楼市调控进入“攻坚战”

　　针对近日多家媒体报道的“住建部酝酿刺激刚需”、“住建部调研公积金条例拟扩大使用范围”等说法，“楼市调控政策放松”的声音不绝于耳，楼市各方的博弈日益加剧。5月3日，央行在公开市场通过7天逆回购向银行体系注入650亿元资金。时隔14周后，央行再度重启逆回购，但是操作环境与上次春节期间资金紧张状况不同，当前银行体系资金面尚处在相对宽松状态，7天逆回购的出现，意味着未来央行将灵活运用多种工具对流动性进行提前调控，确保市场资金的供给。参照央行在今年年初的操作结果看，逆回购的出现意味着准备金率的下调时间将被推迟。

　　4月份房价变动数据在释放调控取得了一些成效的积极信号的同时，也呈现出部分城市房价“回暖”现象。目前楼市调控已到了“攻坚战”时期，调控不能松动，随着调控政策成效累积，当前调控已进入最敏感、最关键的“攻坚战”阶段。

　　业界曾提出，国际上有三个核心指标可用于衡量楼市健康与否：空置率——主要反映投资投机性购房需求规模与严重程度；租售比——主要反映房屋投资价值是否处于合理水平（即价格是否严重偏离了使用价值）；房价收入比——主要反映房价水平是否脱离居民可支付能力。由于当前我国房地产调控的重点是稳定房价，因此政府研究和制定出一套房价收入比的衡量体系，具有较高的现实使用价值。居民住房支付能力的本质，就是房价收入比，也即居民家庭收入水平与房价水平的匹配程度。

　　当前已到调控攻坚期，首先要落实好已有的限购、限价、限贷、房产税、土地和保障性住房建设等措施，给出明确、稳定的调控信号，调控政策只要坚持1—2年，当前的僵局就会逐步打破，房价理性回归也就为时不远。随着调控政策效力的显现，市场需求正逐步变为以自住需求为主，因此政策也要适应这些变化。最近一些地区从信贷等政策上，对投资、投机和自住需求区别对待,对自住需求实行贷款支持和利率优惠,就是很好的优化措施。

　　现阶段房地产调控的任务远没有实现，如果现在调控政策放松，就会导致房价的强力反弹，甚至价格可能还会超过以往的水平，但实际上现在只是调控政策初见成效，价格远没达到理性的水平，不是松动而是应继续加大调控力度。下一步楼市政策的变化主要取决于开发商，如果开发商以价换量，楼市的成交量有望上升，寄托楼市调控政策松动可能一厢情愿。

　　在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。整体而言，政策并没有偏向投资和改善性需求，政策调控的大局仍然是偏向以自住需求为主。从政策层面而言，上调公积金贷款上限，购房者可以更多利用公积金额度购房，对购房者来说，可以享受到更多贷款额度。住建部有关“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策一直未变。

　　4月北京新房成交均价环比上涨5.12%

　　房价松动迹象日益明显 楼市调控进入攻坚战

　　京刚需楼盘受追捧 部分楼盘成交价环涨1000元/平