受“限购、限贷”等一系列房地产调控政策的影响，2011年下半年开始，住宅价格过快上涨的趋势得到基本遏制，并于2012年伊始进入下行通道。房价下跌预期令更多的消费者持币观望，房地产成交量缩减明显，很多房地产企业销售收入因此大打折扣，以销售收入为还款来源的融入资金面临着不能按时兑付的风险，房地产信托产品位列其中。

　　作为过去两年中开发商资金链重要的一环，2012年房地产信托产品进入集中兑付期。据多家机构调研统计显示，目前房地产信托存量7000亿，其中超过2000亿在今年内到期。楼市持续下滑的销售，使得这些信托兑付出现危机。为了止损，一些信托公司选择提前终止，清盘。一些信托项目最终将不得不违约。兑付高峰将在今年三季度出现。业内预计，在此之前的二季度，兑付压力将倒逼房企进行降价促销，其中以一二线城市为主。这意味着从二季度开始，开发商将加快销售，回笼资金，一二线城市房价面临调整压力。在此基础上，白宏炜判断，一二线城市房价将下跌10%~15%。

　　大型房企在一线和热点二线城市的降价已经悄然开始，继保利地产将喜春行动延至3月份之后，招商、龙湖、中海、万科、金地等也启动大规模降级促销。在深圳，招商地产旗下果岭、半山海景·兰溪谷、观园及雍景湾四盘在售，目前半山海景·兰溪谷、招商观园和招商雍景湾均有划出十到二十套房源作为优惠特价房；在北京、龙湖、金地在大兴推出特价房，单价低至11000元/平方米。在重庆，招商地产也以降价为噱头进行营销，推出新项目，并暗示万科、龙湖跟进。保利地产副总经理胡在新表示，3月份将是一个好的推盘时期，公司会加紧周转，尽快出货。

　　房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。中国信托业协会公布的信托公司主要业务数据显示，截至2011年12月末，信托公司管理的信托资产余额为4.69万亿元，其中房地产信托资产余额为6797.69亿元，占全部信托资产余额比为14.28%。

　　北京国际信托有限公司副总经理时宝东在接受《中国金融》记者采访时表示，信托业在我国起步较早，《信托法》2001年颁布实施，信托业开始步入正常发展的轨道。房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在市场上出现。也就是从那时起到2011年，房地产市场虽然经历过几次调整，但房价一直处于单边上涨态势，整个市场进入了发展的“黄金十年”。与房地产市场相关的房地产信托也随之不断发展壮大。2007年房地产信托规模为2000多亿元，2010年增长到4000多亿元，2011年将近7000亿元，房地产信托余额占信托公司管理的信托财产规模的比例为15%左右。

　　房地产信托在房地产市场发展中到底发挥了哪些积极的作用？时宝东表示，概括起来主要有两点：一是由于房地产行业门槛过高，单个客户无法参与房地产市场，信托公司将高净值客户手中的闲散资金集合起来，使得投资者有机会分享房地产市场“黄金十年”的盛宴；二是由于土地成本越来越高，甚至阶段性出现“面粉”比“面包”贵的情况，土地成本占房地产开发成本的比例高达40%～50%，即使开发商自有资金达到35%，仍不足以支付土地成本，无法取得国有土地使用证。因此，开发商通过利用信托资金来补充房地产开发项目资本金的不足，以取得“四证”，并满足银行开发贷款要求。

　　2012年，房地产的价格下降趋势已经出现。因此，为房地产融资的各种金融产品都会存在违约风险，房地产信托也不例外。

　　那么，在目前这种市场情况下，房企如何才能顺利度过即将到来的兑付小高峰？信托公司又该做好哪些准备使风险降到最低？

　　“房企加强资金链回流是保证企业经营稳健的根本举措，应付当前的信托兑付小高峰，采取加速资金回流或者利用新的项目融资来延缓资金冲击的方法都是可行的。对于信托公司而言，如何保证信托资金的顺利回笼，就需要信托企业对借贷的房企进行适时的调查，以此保持预警性，在不得已的情况下可以采取提前清盘的行为。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉说。

　　此外，对于房地产信托到期无法兑付且无人接盘的情况，监管部门也明确表示，信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处置，所得款项将用来优先保障投资人的兑付。有业内人士认为，对于到期未能兑付的项目资产，可通过信托公司用自有资金收购、“发新还旧”和项目出售变现等办法解决。