谢逸枫：全国3月百城房价上涨城市正在蔓延
导读：中国指数研究院2012年4月1日权威发布《2012年3月中国房地产指数系统百城价格指数》，调查数据显示：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年3月，全国100个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2月下跌0.30%，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。与上月相比，本月环比跌幅与上月持平，环比下跌的城市个数较上月减少6个，跌幅在1%以上的有10个城市，较上月减少7个。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，本月价格水平与去年同期基本持平（上月同比上涨0.93%）。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5725元/平方米，比上月下跌0.43%。
总体来看，3月100个城市的住宅平均价格连续第7个月环比下跌，跌幅与上月持平。尽管价格下调、推盘量增加带动更多需求入市，使得本月成交量在上月的基础上继续回升，但库存仍在高位，去存货是多数企业短期内的首要任务，加推特价房源、团购、新盘低价入市等手段继续成为主流企业和项目的定价策略，“调价促量”之势仍在继续。
有请亚太城市房地产协会会长、中国房地产经济研究院院长谢逸枫先生解读《2012年3月中国房地产指数系统百城价格指数》，发表观点和看法，并对目前房地产调控和房价走势进行分析。
主持人：谢先生，您是如何看《2012年3月中国房地产指数系统百城价格指数》报告，房价环比和同比的数据有什么变化？房价下降了还是上涨了？调控是否真的取得了效果？
谢逸枫：通过对今年1月-3月百城住宅均价环比同比数据监控与对比发现，房价正在逐渐回落到合理水平，尤其是3月百城房价涨幅回落持续收窄。一是从月平均价格环比的数据上看，与上月平均价格下降26元/平方米，跌幅与上月持平。三是从同比的数据来看，3月有37个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加4个。与去年2月的全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，3月价格水平与去年同期基本持平（上月同比上涨0.93%），延续了2011年8月以来同比涨幅持续缩小的态势。从3月整体的数据看，3月百城住宅均价环比连续第7个月下跌，10大城市均价同比连续第3个月下跌。但是，房价环比上涨城市正在蔓延。从环比价格上涨的城市个数看，3月价格上涨的城市个比上月数增加7个。房价实质未下降，更未回到合理水平。
谢逸枫：当前中央房地产调控取得明显的局部效果，不仅遏制房价上涨过快的势头，还让房价保持下行趋势。目前前三轮中央房地产调控虽然取得了“遏制部分房价上涨过快和投资增长过快及房价上涨过快趋势”的全面效果，但是离2012年调控目标“房价回归合理”的效果却是差别甚远。
主持人：谢先生，房价涨幅回落的永远是什么？为什么房价环比上涨的城市个数不断增加，请您分析下，究竟是什么原因？2012年调控是否存放松的可能性？
谢逸枫：3月房价涨幅不断回落，原因是中央政府坚持房地产调控“四限”（限买、限卖、限价、限贷）的政策不放松，遏制投资投机炒房需求。并且大量建设保障房。另外是银根和地根及房贷等不断收紧，而房企受到库存的挤压和负债率上升及还债高峰期的到来等业绩的因素考虑，采取以“价换量，以价促量”的销售策略。同时加大价格的促销力度和库存去化速度。另外一方面，主要是产品结构性和季节性及网签等因素导致的。
谢逸枫：从房价环比城市个数增加区域看，房价上涨的城市集中非限购的二三四线城市，主要是限购城市扩大和价格控制目标的步伐停止。首先是调控微调，将积压的购房需求挤压出部分购房人群。由于货币政策转向和调控执行环比出现问题及地方政府不断微调的因素，刚性需求和改善需求成为市场主要购房人群的主力军。其实，二三四线市场购买力本来就旺盛。其次是受到开发商一季度良好的销售业绩和拿地策略的调整及融资环境等房贷的微调，2012年开发商资金紧张的程度比2008宽松，缺乏降价的压力。再次是保障房建设供应一直缓慢，很难起到遏制房价上涨的效果。最后是二三四线城市大量的市政规划和配套建设及城市环境的改变等土地价格的上涨，城市化影响到房价上涨。
谢逸枫：目前房价有上涨的趋势，房价远未合理回归，即使中央考虑到国外经济环境不利和GDP增长缓慢及地方政府土地财政等保障房建设的资金压力，另外是通胀率回到最低水平和外汇下降及地方政府债务等财政收入的情况，调控全面放松的希望不大。最主要原因是控目标未到位，2012年中央全面放松或松绑房地产调控政策是不可能的，而房价报复性上涨反弹也是不存在。但是，考虑到刚性和改善性需求的合理性及库存压力等因素，房地产调控差别化微调是大趋势。特别是针对首套住房贷款政策调整。另外是政府将继续加大保障房建设供应，普通商品房供应，继续打击投资投机炒房需求。因此，房价远远没回到合理价位，调控是不会放松的。
主持人：谢先生，调控不放松的情况下，2012年房价走势如何？2012年房地产调控走势将是如何？
平均价格 元/平 环比 城市
涨幅 个数
2011年1月 8645 0.95% ——
2011年2月 8686 0.48% 80
2011年3月 8738 0.59% 82
2011年4月 8773 0.40% 77
2011年5月 8819 0.53% 76
2011年6月 8856 0.41% 75
2011年7月 8874 0.21% 66
2011年8月 8880 持平 56
2011年9月 8877 -0.05% 54
2011年10月8856 -0.23% 40
2011年11月8832 -0.28% 43
2011年12月8809 -0.25% 37
2012年1月 8793 -0.18% 39
2012年2月 8767 -0.30% 27
2012年3月 8741 持平 34
百城住宅价格环比2012年2月涨跌幅分析
2012年3月，住宅价格环比2月涨幅居前十位的城市依次是：温州、深圳、连云港、泰州、秦皇岛、日照、重庆（主城区）、汕头、淄博、菏泽，各城市涨幅均不超过1%。其中，温州、深圳涨幅分别为0.87%和0.84%，其余8个城市涨幅均在0.8%以内。另外，吴江、宝鸡、鄂尔多斯等24个城市环比2月上涨，吴江、宝鸡、鄂尔多斯、潍坊涨幅介于0.5%-0.6%之间，其他城市涨幅均在0.5%以内。
环比跌幅居前的十个城市依次是：天津、德州、无锡、昆山、邯郸、呼和浩特、株洲、惠州、常州、镇江。其中，天津跌幅超过2%；德州跌幅为1.93%；其余8个城市跌幅在1%-1.5%之间。另外，芜湖、台州、贵阳等56个城市环比跌幅在1%以内。
3月百城住宅价格与去年同期基本持平
2012年3月，百城住宅价格与去年同期基本持平（同比微幅上涨0.03%），延续了2011年8月以来同比涨幅持续缩小的态势。63个价格同比上涨的城市中，仅湘潭、新乡、潍坊、呼和浩特4个城市涨幅介于8%-10%之间，其余59个城市涨幅均在7%以内。
3月有37个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加4个。其中，无锡、苏州、廊坊、芜湖、佛山、成都、天津跌幅超过5%；重庆（主城区）、宁波、嘉兴等21个城市跌幅介于1%-5%之间，另外9个城市跌幅在1%以内。
3月十大城市住宅均价15454元/平 环跌0.40%
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年3月十大城市住宅均价为15454元/平方米，环比上月下跌0.40%。具体来看，深圳、重庆（主城区）、广州分别环比上涨0.84%、0.60%、0.37%；其余7个城市下跌，其中，天津下跌2.33%，跌幅最大，北京、杭州等5个城市跌幅介于0.2%-0.7%之间，武汉微跌0.07%，跌幅在十大城市中最低。
同比来看，十大城市平均价格下跌2.08%，是连续第3个月同比下跌。本月，下跌的城市有7个，与上月持平。其中，上海跌幅最小为0.94%；北京、杭州、南京和重庆（主城区）跌幅介于1%-5%之间；天津、成都跌幅超过5%。其余3个城市同比上涨，深圳上涨1.63%；武汉、广州涨幅在1%以内。
谢逸枫
2012年4月1日
谢逸枫：虽然房价合理未回归，但是能否说明房价已经调整到位，却没有统一答案。“房价与收入保持在合理水平和”和“房价与投入和合理的利润相匹配”作为“到位”的标准，缺乏实际可操作性，主要是没有可具体量化的指标和依据。
2012年中国房地产市场“价量”的涨幅保持下行趋势。所以，房价今年不会爆发报复暴涨反弹，但会保持小幅度上涨。一方面是房价下降空间非常有限。另外一方面是国务院再出台整体性楼市调控政策的可能性不大。三是刚性需求力将在下半年集中释放，房价将回到稳定的水平。四是房地产调整合适时机越来越近。
谢逸枫：2012年房地产调控总趋势依然是“前紧后松”和“差别化微调”。国务院不会再出新的整体严厉政策，而地方政府也不会扩大严厉的政策调控。而是采取调控差别化的政策微调。一方面是由于房价未实质下降和保调控成果及防止房价反弹等因素，目前房地产调控不放松。
特别是“限字头”政策和二套或三套房贷政策及保障房建设任务等房产税的调控不会有实质性变化，会局部细化调整。另外一方面是房价调整目标未到位，政府将继续以细化原有房地产政策和出台配套房地产政策为主，同时增供普通商品房供应和落实保障房建设，促进房价合理回归。但是考虑到首次置业者的合理需求，首套房贷政策和税费等政策上应该会有差别化调整。