亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《广州日报》、《南方都市报》、《第一财经日报》、《中国证券日报》、《凤凰卫视》等记者采访:

   记者：你如何看恒大抢地王的现象？当前调控不放松的情况下，地王是否成为烂尾楼？

   谢逸枫：恒大不是疯了就是太乐观了，楼面地价达到32967.6元/平方米，溢价8.2亿,溢价率高达170%(169.7%)，创下广州历年土地成交价最高峰。相比起2011年被常元地产摘的商业地王楼面地价17933元/平方米要高出近一倍。尽管溢价率较高，但这个价格相对北京和上海而言，是比较合理。毫无疑问，中央房地产调控严厉的态势下，爆发天价地王，开发商不差钱。面粉贵过面包时代再次来临，房价回涨是铁定。此举表明大型房企看好后市。

   谢逸枫：广州土地市场翘楚终于跃上“3”字头水平，逼近北京、上海地价水平。恒大如此盲目的冒险抢下天价地王，完成超市场预期，甚至让外界感到非常不可思义。显然“民进国退”成为今年房地产市场的主角，地王民企制造，让国企脱去了地王制造的冒子。当然，恒大资金雄厚和开发经验丰富及综合实力等融资能力强，应该不会成为烂尾楼的。

   记者：在调控严厉期内，土地市场如此低迷，为什么还会出现如天价地王？

   谢逸枫：天价地王出现的原因有五个，一是地块体量小，开发投资规模小，总价相对低。二是稀缺性的绝版地段和黄金金融区及高价值地块。这块地一流的位置和区域，位于广州市中心绝版地段，属于中央国际金融商务区。周围高端商务配套齐全，具有一定的高端消费人群和交通便利及区域成熟等地块品质高。三是地块属性的因素。地块作为商业地块，倍受开发商热追。由于受到调控影响小和国内经济逐渐转好及一手住宅限购，今年商业地产投资开发火爆，租售价格稳定和销售成交上涨，商业地产市场前景好。

   四是楼市回暖、融资渠道好转也使得开发商竞地有了“底气”。开发商前5个月销售业绩良好和融资渠道好转及土地新增储备等手上现金丰富的因素考虑，资金不再如去年紧张。部分开发商不缺钱，只缺好地块出现。数据显示，恒大地产今年5月份实现合约销售额103.7亿元，同比增长33.3%，销售业绩首次突破百亿元，并创下集团有史以来单月销售最高纪录。五是广州珠江新城的商业价格最高已经达到5万元以上每平方米，有一定的市场需求和购买力，况且要再过二到三年才上市销售，具有一定的升值空间。另外是恒大进入珠江新城有特殊意义，建成总部大厦，有利恒大树立标杆形象和提升市场位置，以及有利恒大未来进入商业地产发展。

   记者：地王对广州房地产市场有何影响?地王再现，调控会成为空调吗？

   谢逸枫：新地王出现,犹如给低迷与冷清的土地市场投下一颗原子弹,影响力超过51个城市调控微调和部分城市销售成交上升及部分城市房价上涨的效果。首先是助推房价上涨预期效应。面粉贵过面包时代，地价推涨房价。其次是房地产市场触底的举动。土地市场火热将燃烧到房地产市场。再次是土地市场强烈回暖的迹象。地王好比冲锋号，一旦吹响，有利带动广州土地交易。特别是开发商不缺钱的趋势越来越明显，下半年房企将集中资金抢夺土地。四是增强房企和购房者入市的信心，有利刺激市场回暖的信心。五是调控松绑预期来临，有利地方政府的扩大调控微调。

   谢逸枫：政府不该把土地当成“印钞机”，把房地产当成“提款机”。地价超涨房价，房价怎么合理回归？所以，降房价必须先降地价，否则地价上涨必然导致高房价。如果中央房地产调控不打中房价上涨根源，调控将成空调，房价又要到回到2009年疯狂上涨局面。

   记者：市场是否能够承担起如此高的地价?销售价格要达到多少才可以保持一定的利润水平？

   谢逸枫：如果按照广州房管局公布的今年5月份广州房地产市场一手住宅均价达1.3万元/平方米，珠江新城区域的楼盘价格均价约3万元/平方米的水平,市场无法承担楼面地价近3.3万元/平方米的房价。但是按照目前广州珠江新城在售写字楼价格最高达到5万元以上。譬如广州富力盈凯写字楼成交均价为36179元/平方米。商铺价格最高达到10万元以上(譬如广州珠江新城商铺基本在10万元/平方米,而白云新城绿地金融中心商铺成交价92128元/平方米),平均在2.8万-8万元之间。另外是广州珠江新城在售一手住宅最高价格达到3万-12万/平方米以上，平均在3万-5万元/平方米之间。譬如天銮豪宅成交价81568元/平方米和凯旋新世界豪宅最高单价达到12万元/平方米。

   谢逸枫：近十多年来,以珠江新城为代表的项目价格由7300元/平方米上升至35000元/平方米,(江景豪宅均价更是高达到5万元/平方米),房价涨幅高达379%,而广州中心六区的房价涨幅高达293%。因此,商业地块虽楼面地价高达32967元/平方米，但市场完全可以承受得起这个地价水平。2008年珠江新城在售主流楼盘均价为1.7万-1.8万；2009年珠江新城在售主流楼盘均价为2.4万-2.5万；2010年珠江新城在售主流楼盘均价为2.7万-2.8万；2011年珠江新城在售主流楼盘均价为3万-5万。2012年珠江新城在售主流楼盘均价为3.2万-5.2万。估计到2015年上市销售,珠江新城写字楼价格至少可以突破6万元-8万元/平方米,商铺价格楼价格至少可以突破15万元-25万元/平方米。

   谢逸枫：不过，楼面价太高，尽管是商业地块但市场处于调控下，从珠江新城区域写字楼和商铺租金水平来看，企业承压不小。如果建成写字楼出租，按照广州目前最高月租金为200元/平方米计算，投资回报率率只有3%，远低于行内平均6%的水平。如开建成出销售，成本至少要到4万元/平方米-4.5万元/平方米之间,具有一定的挑战。如果加上建安和税费及安装等开发投资成本，销售价至少要达到5.5万-6万元/平方米才可保20%以上利润。但是，如果作为恒大企业总部，则不担心租或销售的问题。

   此前在2011年7月19日下午，中小型房企美林旗下的常元地产力挫上市大发展商万科、富力、合景等行业巨头，以12.8亿元拿下珠江新城商业地王B2-11，楼面地价17933元/平方米，创下广州商业地王纪录，溢价率为30%。2010年12月,保利地产独吞白云新城两幅住宅用地,其中一幅住宅地块折合楼面地价20605元/平方米。时至今日，它依然是广州的住宅用地“地王”。2009年9月，广州合景泰富以4.65亿元将珠江新城商业地块揽入怀中，折合楼面地价13538元/平方米，2006年4月，广州富力地产拿下珠江新城一幅商业用地，折合楼面地价4500多元/平方米。1998年，广州第一次土地公开拍卖，海珠区工业大道南地块拍出地价686元/平方米。

   这也是继去年7月19日珠江新城诞生广州新地王后一年内，广州土地交易最高价格的再一次纪录刷新。在政策不断微调和楼市成交上涨情况下，一二线城市土地市场自6月以来成交明显踊跃，溢价率也水涨船高。目前，部分城市区域的土地价格已呈现明显的下行趋势，并吸引了部分房企低价入市。万科、佳兆业等房企不久前分别在天津、南京、上海等城市购地，除个别地块成交价格与前期持平外，多数地块成交价格较前期下降约一成。一直声称土地市场尚未迎来低谷的万科，4至5月购地频繁，新增土地储备达47公顷，而今年前期万科购置土地仅不足15公顷。

   2009年，恒大酒店在广州恒大御景半岛首个旗舰店开业；2010年10月，重庆恒大酒店的开业，拉开了恒大投资旅游综合体产业的序幕；2011年6月，恒大又斥资数十亿元打造了包含一个白金七星标准酒店的广东清远恒大世纪旅游城。对于正在大举进入旅游地产的恒大而言，该地产的开发有望进一步提升商业地产的比重。恒大地产公司从2009年就开始实践“地产+酒店”的模式，发展酒店物业，不过都是嵌在旅游综合体里面去做。恒大计划在珠江新城打造一个填补广州空白的超五星的顶级酒店。

   2012年6月以来，一二线城市土地市场成交踊跃近期，各地的土地市场均有反弹迹象。继2012年6月6日上海嘉定新城D10-24地块溢价率435.5%和嘉定住宅地块马陆镇28-01地块溢价达55.33%后，2012年6月13日，上海市青浦区以111.9%的高溢价成交了一幅土地总面积为4.98万平方米的地块。此外，2012年6月11日，通州两地块成交楼面价11800元/平方米，创区域新高。据链家地产监测的土地市场交易数据，今年6月份以来，全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%，其中住宅平均溢价率为12.75%，商业用地溢价率为18.85%。而去年8月份至今年5月以来，这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。在楼市迎来“红五月“之后，今年前五月财政收入大幅下挫的地方政府也明显加快了推地的步伐。

   国家统计局2012年6月18日公布了5月份70大中城市住宅销售价格变动情况，结果显示，27城已经止跌，平均房价降幅已经连续两个月收窄，正符合二季度回暖的预判。不过，5月房价总体上继续保持下降态势。从同比看，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，比3月份增加了9个，持平城市为零，而上涨的城市从23个下降到15个，减少了8个，涨幅均未超过1.4%，涨幅比4月下降了14个城市。从环比看，70大中城市中，价格下降的城市扩大到43个，涨幅均未超过0.2%。5月新建商品房销售价格整体继续走低，开发商迫于资金紧张，为完成今年销售任务和业绩目标及去库存，普遍采取“以价换量”的销售策略。部分商业银行对首套房贷利率实施的优惠政策有效释放了市场购买力。

   2012年6月18日广州市国土房管局介绍今年全市卖地计划,广州市十区将推出47宗商品住宅用地，总计约2 .55平方公里；另外将推出60宗商业服务业用地，总计约3 .23平方公里。和去年相比，今年预计推出的住宅用地面积减少了约0 .82平方公里，缩水近1/4。但商服用地面积却至少增加了1.23平方公里。广州2012年商品住宅用地计划供应2.55平方公里，比去年计划供应的3.37平方公里缩减不少。广州市2012年6月计划出让土地达13幅，远高于2012年1~5月月均的6.8幅。

   广州今年将加大土地供应转型，促进节约用地，深化“勾地”制度。在勾地制度下，开发商可通过相关系统自由提出感兴趣的地块，提供开发建设方案，城市综合体或大型项目发展设想，也可提出地块意向功能。与去年第一届广州经营性土地推介会相似，第二届广州经营性土地推介会也是在全国土地市场并不明朗的时期。在国家宏观调控的紧逼下，广州拟改革现有卖地模式以提振市场。广州市国土房管局当面向本地的地产大佬们宣布，通过一套新的用地申报系统，未来房企可不受政府土地供应计划的约束买地。一块地，只要房企想买且条件成熟，政府将及时供地，哪怕它不在供应计划之内。

   广州市国土房管局还首度披露了今年拟推出的近30宗三旧改造地块，多幅旧厂用地未来计划作为居住用地推出，有望缓解广州中心城区近年住宅用地相对紧缺的局面。广州国际金融城地区在琶洲-员村地区原有的员村基础上有所扩大，北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，用地面积7.5平方公里。今年拟推5幅用地，其中一幅商业办公用地规划建设450米的地标性塔楼。而已出让8宗地块的广州南站地区，有望成为今年的供地大户，两栋超过300米的地标性建筑，也会在下半年公开征求开发意向。广州三旧改造目前仍在有序推进之中。下半年广州还会推出建设用地需求申报系统，届时开发商可通过系统提出用地需求意向。

   别墅类房地产项目受限,为贯彻落实节约、集约用地及房地产调控政策，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。