房地产调控政策新建议
卫祥云
通过始于2010年的新一轮房地产调控政策的实施，全国的房地产价格有所下降，总体来讲降幅不大。但不排除部分城市和部分地区既有下降也有上涨的现象存在，这是谁都不能不承认和面对的现实问题。
今后房地产调控政策何去何从？中央已通过各种信息渠道给出了“坚持房地产调控不动摇”的信心和决心，表明了党和政府对广大的老百姓苦于高房价、高税负和高物价折磨的痛苦现实的正视和关注。但到目前为止，房地产调控政策的实施却带来一个谁都不能否认和不得不承认的客观结果，即“为富人降了房价，给穷人涨了房租”。如果以北京市为例，如每平米30000-40000元以上的房价降了10%-20%，对于整天算计“收入与房价之比”的老百姓来讲没有任何意义。而对于能够买得起此类房子的购买者来讲是不在乎10%-20%的降价幅度的。他们关心的是所购买房屋的性价比和物业服务。当然，由于调控政策的实施带来了房价的下降，这部分购买者属于“偷着乐”一族，因为他们确实沾了调控政策的光。这其中有部分富人在适当的时机出手以低于原来价格10%-20%左右购买了房子；也有部分有购买能力的人由于限购政策不能在房价较高的时机购买而节余了资金。但这与普通老百姓无关。而对于买不起这类房子的老百姓来讲，此类房子的价格即使降价50%，每平米为15000-20000元，他们还是买不起。因为如果要按照所谓的“收入与房价之比”衡量房产价格，北京的房价应该在每平米8000-10000元。这样的价格只有在靠近河北省的地方才有可能买到。因此对于这些买不起和虽有购买力但由于限购政策不能买房的刚性需求者来讲，除少数人有幸享受到政府的保障房和廉租房外，大多数人则需租房住。而不幸的现实是，去年以来，北京市内的房租价格普遍上涨了30%以上。这虽然有违政府调控政策的初衷，但是却无法改变的铁的事实。所以，我认为政府现有的房地产调控政策再也不能继续下去了。并提出以下政策建议新政。
一、立即停止执行限贷、限购和限价（以下简称三限）政策，放开商品房的开发和销售。在以上三限政策中，要说合理的话，只有“限贷”一条还说的过去。因为中国的银行还是国有银行的一统天下，国家有权利制定银行的贷款政策。而限购和限价政策，纯属无理取闹。我过去曾撰文认为限购在一定程度上是限制了人口的自由迁徙；限制了人才的自由流动；同时也限制了个人对自有财富的支配权和使用权。有人把“房产限购”与“汽车限购”相提并论，认为“房产限购”也有一定的合理性，这是极其错误的认识。因为汽车限购政策与道路相关，而道路属于公共产品。但房产却不是公共产品。无论如何，不管怎么讲，在我们国家已经改革开放30多年，并明确要求让全世界承认我们是市场经济国家的今天，还在实施这样的违反市场基本逻辑的政策是怎么也说不过去的。而限价就更是无理搅三分。试问，对于一件商品，有人要出更高的价格，而卖者却要以低于该出价的价格出售，这不是脑子进水了吗？这样浅显明白的道理还用得着经济学家们研究吗？所以说，限价的结果实际上是压制和延缓了市场需求，给以后的房价反弹埋下了很大隐患。同时，这种人为的限价政策更不利于调节财富分配，无法取得和实现房地产利税的转移性支付。所以，我认为房地产调控政策要另换一种思路。
二、宣布重庆、上海开征房地产税政策试点工作失败；研究实施新的房地产交易税政策。通过停止“三限”政策的实施，一方面恢复房地产市场的本来面目，促进商品房市场健康、稳定、自由发展，由市场调节供求关系和改变我国居住条件落后的状况；一方面通过实行征收房产交易税，用于廉租房建设和直接向困难群体发放住房补贴。如果这样做的话，富人和穷人、买房人和租房人的需求都得到了满足，何乐而不为呢？当然，仅仅实行上述改革还远远不够。为了促使中国房地产业的长远健康发展。还需重视研究两项工作。
第一，从长远来讲，现在暂不征房产税不等于永远不征。首先要用改革的大智慧研究征收房产税的合理性，而不是基于权力那么简单；其次，才能研究征收房产税的功能性，如降房价等；再次才可研究如何征税的问题。同时，开征房产税还必须做到三个结合。一是和土地所有权改革相结合；二是和开征遗产税相结合；三是和宪法赋予保护公民财产权的神圣不可侵犯相结合。
第二，立即研究出台征收房地产交易税新政，并通过一定的立法程序和法律形式确认后执行。为此，我经过慎重思考提出如下税收建议方案。即所有房屋交易一律一次性征收交易税。如北京市现在的房产价格大约为每平米1-10万元左右，政府可以考虑按交易价格的1-10%征收不同档次的交易税（列表附后）。
附表：
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每M2价格（元）
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交易税率（%）
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每M2实际征收额（元）
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100 M2房子的实际缴税额
（元）
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10000
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1%
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100
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10000
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20000
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2%
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400
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40000
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30000
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3%
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900
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90000
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40000
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4%
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1600
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160000
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50000
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5%
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2500
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250000
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60000
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6%
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3600
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360000
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70000
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7%
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4900
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490000
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80000
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8%
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6400
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640000
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90000
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9%
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8100
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810000
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100000
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10%
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10000
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1000000
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依此类推
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11%
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100万以上
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由上表可知，以100 M2的房子为例，每平米价格为10000元的交税额为10000元；而每平米价格为10万元的则交税额为100万元。同样是100 M2的房子，由于单位价格不同，实际交税额有较大差距。房价越高，交税越多。很显然，如果能实行新的交易税政策，具有明显的“削峰填谷”的调节作用，也能够为保障房和廉租房建设提供相当可观的资金。在目前的情况下，还可以起到代替出台出力不讨好的房产税的作用。
三、以上是观察以北京市为主的房地产调控政策影响后提出的切实可行、简单明了的调控新政建议，希望能起到抛砖引玉的作用。我认为该建议对全国实施新的房地产调控政策有一定的普遍指导意义。对一部分政府智库某些所谓的假专家极力鼓吹的开征房产税将使房价下降并增加地方财政收入的政策建议和自诩为民间地产专业人士一再预测的通过调控可使房价下降50%的预言，只不过是不得要领的忽悠而已，对政府制定正确的房地产调控政策无任何参考价值。
2012年4月6日