《现代快报》以《南京将开展“以房养老”试点》为题作报道：“南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，将通过一系列举措，使南京的老人老有所养、老有所医、老有所教、老有所学。”就具体政策措施而言，《规划》中提出：“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展‘以房养老’试点业务，使老年人基本生活有切实可靠的收入保障，不断提高老年人的生活质量。”

　　其实，国内提出“以房养老”的政策设想最早是在上个世纪末、本世纪初。按上述媒体报道中的注解：以房养老“也叫住房反向抵押，贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式”。解释一下，“住房反向抵押”的说法似不完整，应该是“住房反向抵押贷款”，漏掉了最重要的“贷款”二字。在中国，这种贷款方式也被称为“倒按揭”。其中的含义是：一般人是向金融机构贷款来买房，而这种方式是拥有房屋产权的房主反过来把房子抵押给金融机构，从而获得贷款用于养老，上述概念中的“反向”或“倒”即由此而来。传说中，倒按揭的贷款方式是美国人发明的。20世纪80年代中期，为美国新泽西州劳瑞山的一家银行首创，目前在发达国家已有将近30年的历史了。

　　然而，这种将住房反向抵押贷款用于养老的方式，虽然在中国讨论了将近10年，但真正的成功案例似乎相当罕见。究其原委，不利条件有三，其中两项是涉及中国的特殊国情，还有一条与国际经济形势相关。

　　其一，国人的住房产权虽然在住房改革后已经明晰，但产权拥有人却对房屋未必有自由处置的权力。这就是说，虽然老年人在名义上可能拥有产权，但他所住的房子，在某种意义上，并非他个人所有，而是“全家的”。因为对于中国大多数城市家庭而言，住房是一笔巨大的财富，可能要花费毕生的积蓄才能拥有。且不说和子女在一起居住的老人，他们根本没法将住房用来“倒按揭”。即使是老人单独居住的，把住房传给下一代也是大多数老人的心愿。

　　其二，中国城市居民的住房都会涉及到土地使用权70年的限期。这是一把达摩克利斯悬剑，虽然看不见、摸不着，而且基本上相当于中国人目前的人均预期寿命。但是，这个规定使居民住房的未来不可预期。谁也不知道到期后，究竟会发生怎样的事情。所以，居民住房住上二三十年后，究竟价值几何，也就成了悬念。一套居民住房，抵押给金融机构到底能够获得多少贷款，是否足够20年养老之用，都充满着不确定性。

　　其三，目前国人都很看好住房的保值乃至增值的前景。但在欧美，因为次贷危机导致的全球性金融风暴，房地产市场可能已经不被看好。次贷危机就是一些美国人，用自己的住房作抵押，贷款再作投资再买房子。但后来因为食品、汽油等基本生活用品价格暴涨，使他们的资金链断裂，他们抵押的房子就归了银行。银行本可以将房子拍卖回流资金，但因为投资住房失败的人越来越多，住房价格下跌甚至根本卖不出去，导致银行的资金链也断裂，最终倒闭。倒按揭其实也存在类似的风险，所以，有调查表明，国内金融机构未必看好这种贷款养老方式。

　　从理论上说，一个人在劳动年龄阶段买下房子，到了年老体衰、不能自理时，就可以将房子抵押或出售，自己住进养老机构，这是一个理想主义的政策设想，但由于国际国内都有着一些不利的社会经济背景，目前实施还须谨慎。当然，做一些试点，探探路，应该还是有可行性的。