投资型购房被认为是高房价的原因之一。房产业的过度投资被认为是泡沫的主要成因及经济过热影响因素之一。调控政策也主要从抑制投资型购房行为、压缩房地产投资规模入手。结果事与愿违。

　　这里涉及三个互相关联的认识问题：无人认真研究房产业投资对象的细部结构、无人进行专业投资型物业开发、投资资金来源研究的多而去向研究的少。因为没有从实质上进行剖析，所以抓的方子不大准，药到病没除。

　　反向思维一下，对于投资型购房与房产业的投资行为，由抑制转向引导如何？

　　抑制的做法如：增税，如保有税、物业税、营业税、资本利得税等；加息；紧缩原始投资对象即地根；增加难度，如转让征税、提高首付。

　　引导，一是取消抑制投资中的不良做法，如针对二手房的各种管制，如紧缩地根；二是保留一些平抑投资的做法，如增持保有税、物业税甚至是资本利得税；三是引导投资必须形成大市，即投资环境，针对投资环境决定其税政与行政管制。

　　如何形成大市？大市是指投资能够在全国范围的规模流动，而不是指局部的那种投机型投资；要形成投资流动，就必须有适宜的投资对象，上市项目中必须增加纯投资型物业；这两者均解决之后还必须建设透明合理公平的投资管理与约束制度，把丑话说在前头，让投资人如同购房人一样明白投资的价值与风险所在。

　　引导而非抑制投资对治理房市有什么意义没有？

　　一，任何国家房地产规范发展不是靠自住型购买而是投资推动的，这里所指的投资，既包括投资型购房，也包括房产业投资，还包括以自建工程形式出现的投资房地产，但投机型投资是必须剔除出市场的，必须专题研究。

　　二，规范的房地产市场是有风险的，而当今中国的房产业基本没有风险，主要原因就在于投资市场缺失。房产业的投资市场有些什么特点？一是健全的税制与管理制度；二是丰富而不是单一土地与房子的投资品种；三是适度竞争，当前房地产领域，开发方面实际也没有竞争，投资方面比拼的是资金，也没有竞争，如果有纯投资型物业，则投资型购房是存在竞争的，如果有规模投资拉动，则开发行业也存在竞争。按此推理，必须给土地在规划好的前提下松绑，必须建设纯投资型物业市场，必须让投资人明确投资市场的存在与风险所在，并相应建立配套的评估市场与风险代理市场。

　　三，再看具备科学投资功能的房地产市场的格局：居住保障由地方政府负责落实与建设；普通商品房市场，在供应量增加的前提下形成买方市场，让价格机制充分发挥调节作用；在奢侈消费市场与纯投资物业市场，让风险机制、课税机制、代理机制充分发挥作用。