上海市财政局编制的《上海市2011年全市及市本级预算执行情况2012年全市及市本级预算(草案)》显示，上海国有土地使用权出让收入2012年的预算数为1250亿。相比2011年上海土地出让的确切数据1491亿，上海市2012年土地出让收入预算仅为2011年土地出让收入的83.8%。而上海市本级土地出让收入2012年为343亿，是2011年执行数的74.4%，上海市政府可动用的土地收入，比2011年执行数的461亿减少约30%。

   2011年，上海全市政府性基金收入执行数为2101.4亿，超过2011年上海财政收入4021.9亿的一半以上。而2101.4亿的政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入就达到了1491.1亿，占比70%。而中国指数研究院的的统计显示，上海2011年土地出让金1260亿元，位居全国第一，但与2010年相比则减少了16.7%。

   根据某机构监测的全国100城市“招拍挂”土地数据，2011年全国100城市土地出让金总额为15970.6亿元，相比2010年的18887.4亿元减少15.4%。另外,中指院的检测，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地 （含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）12666.8亿元，同比减少23%；商办类用地和工业用地则分别同比增加24%和43%。

   广州市国土资源和房屋管理局公布,2012年1月31日，广州南站BA0501077商业用地正式开拍。这是2012年春节后广州第一幅出让的土地，最终该地块被珠海路福工程实业有限公司以底价21713万元竞得，折合楼面价5000元/平方米。资料显示，该地位于广州南站大楼东北侧，占地面积为5428平方米，建筑面积为43425平方米，为商业金融业用地，挂牌起始价21713万元。该地块曾在2011年10月8日发布挂牌出让公告，后因优化广州南站地区的开发建设方案而暂时中止。

   由于这是广州土地市场龙年的第一拍，而且还是此前多次延期或流拍的南站地块，自然引得广州业内媒体的高度关注，拍卖现场出现了数家媒体的身影，而来到现场的开发商却只有一家。因此，此次土地出让的拍卖仪式也被取消了，买家进入国土局工作人员办公室直接签约，并无任何公开的过程。31日下午三点整，广州房地产交易中心电子屏幕显示，广州南站BA0501077商业金融用地被广州市路福房地产开发有限公司以21713万底价成交。

   事实上，广州路福地产是珠海路福实业在广州的项目公司。经查询，珠海路福工程实业有限公司主要承接公路、桥梁、港口、码头工程及土石方的施工，单项房地产开发经营。据悉，珠海路福实业虽此前未在广州有商业项目的开发运作经历，但在珠海及广东省外，却还是有开发商业项目的经验。对于此次拿地，珠海市路福房地产开发有限公司相关负责人表示，这是公司首次通过公开市场拿地进入广州南站板块，计划将刚获得的地块建成写字楼，由公司自持。

   虽然业界认为南站去年卖地成绩并不理想，但公司对南站发展前景十分看好，根据时机和自身的需要才作此决定。不排除以后继续关注南站在内的广州土地市场出让情况，有适合机会的会考虑再拿地。虽然广州政府很看重南站地块的出让，但对于企业并没有给予太多实质的优惠措施，仅仅是土地出让金可以不受需在拿地后一个月内缴清的时间限制。

   该地块在出让条件中还要求，建筑面积90平方米(含)以下套型住房面积须占住房开发建设总面积的40%以上；竞得人须在签订《成交确认书》后60日内与线坑经济合作社共同设立共管账户，并存入共管改造资金人民币3.6亿元。同时，竞得人必须按照线坑村全面改造要求承担原址回迁安置(复建)的全部工作及全部改造成本；经测算，预计复建总建筑面积约为10.7万平方米，项目全部改造成本约人民币7.45亿元，竞得人须对回迁安置工作自行承担风险。

   广州市国土资源和房屋管理局数据显示，2011年广州土地出让金收入达到475亿元，比上年同期增长4%，但相比此前制定的646亿元的土地出让计划，广州2011年的“成绩”并未达标。根据广州市国土房管局披露的数据，2011年全年广州市土地出让收入达到475亿元，比2010年增长4%，但如果去除萝岗区和南沙区，广州市本级的土地出让收入只增加了1%，即316.6亿元。公开资料显示，广州市此前制定的2011年度土地出让金收入计划是646亿元，其中，广州市本级土地出让金计划为502.5亿元，但随着调控的深入，广州随后将市本级的出让计划调低至399亿元。

   只有深圳的情况相对比较乐观，上述机构数据显示，随着供应量的增加，深圳去年的土地出让收入由2010年的155.04亿元增加至192.4亿元。

   中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受记者采访：

   记者:你如何看今年一月中国土地市场情况?

   谢逸枫:由于市场观望情绪浓厚，加上春节假期因素影响，北京、上海、广州等城市1月份土地市场均成交低迷，全国市场整体呈现土地供应量、成交量锐减局面。受楼市调控政策的影响，2011年下半年土地市场的大量地块以底价成交，这种情况延续到2012年，使得1月土地成交低迷。同时，受市场预期不明朗及库存积压难售等因素影响，短期内房地产企业拿地积极性不高。而春节长假也在一定程度上影响了土地供应和成交。

   记者：为何一线城市今年一月底价成交频繁？

   谢逸枫：主要受房地产市场调控所影响，开发商在拿地时会慎之又慎，并且已经从宅地市场蔓延到商办用地市场。一方面是开发商手上资金受融资限制，不会随意花钱拿地。况且土地调控下，拿地首付高和缴纳土地款期限短。另外一方面是与地块所在城市区域的成熟有关系。同时，土地起拍价过高。其他方面就是土地开发周期过长，投资强度大，区域商业配套和交通及人气缺乏。所以底价成交也不足为奇。

   记者：你如何看广州南站土地成交？

   谢逸枫：广州南站再遇冷,纵然南站地块龙年首拍成功，但仍掩盖不了广州土地市场的低迷冷清仍在持续的事实。截至2012年1月31日，广州南站成功出让的地块总共才6幅，这与当初广州政府对于南站土地推地美好的设想显然是差别甚大。

   显然，南站的土地出让应该调整出让方向，首先是开发商最害怕的风险，地价过高，可以考虑下降地价的起拍价。其次是开发周期短强度大，可以考虑给开发商合适的延长开发时间。再次是由于这个区域目前还不成熟，可以考虑给开发商更多的开发和房屋交易及购房的优惠政策。四是由于该区域投资的资金大，可以考虑延长开发商缴纳土地出让金的期限和下调土地出金的首付。或者是提供贷款政策。五是该区域的相对珠江新城偏僻，可以考虑先建设商业和交通及生活等配套，吸引人气。

   记者：你如何看北京的土地市场低价成交？

   谢逸枫：在这20宗地块中，有4宗为经营性用地，多以商业、金融等非住宅用地为主，拿地企业中，除有“京东商城”这一耳熟能详的品牌电商外，没有一家是知名房地产开发商。今年的1月份集中了元旦与春节两个假期，工作日大量减少，因此2012年北京土地市场遭遇开局冷清的局面。此外，更要考虑长期且严厉的宏观调控政策的影响。目前开发商资金压力较大，全国楼市行业已经入冬，在这种情况下，开发商普遍认为“现金为王”，所以拿地热情大幅降低。

   记者：为什么土地出让金减少了，原因是什么？

   谢逸枫：成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。另外一层压力则来自去年相对偏紧的货币和信贷政策。随着去年第6次上调存款准备金率，房企融资渠道进一步收窄，买地扩张也因此慎之又慎。虽然一手住宅类用地出让减少，但依然占总额约67%，说明房地产市场占比例最大的是住宅市场，而不是商业市场或保障房市场。

   记者：对于今年的土地市场走势，你如何看？

   谢逸枫：在调控政策得以延续的情况下，至少在上半年，底价成交、小部分流拍和低溢价将依然是土地市场的“主旋律”，是否回暖还还得看调控政策是否会作出调整。地方政府已经感觉到了压力，根据此前公开的北京市财政预算报告和相关材料，北京2012年的土地出让目标已经调低至900亿元。

   2012年初期的土地出让市场依旧难有起色，尤其是在开发商观望预期强烈的情况下。一、二、三级市场存在联动效应，土地市场下游的二、三级市场成交依旧冷清，土地市场不可能独自摆脱低迷。2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向，出于对资金链的担忧以及对利润的考虑，开发商在一线城市拿地更加谨慎，土地市场低迷的状况或延续。

   一旦二季度前一线城市土地市场依然继续低迷，土地调控将很难在地方政府实施，甚至会出现变动土地调控的政策。比如减少土地出让的禁止或限制条件，或者是下降土地购买门槛，延长土地出让金缴纳期限，分期分款等方式，或者是调整土地容积率和降低土地起始价及免一些税费，或者是增加土地开发价值。

   记者：地方政府是否面临土地财政压力？

   谢逸枫：除深圳上涨幅度较为明显和广州小幅度的微增之外，其他一线城市的情况也不容乐观。北京和上海均出现大幅下滑，全国土地市场也整体“入冬”。受到持续而严厉楼市调控影响的“土地财政”，并非只有北京一地。包括上海、广州、深圳、杭州等地在内土地出让金收入均呈现大幅下滑。土地溢价的故事行将落幕之际，依靠卖地换取巨额财政收入的简单模式已经不可持续与复制。当各种新兴产业开始替代简单卖地成为北京、上海等地的新增长路径之时，房价的合理回归，总算具备了充足的“经济学理由”。

谢逸枫
2012年2月6日