不怕房地产要挟国民经济，就怕房地产深度影响国民经济

　　2012年5月24日，我接到两个市场第一线朋友的电话，叫我帮助想对策。其一，煤炭销售不仅今年价格下滑，销售下滑，利润也急剧下滑，部分煤种库存增加。某发电厂已库存60多万吨，一些钢厂煤炭需求量也锐减，冶金、焦化企业的生产积极性也不高，对煤炭的需求也有所减少。一年前煤炭紧俏，供不应求、价格上扬到现在销售持续下滑，从暴利行业到面临亏损，市场环境风云突变。中小企业，特别是制造业面临困境，经济增速持续明显回落，下滑态势堪忧。其二，重庆某汽车销售公司告诉我，5月有一星期居然一辆车都没有卖出去，这是近几年来少见的现象。

　　目前中小企业面临的经济发展困境与2008年的情况非常相似：世界经济的继续减速，民营企业出现困难，物价水平居高不下，经济转型迫在眉睫，欧债危机、美债危机频频袭来，以投资和出口拉动的中国经济迫切需要以消费主导来取代。我国继续实行从紧的货币政策将不会长期执行，一旦通货膨胀形势有所好转，货币政策也会有所变化。人们担心为了保增长，是否放松货币政策？是否再来个几万亿投资，2008年国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%，楼市调控重陷“涨价—调控—降价—刺激—涨价”的怪圈？

　　不少分析家判断，经济增速下滑可能与楼市宏观调控有关系。房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，调控政策影响地产行业发展周期，贷款利率影响房屋购买需求，信贷政策影响开发商资金链，银行信贷风险凸显。

　　“房地产+相关产业”影响国民经济发展，这是事实。据国家统计局投入产出模型测算，在中国每100亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林曾坦言，房地产业的产业关联度较高，房地产业在国家GDP的比重接近10%，是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。

　　房地产产业链影响经济发展。根据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。根据日本1990年国民经济投入产出表计算，住宅建设投资为26.59万亿日元，所诱发的各产业国内产值之和为52.15亿日元，生产诱发系数为1.961。在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长。房地产对相关行业需求的影响，影响程度由大到小包括工程机械、玻璃、水泥、装修装饰、家具等行业，甚至还能对汽车产量的敏感性系数也达到0.27，家电中的洗衣机和空调也有一定的拉动作用。

　　现在，房地产低迷首先影响的是建筑业、钢铁和其他建材，由于需求不旺，今年全国钢铁价格一路走低，而铁矿石价格却继续一路上扬，钢铁产业出现全行业亏损，钢铁股一落千丈，好多钢铁股已经跌破净资产，仍然没有人理睬。建材业同样面临需求萎缩的境地，而且还受到来自出口标准提高的压力，在两面夹击的形势下，建材业的大洗牌就在眼前。接下来包括装潢、纺织、家电等和房地产相关的几十个行业，都将面临严峻的考验。

　　国金证券运用同比增速的敏感性系数模型，分析了许多地方政府担心继续对房地产实行严厉的宏观调控政策，将严重影响到整个经济发展。因此，希望中央政府放松宏观调控，尤其是放宽“限购令”。但是，如果宏观调控政策有所放松，在流动性充裕、通胀压力加剧、投资渠道狭窄的背景下，房价马上就会反弹，调控效果将前功尽弃！

　　另一方面，国务院多次强调房地产宏观调控政策不松动。2012年5月20日，国务院总理温家宝在武汉召开的六省经济形势座谈会上指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。 货币政策现在很关键，在各界最为关注的货币政策方面，国务院常务会议在指出坚持稳健货币政策的基本取向的同时，提出保持合理的社会融资规模，进一步优化信贷结构，更加注重满足实体经济的需求。

　　值得注意的是，温家宝对于这次楼市调控的表态是在扬州、营口等城市陆续出台放松房地产调控措施的背景下，因此这次讲话被业内解读为：坚持限购为主的调控政策不动摇。此前，来自财政部、住建部等部门官员曾陆续表态今年将研究房地产调控的长效机制，即以税收、法律为主的调控手段取代限购为主的行政性调控手段。财政部财科所副所长刘尚希5月21日在新华社下属某媒体上撰文指出，被业界寄予厚望的房产税只是一个小税种，对于楼市的影响有限，无法替代限购令。

　　在整体经济增速减缓背景下，加大预调微调的力度与频度，积极扩大内需，稳住经济增速。在扩大内需方面，国务院常务会议一方面提出完善促进消费的政策措施，抓紧落实扩大节能产品惠民工程实施范围；另一方面又部署推进“十二五”规划重大项目按期实施，鼓励民间投资参与铁路、市政、能源、电信、教育、医疗等领域建设。在当前房地产投资持续回落的情况下，要对列入“十二五”规划的重点项目，特别是改善民生、扶持西部和农村发展的重大投资项目，要加大实施力度，使一度过快下滑的政府投资恢复到常态，同时还要激发民间投资的活力，增强经济的内生动力。

　　经济增速持续明显回落是楼市调控带来的必然现象，中央把稳增长放在更加重要的位置，但楼市调控的政策不变、决心不变，至少反映出决策层“不怕房地产要挟国民经济”，是转变经济发展方式过程中的阵痛，不值得大惊小怪，但是就怕房地产深度影响国民经济，对经济衰退下猛药而矫枉过正。笔者认为，楼市调控政策依然要坚持，对蠢蠢欲动的投机、投资性资本依然要保持高压态势，对地方政府楼市政策微调要从严监控，强化问责，货币政策加大对实体经济的支持力度，对中小企业、三农、高新技术产业、新兴战略性产业、保障房建设、西部大开发加大财政金融支持力度、扩展内需，中国经济稳中求进的目标会实现。

　　楼市调控进入生死博弈期

　　将加大预调微调力度与频度

　　国务院常务会议分析经济形势

　　把稳增长放在更加重要的位置

　　煤炭行业及房地产业投资研究报告

　　4月温家宝主持召开国务院常务会议

　　中国经济“稳增长”的政策工具选择

　　楼市调控大局未变 限购底线不松绑

　　5月从国务院常务会议看宏观调控新动向

　　新华时评：稳增长不等于放松楼市调控

　　煤炭业PK房地产业 暴利行业是怎样炼成的

　　全国十大重点城市5月楼市成交量大面积上涨

　　国务院重申楼市限购不变 30余城市微调过关

　　房地产：上下60多产业 终会在末端与你相关

　　新华视点：“预调微调”给楼市传递哪些信号？

　　中国多部委酝酿加大结构性减税等扩大内需政策

　　温家宝主持国务院常务会 分析经济形势部署近期工作

　　蔡律   2012年5月24日