柴福洪
注：据《新京报》报道，北京市副市长吉林3月28日在参加“2012年推进城南行动计划”工作部署会时透露，今年前两个月，北京市财政收入呈现负增长，到3月20日仍然是负增长0.9%。事实上，前两个月财政收入出现负增长的不仅是北京，上海、广州、重庆等城市，财政收入都出现了令人吃惊的负增长。 北京以及多个城市财政收入暂时的负增长并不可怕，可怕的是讳疾忌医，不积极推动转型，而是再度依赖房地产，重回过去不可持续发展的老路。
中国的房地产业在21世纪初的发展，承载着中国经济的成与败，但还不确定其结局。
一、从“成也房”看
1、房产是中国家庭的主要财产。我国从1998年开始实施住房改革后，房子交易进入市场流通领域，房子产权成为老百姓家庭总资产中最重要的组成部分。据国家外管局2002年统计的数据，我国家庭平均金融资产占总资产34 .9%，而房产占总资产47.9%.2005年一份《城市家庭财产调查》显示，房产占家庭总资产的比例已经高达61.13%。
2、房地产业占国民生产总值比例上升。国家统计局的数据显示，2000年，房地产占G D P的比重只有3%，现在房地产不算关联的60多个行业，房地产本身占G D P的比重接近14%，十年前，中国的G D P是1万亿美金，现在是6万亿美金，房地产在这十年当中，占G D P比重提升了10个多百分点，同时G D P的量涨5倍，成长空间非常大。另外根据相关部门测算，“十一五”期间，我国城镇住房投资对经济增长的总贡献率平均为17%。
3、房地产业是城市经济发展的引擎。中国城市年度生产总值来看，2004年以来，城市大多呈现持续上涨的现象。就上海市而言，2004年，G D P总量5400亿元，2008年升至13698.15亿元，2010年达16872.42亿元，增幅较2004年涨了2倍。如果没有房地产业的高速发展，“世界第二大经济体”的称号还要过几年才能获得。
4、房价与地价上涨速度过快。2000年以来，我国房价上涨速度过快，超出居民可承受能力已是不争事实。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等房价涨幅明显偏大，2001-2009年间其商品住宅均价年均增幅分别为14%、16%、13%、19%、17%，明显高于当地居民可支配收入增长，2009年上述城市房价收入比均超过10倍，北京、上海、深圳甚至超过了13倍，高房价问题凸显。
5、房地产投资比例太大。在地价、房价持续飙升的情况下，房地产开发投资呈现高速增长的现象。数据显示，2009年，我国房地产开发投资达3.6万亿元，是2000年的7.27倍，年均增长24.7%；商品房施工面积达31.96亿平方米，是2000年的4.85倍，年均增长19.2%；商品房销售面积达9.4亿平方米，是2000年的5.05倍，年均增长19.7%（年均增加0 .83亿平方米）。
二、从“败也房”看
1、住房已由居住消费品演变成投资品。从2009年4月份起房市在投资、投机中已悄然变性，即一线城市中的房产由居住功能衍生出金融功能，由居住类的消费品异化成投资品。据统计，购房者投资、投机比例高达50%，其中机构炒房比例超乎想像。一边是国资“团购房”，如中石油以不到市价一半的价格团购北京某楼盘8幢楼总计1000多套房子，涉及金额达20多亿元；另一边是财大气粗的央企纷纷涌进房市“飚地王”，以致“面粉贵过面包”的现象层出不穷，136家央企中逾七成企业涉足房地产业。此外，多部委被曝出同房产有关的资金违规问题，如农业部越权开发商品房等。由于住房是最敏感的民生领域，央企投机自然会被推上道德审判台。为了平民怨，中央呼应民粹舆论化，出台一系列政策，导致政策迅速变脸，即从力捧房市转成大力遏制房价上涨。2009年末“国十四条”寿终正寝，2010年初打击投资投机的“国十一条”粉墨登场。但是，诸如土地出让合同签订一个月内缴纳50%的首付款，78家不以房地产为主业的央企退出，北京暂停热点地区高价土地交易等政策其实是治标不治本，因为中国房市问题的关键是缺乏相应的模式替代。
2、从国际经验来看，发达国家房市有两种较为典型的模式。一是以法国、德国为主的民生型；另一是以美国、日本为主的投资型。德国拥有严格的租房法保障房客利益，租房的安全感并不亚于买房，其自有住房率仅有42%，租赁住房率达到58%，尤其是77%年轻人都是“租房族”。发达的房屋租赁市场成为德国“房价十年不涨”的“定海神针”。而美国、日本的投资型住房模式主要基于其具有发达的金融市场与制度，但是由于房地产投资化容易生成泡沫，一旦泡沫覆灭，将对经济产生毁灭性灾难。日本曾深陷“失去的十年”，美国次级住房贷款打包成为债券销售给全球投资者，最后酿成本次金融危机已是明证。对于中国而言，既不具备完善的法律制度约束，又没有足够发达的金融市场，因此，民生型、投资型两种模式都不适合中国房市。
3、从利益主体博弈看。由于地方政府既要保增长，又要保民生，以致乱箭齐发，形成商品房、经适房、廉租房、拆迁房和公共租赁房并存的“五龙戏水”格局。①商品房在2003年房改变奏时一跃成为供应体系的主体，一边因房价之高饱受诟弊，另一边因住房需求支撑而长期存在。②经适房被定位为“具有保障性质的政策性商品住房”，其目标群体是中低收入住房困难家庭，上海现行准入标准为家庭人均月收入2300元以下。③廉租房针对的是城镇最低收入的住房困难家庭，上海规定连续6个月人均月收入少于960元的低收入家庭可以申请。④拆迁房对应的群体是旧区改造或重大市政工程的拆迁户。⑤公共租赁房，刚刚在重庆等地起步。看似覆盖全面的住房体制，实际上却忽略了“夹心层”，即那些既买不起商品房，又不够资格申请廉租房、经适房，两头够不着的尴尬一族。占整个“厚度”的60%左右“夹心层”，政府“吃不下去”，也“消化不了”。更为重要的是，中国社会状况不能支持太高的复杂度，复杂度越高，猫腻就越多。未来房市如何走，中国面临选择。
4、高房价问题之所以难以解决，主要在于“因”太复杂。一是相关利益博弈方太多。中央依赖房地产拉动经济增长；地方政府被土地财政捕获；银行被开发商和购房者劫持，2009年流入房地产市场的信贷资金占新增贷款的20%；民间资本附着于房地产寻求资本收益；普通民众“拥有自己的住房”则是难以释怀的梦想。如此盘根错节的利益诉求纠结于房市，牵一发而动全局。一线城市住房矛盾虽已显露，但二三线城市住房压力尚未显性化；几亿流动农民工仍如候鸟般在城乡间迁徙，二代农民工住房矛盾还未凸显，城乡二元结构尚未重构，房市仍有可调整的空间。三是判断上的问题往往源自动机不纯，难以达成一致。比如在高房价催生高地价，还是高地价导致高房价问题上，就像蛋生鸡还是鸡生蛋一样扯不清楚，其实质是谁都不想承担高房价的责任。四是中国不是议政制，更多是摸着石头过河的联邦制，这种体制模式决定中央不可能采取一刀切方式解决住房矛盾，只能由地方上先试先行，但问题是地方动力不足。因此，房价难免陷入“越调越高”的怪圈，房市也自然成为滋生投资、投机者的沃土。
5、如果房价下降30%，多个行业将崩溃。知名财经评论家叶檀做客2012中国银行(中山)财经论坛。“房价不要说下降50%，事实上只要下降30%，多个基础行业如钢铁、化工、建筑等行业都将崩溃。”叶檀在论坛上表示，房地产调控是既定政策，但房地产价格下跌不能是雪崩式的，大涨大跌都对中国经济发展不利。“房价不要说下降50%，事实上房价只要下降30%，多个基础行业如钢铁、房地产信托、化工、建筑等行业都将接近崩溃。”为了避免中国经济硬着陆，房地产调控是既定政策，房地产价格必须稳中有降；同样是为了避免中国经济硬着陆，房地产价格下跌不能是雪崩式的在一年内同比价格下跌10%以上，以便赢得重要行业与地方财政与房地产松绑的时间。因此，房地产调控才如此艰难，房地产市场利益格局才如此复杂。
三、房价涨不得，急迭不得，只有房产税才能均衡房地产业的供需矛盾
中国的房价被多方利益绑架，中国整体经济发展反被房价绑架，房价涨不得，也急迭不得。
中国的房地产业，现在实际上承载着政治清明、经济合理，人心向背等重大社会责任，如果把握不当，有可能直接影响到党和政府的执政地位的合法性、有理性。
如果在稳住不涨的前提下，通过各种措施使其逐步地、慢慢地降下来，才能不会使中国经济硬着陆。“各种措施”中，打前阵的是行政限购，打后阵的是房产税，最终要以房产税为最终手段，调整国民住房需求和市场供给的平衡。
“打前阵的是行政限购”是为了强力抑制房价上涨，先稳住它，但不是长远之计。因为行政限购是违反市场规则的，是反市场行为，而且，与户籍政策挂钩，只会把住房矛盾扩大到其他社会管理的矛盾焦点上去。更会引出给刚需松绑的需求出来，再次价格上涨。
下一步的措施只有一条，即开征房产税。而开征房产税的要点是：
一是一个家庭只免征一套房的房产税，超出一套以上的房产，都需交纳房产税。其好处是针对中国人口规模大，农村人口迁居城市的压力大，国土面积限制，只能给中国居民以一套房的城市用地条件。这一点既合理又合法，符合中国国情，排除炒房行为。
二是不论城乡，对税境范围内的所有房产征税，农村的房产税率可相对低一些，但必须都征税，防止城乡两处住房，占用土地。先是对所有城乡房产征税，再凭个人申请，免征一套，通过退税的形式实现免税。
三是中国房产税暂时不可能按现值征税，因为房价现值评估业还没有发展起来，只能按购买价格为征税依据。待征税后，发现问题，再有针对性研究和试点解决办法，逐步实现公平。这一措施也防止了房价上涨的趋势。
通过房产税的征收，一方面增加地方财政收入，替换掉土地拍卖收入；另一方面，使居者有其房得以实现，既打击了多占住房、土地的行为，抑制炒房。如果房产税不是全国一次全面实施，而是逐步扩大试点，既可缓解房价极速下降带来的风险，辅之以加大廉租房、经适房投资，解决贫困阶层的住房困难，最终又能实现住房上的公平最大化。
如此之下，并不能解决所有群体的住房困难，对“夹心层”的问题，要有社会政策出台，如加大住房公积金贷款，降低商业首套住房利率，房租补贴等措施加以缓解。对新参加工作的大学生和在城市居住的农民工住房问题，需要由政府和就业单位，共同加大公租房的建设力度，以缓解他们的暂时的住房贫困。
最后一个问题是，房产税到底要拖到什么时候才能全国普遍实施问题，不可能永远在扩大试点中徘徊。对北、上、广、深这样的特高价的特大城市，必须首先试点，不能三心二意，全国普遍实施时间，最长不能超过两年，也就是在2013-2014年必须在全国普遍实施房产税。
2012年3月30