收进度的情况，一些税务部门在完成上级下达的年度税收计划的情况下，人为控制税收入库进度，将税源留在企业。在企业货币资金充足时，税务机关却有税不征或违规批准缓税。该报告还透露，在全部35个市中，有19个地区存在地方政府干预税收政策执行以及越权减免税问题，部分地方政府为吸引投资，违反国务院规定自行制定税收返还政策。另外，执法不严、征管不力，已成为税收征营中带有一定普遍性的问题。部分税务机关擅自扩大优惠政策执行范围，或对企业纳税申报审核不严，更导致了税收流失。
房地产企业主要存在“六大类”涉税问题。一是预收房款、定金以及收取的价外费用未足额申报营业税；二是合作建房补偿给出地方的房屋、以房产补偿拆迁户的回迁房，未视同销售不动产申报纳税；三是销售未完工开发产品取得的收入未按预计计税毛利率计算出毛利额计入当期应纳税所得额，未足额申报企业所得税。四是项目完工后未按照规定结算计税成本或收入，不按配比原则结转成本费用等，少缴企业所得税；五是对符合清算条件的项目未及时清缴土地增值税，存在少计收入漏缴土地增值税的情形；六是取得产权的会所、地下车库未缴纳房产税，混淆土地使用税计税时间少缴土地使用税。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，历年中国楼市发生重大调控或者爆发金融危机，房地产企业资金链危机，欠税现象在国内并不鲜见。2010年-2011年，随着楼市三轮最凶猛的房地产调控，房地产企业资金开始出现紧张。一方面是银根和信贷收紧，房企销售回款缓慢。另外一方面是受限购和限价及限贷款政策影响，同时融资渠道封闭，部分实力较弱、现金流紧张的中小型房企在上缴税收方面就相对迟缓了一些。此外，由于房地产开发经营前期占用资金大、开发周期长，部分房地产企业试图通过拖欠税款扭转资金周转吃紧的局面。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，房地产企业入围欠税“黑名单”，早已不是什么新闻，且一些房企因拖欠时间长，俨然已成欠税“钉子户”。值得玩味的是，戴着欠税“钉子户”帽子还能继续跳着发财的舞蹈。房企屡屡成欠税大户，都是地方政府宠坏了房地产商。一方面是地方政府太依赖房地产，特别是土地出让金和房地产税费收入。另外一方面是房地产推动GDP，拉动经济发展和涉及相关60个产业。其他方面就是房地产直接给地方政府带来巨大的政治业绩和经济利润。三是房地产行业特殊的运作方式，其预售房按揭制度就为其逃税提供了平台。四是由于房产类企业涉及税种多，如土地增值税，计算非常复杂，特别是纳税人和征税机关还存在一定争议，因而税务部门监管比较困难。此外，房产地开发周期长，前期预算不准的话最后累计下来数额便很庞大。一些开发商在没有取得营业收入的情况下，对是否应先预交营业税款等，也存在争议。五是开发商的利润预期。价格＝成本＋利润＋税收。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫指出，造成房地产企业欠税的原因并不单一，有着极复杂的根源性问题。中国房地产业涉及税种有12项，包括营业、城建、教育、土地、耕地等方面，计税依据交叉。由于税制的复杂性，造成对房地产业的重复征税，从而导致房地产企业试图通过欠税甚至偷税来减轻税负。此外，由于房地产行业的特殊性，助长了其欠税或偷税行为。房地产开发经营前期占用资金、开发周期长，其收益往往体现在中后期，这助长了房地产业纳税人通过延迟纳税或偷逃税占用税款的主观动机。随着时间的推移，房地产开发企业偷漏税的手段也越来越复杂，许多房地产企业通过用房屋抵项目工程款、伪造或高估开发成本、隐瞒销售收入等方式来达到欠税或偷税的目的。还有更为重要的一点是，部分税务机关内部管理不力，存在人为调节收入现象，在完成税收计划的情况下，有税不征、违规缓征，甚至违规退库或利用税款过渡户人为调节收入，客观上使欠税有了生存的土壤。
谢逸枫
2012年2月27日