谨防地方政府楼市微调“荒腔走板”

　　近来楼市调控初见成效，这主要取决于中央、国务院制定实施一系列楼市调控的政策，中央的决心、政策的连续性，特别是货币政策、土地政策的坚持是楼市调控取得成效的主要原因。过去楼市调控楼价下跌时，开发商除呼唤外，采取多种融资手段度过难关，特别是地方政府由于任期制追求政绩与开发商利益“耦合”，地方政府变相托市成为楼市调控的“消融剂”，使楼市调控功亏一篑。

　　先从货币政策看，开发商从银行难获贷款支持，资金来源转向信托资金。近日，中国信托业协会发布了今年一季度末信托公司主要业务数据。数据显示，截至3月31日，全国信托资产规模达53016.07亿元，比2011年底增长4901.69亿元，增幅达10.19%。同时，备受关注的房地产信托余额达6865.70亿元，相比去年年底6882.31亿元出现止涨略降局面。信托业在2011年全年资产规模增长58.25%之后，今年一季度继续出人意料地取得10.19%的增长，照此速度，中国信托业的资产规模在不远的将来就有望赶超保险业6万亿元的资产规模，而跃升为仅次于银行业的第二大金融子行业。

　　但随着房地产调控和银监会对信贷监控的日益严格，房地产信托受到严格监管，票据信托、同业存款等被叫停。经历了去年快速增长的信托业紧急刹车。业界预计今年信托资产增速放缓可能性较大，房地产信托受限也会对信托公司利润造成影响。数据显示，从2011年一季度的4868.88亿元到当年年底的6882.31亿元，房地产信托余额一直呈增长态势，而今年一季度房地产信托余额为6865.70亿元，出现止涨略降局面。今年一季度房地产信托新增441.89亿元，远低于2010年同期新增量710.98亿元。

　　央行2月7日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。此前，住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。年初央行提出“2012年金融市场工作要围绕稳中求进的主基调和稳健货币政策基本要求展开”的方针，从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率，首套房落实差别化住房信贷政策，差异化住房信贷政策目的在于抑制投机投资性需求，而不是抑制自住型的首套购房需求。严格执行差异化住房信贷政策要求一手抑制投资投机型需求。笔者认为这种微调不是货币政策发生变化，是满足刚需、促使房地产市场健康稳定发展的举措。

　　有分析指出，去年下半年以来，一些地方为了挽回土地财政收益，相继以各种形式为房地产调控政策“松绑”，甚至不惜动用红头文件为开发商摇旗呐喊，拿公共财政替购房者部分“埋单”。这种对微观经济活动的直接干预，不仅干扰中央调控政策落实，而且影响政府履行公共服务职能。目前房价过快势头得到初步遏制，今年一季度中国土地出让出现了“量价齐跌”的现象，据北京中原市场研究部统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州等约有30个城市出台了楼市微调政策，内容涉及限购变化、税费优惠以及购房补贴等。其中江苏省扬州市房管局《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》引发争议。

　　综合相关报道，日前扬州市财政局、市房管局在官方网站发布通知，对个人购买成品住房进行奖励。据了解，扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6％的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5％的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4％的奖励。不过，被媒体报道后，扬州市房产管理局网站已撤除相关通知。扬州市房管局副局长孙蔚表示，从今年７月１日起实施的补贴政策是按照住建部和江苏省的文件精神制定的，不是为了“救市”或者“托市”。扬州将继续严格执行国家宏观调控政策，加强房地产市场调控。但奖励购买成品房的新政不会撤销。

　　有评论指出，当前正值房地产调控关键时期，市场各方对相关动向都十分敏感。尽管扬州市有关部门解释，此举并非为了“救市”，而是落实既有政策，但其鼓励购房的意图与做法，无疑将产生“传导”作用。如果各地都照葫芦画瓢，中央关于房地产的宏观调控政策必然被架空。

　　再从土地政策看，中国土地市场指数由中国土地市场综合指数及市场规模指数、出让价格指数、供应结构指数、利用集约指数、地产景气指数等5个分指数构成，是一个综合反映土地市场的整体性波动规律指标，从2012年一季度中地指数数据变化可以看出，各分指数在一致的回落趋势中显示出不同的幅度和趋势。市场规模、出让价格、地产景气等分指数回落幅度较大，对土地市场的反应较为灵敏。而供应结构和利用集约等两个分指数则一直处于小幅波动状态，并逐渐呈现出走低态势。国土资源部中国土地矿产法律事务中心主任孙英辉8日对记者表示。今年一季度，中国地产景气指数仍处于亚热区间。各地应适当调整新增建设用地规模，通过节约集约用地稳定建设用地供应总量，把握好土地供应的力度、时序、节奏、重点，为把经济增长稳定在合理区间创造条件。下一步应该控制用地规模，从严管理基础设施建设供地，逐步缩小划拨用地范围和数量。加快盘活低效土地，尽快处理闲置土地，提高土地利用效率和的利用集约度。保持调控政策不放松，继续执行从紧的土地调控政策，巩固调控成果。

　　去年底以来，相继有佛山、成都、芜湖的房产新政被叫停，其主因是这几个城市新政放宽了优惠范围，除了刚需外，也覆盖投资和改善人群。假如政策对一地开口，那么其他城市有可能会很快跟进，将逐步瓦解调控政策的效力。目前楼市正处于调控的关键期，中央近期多次强调要楼市调控不动摇，主要是通过抑制投资投机性需求，让房价回归合理价位。

　　笔者认为，土地财政急速下滑是地方政府楼市政策“微调”的真实动因，货币政策由于中央宏观调控，地方政府对银行难以“微调”，一般都在刺激“刚需”市场的购房政策、刺激开发商购买土地的政策上做文章，地方政府楼市微调“荒腔走板”正说明坚持楼市调控政策的艰巨性、复杂性和必要性！

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　　全国信托资产规模突破5万亿元

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　　蔡律   2012年5月9日