谢逸枫：房地产业是政府财政收入“大头”
导读:2012年3月12日，财政部公布，1至2月，全国实现财政收入20918亿元。其中，中央本级收入10606亿元，同比增长11.3%；地方本级收入10312亿元，同比增长15%。财政收入中的税收收入18501亿元，同比增长9.5%。从主要项目看，国内增值税增幅较小，仅为1.9%，共录得4456亿元。增幅低主要是受工业增加值增长放缓，价格增幅回落尤其是工业生产者出厂价格涨幅同比回落6.5个百分点，结构性减税等因素影响。同期，实现国内消费税1787亿元，同比增长14.4%。其中，受前两个月全国商品房销售额下降20.9%(销售面积下降14%)的影响，房地产营业税下降22.7%。受提高个人所得税工薪所得减除费用标准减收影响，前两个月，全国个人所得税收入为1410亿元，同比下降3.9%。企业所得税收入3409亿元，同比增长25.5%。
财政部称，扣除上下年政策性退税因素后，企业所得税增幅为12%左右。证券市场的持续不景气影响了证券交易印花税收入。两个月中，官方录得证券交易印花税47亿元，同比下降了三成七。今年头两个月，中国录得财政收入超过2万亿元(人民币，下同)，同比增长13.1%。2011年，中国财政收入首次突破10万亿元大关。财政部同时公布，前两个月，全国财政支出13924亿元，同比增长32.8%。主要支出项目为教育、科学技术、文化体育与传媒、医疗卫生、社会保障和就业、住房保障、农林水务等。其中，教育支出2040亿元，增长29.7%；科学技术支出419亿元，增长79.8%；医疗卫生支出625亿元，增长68.8%；住房保障支出251亿元，增长73.5%，这当中保障性安居工程支出为113亿元，增长了2.7倍。(完
2012年2月14日，财政部发布数据显示，2011年全国税收总收入近9万亿，同比增长22.6%，税收占GDP比重超过19%。其中企业所得税收入占税收总收入的比重为18.7%，财政部认为，去年企业效益较好等因素致使税收平稳增长。财政部数据显示，去年全国税收总收入为89720亿元，比上年增加16509亿元。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《广州日报》记者采访表示：“根据国家统计局此前公布的数据，2011年我国内地GDP超47万亿，同比增长9.2%。由此计算，去年我国税收收入占GDP的比重超过19%。而我国2000年的税收收入占GDP比重为12.8%，此后逐年增加，2008年税收收入比重超过18%，2010年则超过19%。2011年GDP约为2000年GDP的4.7倍，相比之下，2011年的税收收入则是2000年的7倍。去年税收总体平稳增长是经济平稳较快增长、物价上涨、企业效益较好等因素的综合反映。分税种来看，去年所得税增速较快。去年企业所得税实现收入16760.35亿元，同比增长30.5%，比上年增速加快19.2个百分点。企业所得税收入占税收总收入的比重为18.7%。我国目前企业的税负较重，影响了企业的生产积极性和活力。
谢逸枫接受《广州日报》记者采访时透露：“2011年政府从房地产收契税2764亿，房产税1102亿，土地使用税1222亿，土地增值税2063亿，合计7000亿元，还未含房地产公司营业税、企业所得税，加上开发用地土地出让金，相当于全年房地产5.9万亿销售额的60%。政府房地产收契税和房产税及土地使用税等土地增值税的四项税收7000多亿，银行利息7000多亿，仅此两项，相当于2011年房地产全部销售额5.9万亿的25%。譬如，按全年商品房销售850万平方米测算，海南2011年全年房地产业税收收入将达到145亿元，同比增长约39.35%。
2001年-2011年中国房地产业税收总收入和税收总收入(亿元，谢逸枫根据统计局和财政部数据统计)
房地产业税收 税收总收入 增长
2001年 449.37 15157 19.7%
2002年 633.77 17004 12.1%
2003年 940.4 20461 20.3%
2004年 1369.64 25718 25.7%
2005年 1797.8 30866 20%
2006年 2384.73 37636 21.91%
2007年 3527.72 49442.73 31.4%
2008年 3924.38 54219.62 18.8%
2009年 4826.86 59514.7 9.8%
2010年 77390 23%
2011年 8222 95729 22.6%
2001年-2011年中国房地产业税收总收入和全国财政总收入(亿元，谢逸枫根据统计局和财政部统计)
房地产业税收 财政收入
2001年 449.37 16731
2002年 633.77 18900
2003年 940.4 20501
2004年 1369.64 26396.47
2005年 1797.8 31649.29
2006年 2384.73 39373.2
2007年 3527.72 51304.03
2008年 3924.38 61330.35
2009年 4826.86 68477
2010年 83080
2011年 8222 103740
2001年-2011年中国房地产业税收总收入和GDP(亿元，谢逸枫根据统计局和财政部统计)
房地产业税收 GDP 增长
2001年 449.37 96500 7.3%
2002年 633.77 102170 8%
2003年 940.4 116694 9.1%
2004年 1369.64 159878 16.8%
2005年 1797.8 182321 9.9%
2006年 2384.73 209407 10.7%
2007年 3527.72 246619 8%
2008年 3924.38 300670 9.0%
2009年 4826.86 335353 8.7%
2010年 397983 10.3%
2011年 8222 471564 9.2%
谢逸枫接受《广州日报》记者采访时指出：“1998年到2008年是中国房地产市场从启动到快速成长的10年，房地产业逐步成为中国的支柱产业。在新建住房规模和人均住宅面积稳步增长的同时，房地产市场也表现出了明显的“十年之痒”，一系列问题随之产生。房地产供给大幅增长，“十一五”房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米 住房竣工面积为27亿平方米，分别比“十五”增加了13亿平方米和10.5亿平方米。居民居住水平不断提高，居住条件和环境得到改善。到2009年底，城镇居民人均住房面积约30平米，比2005年多了4平米。推动了经济发展。“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高，2009年房地产业务和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%，比2005年提高1.9个百分点。
谢逸枫认为，中国的房地产开发沿用了“香港模式”：即开发商利用大量银行资金买地、盖房、卖房，一个开发公司全程参与所有生产环节。但同时，除了几家超大型老牌房地产国企，如中建、中房，旗下有勘探、设计、规划、施工等一条龙作业的建筑公司外，国内大部分开发企业的工程都要分包给独立注册的专业公司。因此，在一个庞大而冗长的生产环节链条中，有诸多独立的生产企业，已经初步分流了一部分房地产业的利润。
随之而去的，当然还有税费。“十一五”期间房地产税费贡献不断提高，中国房企为什么没进纳税300强:政府重叠税收环节多。从开发商委托规划、设计、勘探、地基处理、结构施工、放水、外装、幕墙施工、材料采购、设备采购、装修，包括厨具、家具、洁具、空调等产品与半成品采购中，都要在每个环节有任意委托单位的利润与税收，并在不同企业纳税。
2010年全国税收总收入为7.3万亿，和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9，比2007年提高2.9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿，占全国财政收入的35.4%，比2009年提高14.6个百分点。住宅产业拉动相关产业效应明显。以2010年为例，全国住房投资为3.4万亿元，按照住房建设带动系数1.7估算，可带动相关产业为5.8万亿元。收入分配:中央49% 地方政府51% 支出方面:中央占20% 地方政府占80%
2001年-2011年全国土地出让金和地方财政收入(亿元，谢逸枫根据统计局和财政部数据统计)
土地出让金 增幅 地方财政收入 土地出让金占地方财政收入
2001 1295.89 亿 16.6% 7803.30 16.6%
2002 2416.79 亿 88.5% 8515.00 28.4%
2003 5421 亿 124.3% 9849.98 55%
2004 6412 亿 18.3% 11893.37 53.9%
2005 5884 亿 一8.2% 15100.76 39.0%
2006 7676.89 亿 30.5% 18303.58 41.9%
2007 11947.95亿 55.6% 23572.62 50.7%
2008 9800 亿 一19.7% 28849.79 33.5%
2009 15910.2 亿 63.4% 32581 48.8%
2010 28198 亿 80.4% 36785 77%
2011 27010.66亿一18.6% 52400 53%
2001年-2011年全国土地出让金和GDP(亿元，谢逸枫根据统计局和财政部数据统计)
土地出让金 增幅 GDP 土地出让金占GDP
2001 1295.89 亿 16.6% 96500 1.33%
2002 2416.79 亿 88.5% 102170 2.32%
2003 5421 亿 124.3% 116694 4.64%
2004 6412 亿 18.3% 159878 4.01%
2005 5884 亿 一8.2% 182321 3.22%
2006 7676.89 亿 30.5% 209407 3.66%
2007 11947.95亿 55.6% 246619 4.84%
2008 9800 亿 一19.7% 300670 3.25%
2009 15910.2 亿 63.4% 335353 4.74%
2010 28198 亿 80.4% 397983 6.60%
2011 27010.66亿一18.6% 471564 6.20%
谢逸枫对《广州日报》表示，房地产收入是地方收入的主干。这体现在两点。第一，房地产税收。近日，国家财政部公布了2011年度财政收入情况。分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势，其中房地产相关的税种增速明显回落，房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%，比上年增速分别回落17.5和30个百分点。完全属于房地产类的税种有五个：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，皆属地方税种，其税收总额为8222亿元，约占全国税收的9.2%，占地方税收的20%左右。另外，包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等，这些具体数据不可得，笔者估计这五种直接税，房地产类税收可能占全国税收入的15%左右，占地方税收的30%左右。
第二，土地出让金。近些年，我国土地出让金总体保持快速增长，按财政部口径，2010年全国国有土地出让金收入为28198亿元。当前，土地出让金并未列入财政预算，而是列入政府性基金，而且属于地方政府性基金。2010年全国地方政府性基金本级收入33609亿元，也即土地出让金所占比重高达 84%，占全国政府性基金收入（36785亿元）的77%。当然，土地出让金中包括两部分：一是土地开发成本，二是土地租金。2010年全国28198亿元土地出让金中，剔除征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、补助被征地农民支出等三项主要成本，还剩53%，基本上可以认为地方政府卖地的利润率为50%左右。
不妨算一个总数。房地产类收入和土地出让金的总和，约占全国政府总收入（全国财政收入103740亿元加政府性基金收入36785亿元）三成，约占地方政府总收入（地方财政收入52434亿元加地方政府性基金收入33609亿元）五成。去年以来，随着房地产市场的快速降温和持续低迷，一方面，土地流标现象频现，即便成交，也多以底价成交；另一方面，房屋成交量减少导致交易环节的房地产税萎缩。而且，这种现象自去年四季度以来，趋于恶化。
促进了就业增长和城市发展。2009年城镇房地产业就业人数为191万人，比2005年增加了44万人；建筑业2005年就业人数为1178万人，比2005年增加了251万人。房地产业的快速发展也为城市发展提供了载体，扩展了城市空间，提升了城市档次，带动了城市基础设施建设，改善了城市功能城市面貌和投资环境。房地产市场相关制度建设稳步推进。“十一五”期间出台了一系列规范房地产市场的相关制度，其中成效显著的如完善了土地“招拍挂”出让制度，完善了住房保障制度。
2011年个人所得税实现收入6054.09亿元，同比增长25.2%。个人所得税收入占税收总收入的比重为6.7%。个人所得税的税基主要是城镇居民个人收入。财政部相关部门称，随着资本市场和艺术品市场发展，个人股权转让以及拍卖收入大幅增长，带动居民财产转让所得税快速增长。同时，居民收入持续增长，去年全国城镇居民人均可支配收入同比增长14.1%，带动工资薪金、个体工商户生产经营所得税较快增长。此外，税务机关加强了对高收入者及股权转让个人所得税的征管，保证了相关税款的及时足额入库。
去年，与汽车、房地产相关的税种增速回落明显。房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%，比上年增速分别回落17.5和30个百分点。契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额，土地的交易额与国土部门的用地规划密切相关，房产的交易额主要受新建住房、二手房的交易量和价格的影响。财政部称，契税收入增速回落的主要原因是商品房销售额增速放缓，房地产开发商购置土地的意愿下降。与此同时，土地增值税和房产税实现快速增长，去年土地增值税同比增长61.3%。土地增值税的税基是纳税人销售新建房屋和二手房的土地增值收益总额。
去年资源税实现收入598.87亿元，同比增长43.4%。房产税实现收入1102.36亿元，同比增长23.3%。房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。而房屋租赁价格上升是房产税快速增长的原因之一。去年居民消费价格中的居住类价格上涨5.3%。
目前的税收收入规模相对较高，要达到民富国强的目标就应该藏富于民，适当进行结构性减税。目前应该减税的税种没有减到位，而又增加了新的税种。增值税、消费税和营业税等间接税应成为减税目标。数据显示，去年国内增值税、国内消费税和营业税占总体税收的比重分别为27%、7.7%和15.2%。从税收收入的绝对量和增速上来看，确实增长较快。应当进行结构性减税，目前中国的税制结构需要进行调整和不断完善，在一些税种上减税，而涉及资源和环境等方面的税种则需要适当增税。中国需要减税1万-2万亿元人民币左右。
分季度看，税收增速呈现“前高后低、逐季回落”的走势，房地产相关的部分税种税收增速下滑尤为明显。其中，房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%，比上年增速分别回落17.5和30个百分点。房地产调控施压下，各种相关税收增速开始明显下滑。谢逸枫对《广州日报》表示，房地产相关税收增速回落的主要原因是，商品房销售额增速放缓，房地产开发商购置土地的意愿下降。全年房地产开发企业土地购置面积同比增长2.6%，比上年增速回落22.6个百分点。分季度看，第四季度房地产销量下滑，导致与房地产交易额密切相关的契税、房地产营业税增速逐季回落。
2012年2月15日，中国人民银行发布《2011年第四季度中国货币政策执行报告》。报告指出，2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点；商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。营业税、契税、土地增值税增速全面下滑。营业税、契税增速下滑与房地产成交量、成交额关系密切，预计未来一段时间，在房地产成交量继续下降的同时，房地产营业税和契税的增速也必然下滑。虽然从全国范围看，2011年商品房销售额仍呈正增长，但部分地区下滑趋势非常明显。
据不完全统计，2011年1~11月，海口商品房销售额127.93亿元，同比下降7.7个百分点；青岛商品房销售额677.2亿元，同比下降2.7个百分点；南京商品房销售额714.72亿元，同比下降9.2个百分点。“商品房销售额的下降必然导致与其相关的房地产营业税和契税下滑。2011年，上海房地产营业税同比仅增加1%左右，契税同比减少3%左右，两者的增幅回落明显。而政策执行最严厉的北京，去年新建住宅成交总金额约1670.82亿元，与2010年新建住宅成交总额4670.82亿元相比，降幅达64%。
除了营业税和契税增速下滑明显，另一种与土地相关的税种——土地增值税收入增速也呈回落态势。土地增值税的税基是纳税人销售新建房屋和二手房的土地增值收益总额。2011年土地增值税收入2062.51亿元，同比增长61.3%，比上年增速回落16.3个百分点。土地增值税实现高速增长的主要原因：一是从2010年5月起税务机关提高了土地增值税预征率，2011年上半年土地增值税一直保持高速增长，形成政策翘尾增收。二是房地产交易额保持较快增长，2011年全国商品房销售额同比增加12.1%。
谢逸枫对《广州日报》表示，随着房地产相关税收增速下滑，地方政府的压力将进一步加大。房地产税收增速明显下滑，未来房地产的调控压力会越来越明显。楼市调控必然会带来一系列的影响，我们既要看到抑制投资投机性需求、遏制房价过快上涨势头的一面，也要看到给地方相关税收带来的明显影响。楼市调控已进入深水区，调控持续时间越长，地方政府感受到的压力会越来越明显。若今年严厉的房地产调控政策持续，未来不排除相关税收呈现负增长。目前市场呈现买卖僵持状态，成交量大幅缩水，而且今年保障房占房地产住宅开发面积的30%～40%，且保障房不能直接拉动税收，显然，今年的房地产相关税收情况更不乐观。
完全属于房地产类的税种包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，皆属地方税种，其税收总额为8222亿元，约占全国税收的9.2%，占地方税收的20%左右。另外，包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等。算下来，房地产类税收占全国税收的15%左右，占地方税收的30%左右。另有土地出让金，占全国总收入的2成多、占地方总收入的4成、占地方政府性基金收入的8成。可见，房地产相关税收的下滑，自然挑动地方政府的敏感神经。
去年以来，随着房地产市场的快速降温和持续低迷，一方面，土地流标现象频现，即便成交，也多以底价成交；另一方面，房屋成交量减少，导致交易环节的房地产税收萎缩。而且，这种现象自去年四季度以来，趋于恶化。严峻形势之下，地方政府自然如热锅上的蚂蚁。这也不难理解自去年四季度以来，不时传出地方政府试图松动政策“托市”的一系列举动。近期，芜湖和成都及丰佛山等上海刺激自住需求的楼市新政被迫暂停，亦暴露出中央和地方政府的博弈。
谢逸枫
2012年3月12日