导语:国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，表示将坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。新华社发表《稳增长不等于放松楼市调控》文章，在国家有力调控下，房地产市场正朝着社会预期的方向发展。国家统计局数据表明，全国大多数地方的房价正延续着回调态势。自住性购房成为主流，投机投资性购房需求已大大缩减，不少地方出现了有利于房价合理回归的积极因素。不过，一些城市“以价换量”的空间依然存在，房价与百姓的心理价位和收入水平相比仍有距离，楼市调控远未到需要放松的时候。尤其是当稳增长成为全社会共识的时候，楼市调控更不能放松。
众所周知，房地产市场的发展不仅受调控政策影响，也与宏观经济政策，特别是货币、信贷政策的取向密切相关。受经济增速放缓影响，央行连续降低存款准备金率。随着流动性释放，如果不严加防范，很可能会有释放的新增投机投资性资金流入房地产市场，推动房价重新反弹。对地方政府而言，由于房地产调控使得土地收入锐减，一些地方政府放松楼市调控的呼声再起。如此种种，都对坚持房地产调控形成压力。当前，从国内经济形势来看，稳增长的问题变得突出起来。
2012年5月18日-20日，国务院总理温家宝在武汉召开的六省经济形势座谈会上指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。2012年5月17日，仅仅时隔三天，住建部就对扬州新政表示肯定，不知这是否意味着房地产调控政策将有所松动？房地产调控政策的模糊性是否表明尚未被严冬彻底洗涤的楼市就要迎来春天？
2012年5月23日，温总理主持召开国务院常务会议，会议要求目前要把经济增长放在更加重要的位置；近日他在武汉调研时曾表示，要尽快启动一批事关全局、带动性强的项目，今年我国基建投资将达7.89万亿元，中国经济增速的持续回落，引发了各界对宏观政策走向的高度关注。23日召开的国务院常务会议提出，把稳增长放在更加重要的位置，根据形势变化加大预调微调力度。这透露出宏观调控哪些新动向？4月份中国经济的“三驾马车”增速继续放缓，月度经济的核心指标规模以上工业增速回落到9.3％，比上月又回落了2.6个百分点。
种种迹象表明，中国经济增速的回落仍在延续，经济下行压力在加大。在各界最为关注的货币政策方面，国务院常务会议在指出坚持稳健货币政策的基本取向的同时，提出保持合理的社会融资规模，进一步优化信贷结构，更加注重满足实体经济的需求。在扩大内需方面，国务院常务会议一方面提出完善促进消费的政策措施，抓紧落实扩大节能产品惠民工程实施范围；另一方面又部署推进“十二五”规划重大项目按期实施，鼓励民间投资参与铁路、市政、能源、电信、教育、医疗等领域建设。
4月份，全国投资和工业增加值等同比增速急剧放缓。拉动经济增长，仍需加大投资，但目前制造业投资热情不高，房地产新开工投资也在下滑，基建投资便成为“顶梁柱”。温总理近日在武汉调研时表示，推进“十二五”规划重大项目按期实施，尽快启动一批事关全局、带动性强的项目。4月，国家发改委项目通过批准数量328个，远高于去年同期的173个，农田水利、道路建设、节能环保、技术改造和创新等领域较多。今年我国基础设施投资将达7.89万亿元，同比增速由2011年的2.8%大幅增至19%。温总理在调研时也指出，要进一步优化信贷结构，切实做到有保有压，加大对国家重点在建续建项目的信贷投放，加大对小型微型企业的信贷支持，切实降低企业融资成本。
亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫接受记者采访
记者：房地产市场的调控如何体现“预调微调”要求？怎样将市场调控与扩大内需有机结合起来？
谢逸枫：房地产市场受国内宏观经济发展政策与楼市调控政策两方影响。很显然，所谓“预调微调”不等于楼市的宏观调控会实质放松，而稳增长不意味着楼市调控放松。不过，“稳增长”却意味着中央不会再出新的调控政策。一方面是统计数据显示，1到4月，我国商品房销售面积同比下降13.4%，其中住宅销售面积下降14.9%。一些热点城市3月份出现成交回暖，但4月又出现下滑迹象。随着传统促销“窗口期”的逐渐关闭，今年上半年楼市估计“难有起色”。
另外投资方面，今年前四个月，全国房地产开发投资同比增长18.7%，其中住宅投资增长13.9%，增速回落5.1个百分点。一些热点城市投资回落尤为明显。今年前四个月，上海房地产开发投资额为613亿多元，同比出现0.1%的降幅，这是2008年以来首次步入负增长区间。投资降速的背后，是土地购置面积、新开工面积等指标的全面回落。
谢逸枫：因此，稳增长与结构调整和稳定物价应该相结合。当前房地产市场价格水平依然偏高，政府不会为保经济增长而放松对楼市的调控。特别是在楼市调控的关键时期，稳增长不仅不等于放松调控，而且还要稳定已有调控政策，绝不让调控出现反复。政府有很多手段实现经济增长，稳增长和调控楼市可以同时进行，二者并不矛盾。
记者：当前国内经济发展不利的影响下，房地产调控应该如何调整？降房价与保增长是否存在矛盾？
谢逸枫：与此同时，调控政策不宜“一刀切”，应该“区别用力”。一方面坚持“限购”，一方面满足“刚需”。根据中央有关“实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”指示精神，商业银行可以考虑对中低收入购房者实施优惠利率，同时国家方面对这部分购房者予以贴息，以此促进房地产市场平稳健康发展。目前“增供应”难度较大，需要激活房地产业“开发与销售”链条的诸多环节。比如，在土地环节，需要严控土地价格，降低地价成本在房价中的比重；在开发环节，应通过减免税费减轻企业负担；在销售环节，应严格落实差别化的信贷、税收等政策。让首次购房、合理的改善性购房等刚性需求能够充分满足。
谢逸枫：楼市调控从表面上看是调房价，实质上是调结构，要增加保障房和中小套型普通商品房的比重，填补商品房投资下滑留下的缺口。应该尽快增加保障房、普通住房供给。今年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。到今年4月底，已开工228万套，开工率为30%，基本建成150万套。按照“保民生”“稳增长”的要求，应当进一步推进政策落地，着力破解保障房和普通商品房建设在土地供应、资金筹措等各方面的困难。
谢逸枫：降房价与稳增长并不矛盾，房地产领域存在政策微调空间，比如在遏制炒房需求的同时，应该确保刚性需求；在实施稳健货币政策的同时，应该满足保障房建设的融资需求等。统计部门数据显示，今年4月，70个大中城市新建商品住宅价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个；环比下降的城市有43个，持平的有24个，上涨的有3个。虽然4月房价环比下降的城市数量较3月有所减少，但综合其他数据，房价回调的整体趋势未有改变。
记者： 住建部官员支持与肯定“扬州和营口新政”是否预示楼市回暖？
谢逸枫：当前中国楼市调控已进入生死博弈期，中央层面对“扬州新政”的态度，“肯定和支持”意味着变相放松调控政策，能引发地方政府纷纷效仿和跟风。扬州和营口新政”一定程度上刺激购房需求，关键是传达出的楼市调控放松的信号。房地产行业成为实际上的经济支柱，不管是房地产开发商还是地方政府对房地产调控政策松动都是翘首以盼。不过，目前讲楼市回暖、房价反弹恐怕为时过早。房价能否回归合理区间，让普通老百姓买得起房，关键因素就在于能否挤压房地产泡沫，遏制投机炒房，促进房地产市场的有序发展。
记者：我国经济增速的放缓，引起了各方的关注，国务院常务会也罕见地在季度中旬分析经济形势，并把稳增长放在更加重要位置，随之7.89万亿的基建投资浮出水面。经济的持续回落会引发楼市调控放松吗？7.89万亿又会对楼市带来怎样的冲击呢?
谢逸枫：显然，从国内经济与房地产市场数据严重下滑的趋势看，房产调控放松“微调”势在必行，而暂时不会取消限购和房贷政策，会在合理时间采取调整限购和房贷的政策。在城市化推进过程之中，房地产依然是国民经济运行最重要支柱产业。即使中央想调结构脱离依赖房地产，从房地产的对经济的影响力看，全国投资和工业增加值等同比增速急剧放缓。
拉动经济增长，仍需加大投资，而制造业投资热情不高，房地产新开工投资也在下滑。基建投资便成为“顶梁柱”，政府此举旨在抵消新开工房地产项目和房产投资增速下滑带来的影响，着力稳住经济的增长。“保增长”和“控房价”是可以兼容也是互相吸收的。今年前四月房地产开工项目和投资不断下滑，中国经济的增速因此受到影响，为应对放缓的经济状况，政府计划增加基建投资。政府7.89万亿的基建投资旨在抵消房地产投资下滑等带来的经济影响，着力稳住当前经济增长，并不会对当前楼市造成冲击。