谢逸枫:全国5月百城房价涨幅连续9月下跌
导语:2012年6月1日,中国指数研究院发布的报告显示，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年5月，全国100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，环比4月下跌0.31%，其中26个城市环比上涨，73个城市环比下跌，1个城市持平。与上月相比，本月环比跌幅基本持平，环比下跌的城市个数增加2个，跌幅在1%以上的有17个城市，较上月增加3个。同比来看，全国100个城市住宅均价再次下跌，跌幅为1.53%，比上月扩大0.82个百分点。
北京、上海等十大城市住宅均价为15314元/平方米，环比上月下跌0.50%，与去年同期相比下跌3.20%，连续第5个月同比下跌，跌幅进一步扩大。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5700元/平方米，与上月持平。总体来看，5月100个城市的住宅平均价格连续第9个月环比下跌，连续第2个月同比下跌；十大城市均价同比连续第5个月下跌且跌幅进一步扩大。在货币政策微调的背景下，开发企业推盘力度继续保持在较高水平，尽管少数项目在成交量回升后取消折扣或提高报价，但多数面向首次置业的中低价位楼盘仍保持低价入市策略，也有少数中心区域的中高端楼盘加大优惠力度以促进销售，全国房价总体仍维持稳中有降的趋势。
2012年1月-5月，中国指数研究院100个城市房价环比（与今年上月对比）
月份 均价 幅度 环比上涨城市 环比下跌城市 持平城市
1月 8793 -0.18% 39 61
2月 8767 -0.30% 27 73
3月 8741 -0.30% 34 66
4月 8711 -0.34% 29 71
5月 8684 -0.31%， 26 73 1个
2012年1月-5月，中国指数研究院100个城市房价同比（与去年上月对比）
月份 住宅价格中位 幅度 同比上涨城市 同比下跌城市
1月 5800 1.71% 75 25
2月 5750 0.93% 67 33
3月 5725 -0.43% 63 37
4月 5685 -0.71% 51 49
5月 5700 -1.53% 40 60
注：以上数据来源于中国指数研究院有谢逸枫整理
亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫接受《香港文汇报》记者采访
记者：您如何看今年5月百城价格数据？房价遏制住上涨趋势，调控已过近二年半，是否达到调控的效果？
谢逸枫：5月城价格数据趋于“涨幅继续回落且不断收窄”态势，显然，房价涨幅下降空间逐渐缩小，房价见底估计在二季度筑底后稳定，三季度则出现小幅度回涨。从前5个月房价调控效果看，调控完全遏制住房价上涨趋势。一则取得房价涨幅环比连续9个月与同比连续2个月下降的成果。二则5月环比上涨城市个数由29个减少到26个，而环比下降城市个数由71个增加到73个，说明房价下降城市越来越多。三则十大城市均价同比连续第5个月下跌且跌幅进一步扩大，说明一线城市房价也趋于下降的趋势。
记者：为什么全国百城5月房价涨幅下降收窄？
谢逸枫：房价涨幅下降缩小，主要是房地产调控微调和信贷政策调整及刚性需求集中入市释放等房企大量高端产品供应所产生的结构性因素。另外是市场上积压着巨大的刚需与改善购买力，调控微调给购房者带来入市信心。特别是首套房贷和公积金贷款及购房补帖等政策微调，有利刺激市场销售成交。
记者：为什么5月房价整体趋于下降趋势？
谢逸枫：主要是中央房地产调控未实质放松，而地方政府微调未踩到中央调控底线。一是开发商迫于资金紧张和调控不放松的因素，采取“以价换量”的销售策略极为普遍。二是部分商业银行对首套房贷利率实施了优惠政策。三是部分地方政府调控围绕“刚需”微调，而投资投机和部分改善需求受限购和限贷等政策压制。四是产品结构性变化因素，中低价格的中小户型产品占市场主流。
记者：国内房价是否存在上涨的压力？
谢逸枫：从5月同比和环比及整体房价数据看，未来房价上涨的压力因素依然存在，一是城市化的进程和民间资本的泛滥及市场潜在大量的购买力等土地价格上涨的因素。二是货币政策和各个地方政府调控微调及楼市政策不断调整等保经济增长的趋势明显。三是前4月投资和开始建设数据显示，新开工面积步入负增长通道后，明年商品住宅供应偏紧。四是开发商的资金越来越不紧张，一旦资金宽松，下降房价基本是不存在了。
记者：未来房价如何走势？调控是否会放松？
谢逸枫：在中央房地产调控不放松的基调下，房价缺乏暴涨和反弹的条件。况且，经过房地产调控之后，楼市恢复到调控前的状态，至少需要半年到一年的时间。在经济下滑背景下，下调存款准备金率和各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。从政策角度而言，房价大跌和暴跌已经是微乎其微。 因此，随着保增长的新一轮刺激经济政策和微调放松不断蔓延的背景下，房价将在今年二季度后出现环比止跌，三季度可能出现稳定转向小涨。
谢逸枫：从国内经济数据和房地产市场数据及微调的城市数量等调控目的看，今年年内中央房地产调控不会放松，特别是楼市限购和限贷及房产开发、地产开发信贷等去投资投机化的房产税政策。一是国内经济数据虽下降，但是一旦基建投资实施和保障房集中建设及积极的货币和财政政策,今年保八是没问题了。况且,今年基建投资达到7.89万亿,光是铁道部就2万亿。而今年信贷估计8万亿-8.5万亿,还扩大民间资金的使用渠道。
二则调控目的未实现合理房价。前5月房价涨幅下降，但是房价实质未下降，受到贷款和税费成本提高及房价统计的方式影响，即使房价平均涨幅下降10%或20%，大部分人还是买不起商品房。三是截止到2012年6月1日，全国共有51个城市进行房地产调控微调，但是涉及到放松限购政策的6个城市一律被叫停，说明调控尺度过大和不符合中央调控底线的政策不会获得通过。
谢逸枫：虽然中央房地产调控不放松，却不代表中央会继续出新的政策，调控加码，或者是加大政策调控力度，不允许地方政府调控微调。主要是房地产调控微调存在客观的条件。一方面是保增长大于一切，房地产业依然是投资最重要的火车头，况且涉及60个相关产业。二是房价上涨趋势已经遏制，而房地产投资额下降和购买土地面积下滑坡，将影响到保增长和财政收入。
三是考虑到保护合理购房需求。四是地方政府调控微调的城市达到51个，其中45个城市获得通过。显然，中央对调控微调也是支持多反对少。一方面是市场库存增加和部分房企资金紧张及土地抵押贷款严重，一旦房地产市场持续萧条，将威胁到金融机构安全。另外一方面是市场销售成交部分城市有反弹，但是大部分城市的销售成交依然下降。显然，全国各地楼市调控微调不断，传递着一种政策调整救市的信号，意味着房地产调控正式见底，楼市正式进入微调期。
百城住宅价格环比2012年4月涨跌幅分析
2012年5月，住宅价格环比4月上涨的26个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：张家港、南昌、福州、宝鸡、桂林、厦门、湛江、东营、大连、银川，前8个城市涨幅超过1%，其中，张家港、南昌涨幅超过1.5%；福州、宝鸡、桂林、厦门、湛江、东营涨幅在1%-1.5%之间；其余2个城市涨幅在1%以内。另外，湘潭、保定、邯郸等16个城市环比上涨，湘潭、保定、邯郸涨幅分别为0.48%、0.47%、0.45%；南通、鞍山等13个城市涨幅均不超过0.30%。
2012年5月，住宅价格环比4月下跌的73个城市中，跌幅居前十位的城市依次是：淮安、洛阳、泰州、台州、吴江、北海、汕头、芜湖、新乡、营口，前7个城市跌幅超过1.5%，其中，淮安、洛阳、泰州跌幅分别为1.92%、1.86%、1.84%；台州、吴江、北海、汕头跌幅在1.5%-1.7%之间；其余3个城市跌幅在1.2%-1.5%之间。另外，绍兴、宿迁、淄博等63个城市环比下跌，绍兴、宿迁等7个城市跌幅超过1%；上海、武汉、宜昌等28个城市跌幅在0.5%-1%之间；东莞、成都等28个城市跌幅在0.5%以内。
百城住宅价格同比2011年5月涨跌幅分析
2012年5月，百城住宅价格同比2011年5月下跌1.53%，跌幅较上月扩大0.82个百分点。有40个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数比上月减少11个，其中，桂林、厦门、呼和浩特涨幅分别为5.35%、5.25%、5.06%；其余37个城市涨幅均在5%以内。2012年5月，有60个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加11个，其中，廊坊跌幅最大，为10.33%；无锡、台州等13个城市跌幅介于5%-10%；佛山、北海、宁波等30个城市跌幅介于1%-5%之间；其余16个城市跌幅在1%以内。
十大城市住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年5月十大城市住宅均价为15314元/平方米，环比上月下跌0.50%。具体来看，南京、广州分别环比上涨0.14%、0.02%；其余8个城市下跌，其中，上海、武汉、杭州跌幅介于0.9%-1%之间，跌幅较大，天津、重庆（主城区）等4个城市跌幅介于0.1%-0.7%之间，北京微跌0.04%，跌幅最小。
同比来看，十大城市平均价格下跌3.20%，是连续第5个月同比下跌。本月，十大城市同比全线下跌，下跌城市个数较上月增加1个。其中，重庆（主城区）、成都、天津跌幅超过5%；南京、上海、杭州、北京、武汉跌幅介于1%-4%之间；深圳、广州跌幅在1%以内。