谢逸枫：调控“松绑”房价将触底
导语：央行2012年6月7日下发银发[2012]142号文件(特急)。这份6页的材料在第2页中明确提出，放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。银监会此前发布的《商业银行资本管理办法(试行)》(以下简称《管理办法》)中将个人住房抵押贷款首套和二套房风险权重统一规定为50%。这给予银行在房贷业务上更多的想象空间。在房地产市场回暖的当口，央行的这一表述格外引人关注。
银监会也于6月8日 正式发布《商业银行资本管理办法（试行）》，将二套房贷款风险权重由此前的60%调整为50%，与首套房持平，这一调整有效降低了二套房贷的资金占用，使得银行二套房的贷款或将出现放松。这一系列的政策，对于久旱的房地产市场无疑是一场甘霖，贷款政策不再坚如磐石。
7折房贷开始于3年前，2009年，房贷7折优惠开始执行，当时正值金融危机后，楼市一片萧条，银行房贷普遍打7折。2010年，楼市调控越来越严，上半年银行陆续取消7折优惠。11月，监管部门发出口头通知，要求银行一律执行最低8.5折优惠。2011年，首套房贷利率上浮更成为一种常态。2012年，随着楼市调控成果的逐步显现，房贷利率优惠又开始出现放松迹象。2010年4月，房地产调控正式打响。此后，新国十条、国八条等调控政策相继出台。
2010年9月，央行和银监会曾联合发文强调“差别化的住房信贷政策”，即暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。此后，各家银行几乎在同一时间取消了7折利率优惠，统一给首套房贷利率最低8.5折。
亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫表示，银行取消个人房贷利率7折优惠要回溯到2010年。事实上，无论是新国十条还是国八条，只规定了首套房的首付成数，而并未对首套房贷利率作出限制，也从未要求首套房利率最低8.5折。房贷7 折优惠执行于2009 年， 当时正值金融危机后，楼市一片萧条，国家为刺激房地产业的发展，推出了一揽子经济刺激计划，银行房贷也普遍打7 折。到了2010年，楼市调控越来越严，上半年银行陆续取消7 折优惠。2010年11月，监管部门发出口头通知，要求银行一律执行最低八五折优惠。自此，除了存量房贷外，7折优惠在新增房贷中基本绝迹。到2011 年，首套房贷利率上浮更成为一种常态。随着楼市调控成果的逐步显现，进入2012 年，房贷利率优惠又开始出现放松迹象。
就在央行重提首套房贷款7折利率的同时，国家发改委新闻办公室6月11日发布声明称，有关前期媒体“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道纯属捏造。前期媒体报道称，“发改委内部人士表示，受外部经济影响，再加上房地产政府引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目来提振经济。从目前的经济发展情况来看，通胀可能比通缩更好应对，此次开闸放项目，意在拉动快速回落的经济。如果这些方法还是不行，那么未来不排除给地产项目‘开口子’。”
《凤凰房产频道》主持人有请亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫先生分析央行和银监会的两个文件，以及对房价的影响和下半年房地产调控走势。 主持人：谢先生如何看央行和银监会的两个有关房贷调整文件？
谢逸枫：央行和银监会有关房贷调整是按照中央关于信
主持人：央行的文件指出，“允许金融机构存款利率上浮，存款利率浮动区间由基准利率的(0,1]倍调整为(0,1.1]倍。以一年期存款利率为例，存款基准利率调整后，金融机构可在0-3.575%的区间内自主确定一年期存款利率。”你如何理解？
谢逸枫：由于一年期存款基准利率为3.25%，这意味着，商业银行不仅可以将存款利率高于基准利率，也可以根据自身需要低于基准利率。可见的是，目前这一现象在外资银行比较明显。估计和银行自身的资产负债和利润预期及存款量有直接的关系。没有银行会愿意放弃吸引存款的，毕竟存款是银行最重要的血液，存款利率不会轻易低于基准利率。
主持人：央行7日下发银发[2012]142号文件(特急)。这份6页的材料在第2页中明确提出，“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。”
谢逸枫：央行此前虽通过窗口指导要求银行统一对首套房贷利率打8.5折，但并未明文取消过7折利率。也就是说，理论上7折个人房贷利率一直存在。近两年，在实际操作中个人房贷7折利率销声匿迹，是基于银行自身的考虑。一方面，由于企业信贷需求旺盛，银行议价空间大，在信贷资源有限的情况下，银行更倾向于给综合收益率高的公司贷款。另一方面，7折贷款利率大大缩窄存贷款利差，银行不赚钱，自然无动力去做。
主持人：首套房房贷七折利率是否会大规模铺开？是否有更多市民享受？
谢逸枫：关键是看银行是否按央行的规定执行到位。目前广东、沈阳、江浙、上海房贷新政个别银行首套房贷利率最低下行至7折。而多家股份行均给出最低.8.5折利率优惠，其中，民生银行、华夏银行甚至可以低至7折。此前，广东华兴银行亦宣布首套房贷利率最高可下浮30%。
谢逸枫：尽管央行重提7折利率，但随着利率市场化大门开启，银行利润空间缩小，市民要想享受到7折甚至8折利率将更加不可能。
主持人：七折利率意味着什么？究竟对房奴可以节约到多少钱？
谢逸枫：目前五年期存款最新的基准利率为5.1%，5年期以上贷款利率打7折之后为4.76%，将出现存款利率高于贷款利率0.34个百分点的负利息差现象。
谢逸枫：如果以一笔100万元20年期的商业贷款按照等额本息还款法来计算，以基准利率6.8% 和打7折后的利率4.76%（仅略高于5年以上公积金贷款利率0.06个百分点）分别计算，后者比前者月供要减少1165元，总共的利息支出要足足少出近28万元。
主持人：二套房贷首付和利率是否放松了？
谢逸枫：目前宏观调控下，政府对二套房购买者的调控力度并未降低，目前各家银行对二套房贷款的政策并未改变，仍按基准利率上浮1.1倍执行，首付比例为六成，在利率上没有太多可以操作的优惠空间。
谢逸枫：央行和银监的两个文件对房价上涨走高预期再升温起到推波助澜的效果。而发改委的否认却更是让房价上涨预期获得怀疑。
主持人：七折利率再现和二套房贷款风险权重由此前的60%调整为50%意味什么？调控是否真的“松绑”？
谢逸枫：意味着房地产调控“松绑”的信号强烈，房价上涨预期来临。
谢逸枫：目前中央房地产调控没有实质性“松绑”，限购和限贷政策依然按照原来的执行。一方面是5个城市放松限购条件的政策被叫停。另外一方面是首套房贷款利率基本集中在8.5折-9折之间。而首套房贷首付仅仅是个别城市个别银行，并且限于首套房和信有好及90平方米以下的客户。而二套房的首付和利率无任何的变化。如果调控“松绑”房价将触底。